Bundesfinanzhof
Urt. v. 10.11.1976, Az.: II R 95/71

Die Revision des Beklagten ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und Zurückverweisung der Sache an das FG (§ 126 Abs. 3 Nr. 2 FGO). Der festgestellte Sachverhalt trägt nicht die angefochtene Entscheidung.

Gemäß § 1 Abs. 2 GrEStG unterliegen der Grunderwerbsteuer auch Rechtsvorgänge, die es ohne Begründung eines Anspruches auf Übereignung einem anderen rechtlich oder wirtschaftlich ermöglichen, ein inländisches Grundstück auf eigene Rechnung zu verwerten.

1. a) Als steuerpflichtiger Rechtsvorgang gemäß § 1 Abs. 2 GrEStG kommt hier der Vertrag vom 19. Oktober 1964 in Betracht. Danach hatten sich die Grundstückseigentümer verpflichtet, die Wohnungen und Läden an die von der Klägerin zu werbenden Interessenten zu den von der Klägerin mit diesen Interessenten ausgehandelten Bedingungen zu verkaufen. Insbesondere konnte die Klägerin den jeweiligen Kaufpreis frei aushandeln. Für die Grundstückseigentümer waren diese Einzelpreise ohne Interesse, denn sie hatten mit der Klägerin einen Gesamtpreis von 1,4 Mio. DM - abzüglich 130 000 DM - vereinbart und trugen insoweit kein Risiko. Letzteres ging vielmehr zu Lasten der Klägerin, die umgekehrt auch einen erzielten Mehrerlös für sich behalten durfte. Entsprechend dem Vertrag vom 19. Oktober 1964 sollte daher das Grundstück auf ihre Rechnung verwertet werden. Die Abrede, daß der Eigentümer eines Grundstücks bei dessen Veräußerung einen Dritten in irgendeiner Form an der Substanz dieses Grundbesitzes beteiligen werde, ist einer der Fälle, welche die Vorschrift des § 1 Abs. 2 GrEStG erfaßt (vgl. dazu das Urteil vom 12. Dezember 1973 II R 29/69, BFHE 111, 360 [366], BStBl II 1974, 251, 254).

b) Die Steuerpflicht tritt im vorliegenden Fall nur unter der Bedingung ein, daß die Eigentumswohnungen und Läden wirklich auf der Grundlage des Vertrages vom 19. Oktober 1964 verkauft worden sind und die Klägerin eventuelle Mehrerlöse erhalten hat (§ 3 Abs. 5 Nr. 5 Buchst. a StAnpG). Zwar genügt es nach § 1 Abs. 2 GrEStG, daß die betreffenden Rechtsvorgänge es einem anderen "ermöglichen", ein Grundstück auf eigene Rechnung zu verwerten. Sinnvoll kann die Besteuerung dieser bloßen Möglichkeit aber in Fällen der vorliegenden Art nur sein, wenn sie mehr ist als eine bloße Chance. Der Vertrag vom 19. Oktober 1964 war befristet, und es war fraglich, ob die Klägerin innerhalb dieser Zeit Kaufinteressenten finden würde. Blieben ihre Bemühungen erfolglos, so entfiel jede Berechtigung zur Erhebung einer Steuer gemäß § 1 Abs. 2 GrEStG. Ähnliches gilt für den Fall, daß ein Grundstückseigentümer mehrere Makler beauftragt. Hier kann zwangsläufig nur einer dieser Makler zum Zuge kommen, und es wäre sinnwidrig, auch die übrigen zur Steuer heranzuziehen. Ergänzend zu diesen Ausführungen wird auf die Begründung des Beschlusses vom 3. Dezember 1968 II B 39/68 verwiesen (BFHE 94, 352, BStBl II 1969, 170).

2. Daß der Vertrag vom 19. Oktober 1964 nicht notariell beurkundet worden ist, so daß die Grundstückseigentümer nicht an ihre Verkaufsverpflichtungen gebunden waren (§ 313 Satz 1 BGB) und auch die Verpflichtung zum Schadensersatz entfiel (§ 139 BGB), verhinderte nicht von vornherein die Steuerpflicht. Es genügte, daß die Beteiligten das wirtschaftliche Ergebnis des Vertrages eintreten und bestehen ließen (§ 5 Abs. 3 StAnpG). Unter Berücksichtigung der oben unter II 1, b genannten Bedingung bedeutet dies, daß die Klägerin sich erfolgreich entsprechend dem Inhalt des schriftlichen - wenn auch formungültigen - Vertrages vom 19. Oktober 1964 um den Verkauf der Eigentumswohnungen und Läden bemüht und eventuelle Mehrerlöse erhalten haben muß.

3. Das FG vertritt die Ansicht, die nach dem 15. März 1965 erfolgten Verkäufe der Eigentumswohnungen und Läden hätten ihre Grundlage nicht mehr in dem Vertrag vom 19. Oktober 1964 gehabt. Diese rechtliche Folgerung wird jedoch durch die vom FG festgestellten Tatsachen nicht gedeckt. Danach hat sich die Klägerin nach dem 15. März 1965 weiterhin und schließlich mit Erfolg bemüht, "das Grundstück auf der Grundlage der ursprünglichen Vereinbarungen vom 19. Oktober 1964 für die Eigentümer zu veräußern" (S. 6 der Urteilsbegründung). Dies läßt nur den rechtlichen Schluß zu, daß die Vertragspartner den Vertrag vom 19. Oktober 1964 über den 15. März 1965 hinaus durch schlüssiges Handeln verlängert haben. Daß der Vertrag dabei in einzelnen Punkten modifiziert wurde, ist ohne Bedeutung. Insbesondere konnten die Eigentümer ohne Einfluß auf die Steuerpflicht auch andere Makler einschalten oder selbst Verkaufsversuche unternehmen. War diese Steuerpflicht gemäß § 3 Abs. 5 Nr. 5 Buchst. a StAnpG von der aufschiebenden Bedingung abhängig, daß die Klägerin entsprechend dem Vertrag Kaufinteressenten erfolgreich warb und Mehrerlöse für sich behielt, dann verhinderten die erfolglose Einschaltung anderer Makler und eigene erfolglose Verkaufsversuche nach den Ausführungen unter II 1, b nicht die Steuerpflicht der Klägerin. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Begründung des Beschlusses vom 3. Dezember 1968 II B 39/68, auf den sich das FG bezieht (S. 7 der Urteilsausfertigung). In den Gründen dieses Beschlusses wird darauf hingewiesen, daß der hypothetische Zwischenerwerb des Maklers genauso vorliege, wenn ... der Eigentümer bis zum (bürgerlich-rechtlichen) Verkauf freie Hand behalte, sofern nur dieser Verkauf aufgrund des Maklervertrages auf Rechnung des Maklers gehe (BFHE 94, 352, 356 [BFH 03.12.1968 - II B 39/68], BStBl II 1969, 170, 172, rechte Sp. oben).

Der Senat kann nicht gemäß § 126 Abs. 3 Nr. 1 FGO selbst entscheiden. Dem FG-Urteil ist nicht zu entnehmen, ob die Klägerin bei dem Verkauf der Wohnungen und Läden erzielte Mehrerlöse gemäß dem Vertrag vom 19. Oktober 1964 erhalten hat, so daß der Vertrag auch in diesem für die Besteuerung wesentlichen Punkt durchgeführt worden wäre. Zur Klärung dieser tatsächlichen Frage wird die Sache an das FG zurückverwiesen.