Die Revision ist begründet.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Es könne auf sich beruhen, ob der Beklagte in dem maßgeblichen Zeitraum mit der W. in einer Weise wirtschaftlich verbunden war, die seine Unparteilichkeit gefährdet und daher nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes die Entstehung eines Anspruchs auf Maklervergütung ausgeschlossen habe. Denn in der Rechtsprechung sei anerkannt, daß im Maklervertrag die Provision auch für den Fall vereinbart werden könne, daß der Makler mit dem Geschäftsgegner identisch oder an ihm wirtschaftlich oder rechtlich beteiligt ist, wenn die Absprache nur klar und ausdrücklich vereinbart sei. Das sei hier im Hinblick auf die in dem "Kaufangebot" vom 8. April 1970 enthaltene Vereinbarung zu bejahen.

Die gegen diese Rechtsauffassung des Berufungsgerichts von der Revision erhobenen Rügen greifen durch.

Die Entstehung des Provisionsanspruchs des Maklers setzt voraus, daß er einen von dem Auftraggeber mit einem Dritten abgeschlossenen Vertrag vermittelt oder daß er die Gelegenheit zum Abschluß eines Vertrages mit einem Dritten nachgewiesen hat. Ist der Makler selber Partner des angestrebten und zustande gekommenen Vertrages, so ist der Maklervertrag nicht erfüllt. Aber auch wenn der Makler an dem Geschäft - nur - wirtschaftlich beteiligt ist, kann nach den besonderen Umständen des Einzelfalles seine Unparteilichkeit, mit der der Auftraggeber rechnen darf, in einem solchen Maße gefährdet sein, daß er sich so behandeln lassen muß, als habe er selber abgeschlossen. Dabei ist entscheidend, ob die Tätigkeit des Maklers so sehr in den Organisationsbereich der Verkäuferseite eingeplant ist, daß von einer eigenverantwortlichen Maklertätigkeit, wie sie dem Leitbild des § 652 BGB entspricht, nicht mehr gesprochen werden kann. Diese Rechtsgrundsätze entsprechen dem Sinn und Zweck des Gesetzes und sind höchstrichterlich anerkannt (vgl. BGH NJW 1971, 1839; 1973, 651 und 1649; 1974, 137 und 1130). Ihre Anwendung auf den vorliegenden Fall ergibt, daß ein Anspruch des Beklagten auf Zahlung einer Maklergebühr nicht entstanden war.

Der Senat hat bereits in der nach der Entscheidung des Berufungsgerichts veröffentlichten Entscheidung vom 23. November 1973 (IV ZR 34/73 = NJW 1974, 137) ausgeführt, daß ein Handelsvertreter nicht zugleich für den geworbenen Kunden als Makler tätig werden kann, weil er an Stelle des Unternehmers auftritt und ausschließlich dessen Interessen wahrzunehmen hat. Die gleiche Betrachtungsweise ist auch im vorliegenden Fall angebracht.

Der Beklagte war nicht nur als Gesellschafter des Wohnungsbauunternehmens (W.) wirtschaftlich und rechtlich an dem Vertrag über den Erwerb des Wohnungseigentums beteiligt. Als Geschäftsführer dieses Unternehmens, der allein mit dem Verkauf der Wohnungen beauftragt war, trat er an Stelle des Unternehmers auf und hatte ausschließlich dessen Interessen wahrzunehmen. Er mußte als Geschäftsführer der Westbau, der allein mit dem Verkauf der Wohnungen beauftragt war, seine gesamte Tätigkeit in Erfüllung dieser Verpflichtung entfalten. Das schließt es aus, in dieser Tätigkeit zugleich einen Maklerdienst für den anderen Teil zu sehen. Der Beklagte war auf Grund seiner Stellung als Gesellschafter, Geschäftsführer und Alleinverkaufsbeauftragter der W. rechtlich außerstande, mit der Vermittlung oder dem Abschluß des Geschäfts gleichzeitig eine Maklerleistung für den Kunden zu erbringen. Denn er war nicht in der Lage, die Belange des Erwerbers gegenüber dem Unternehmer zu wahren, wie es das durch einen Maklervertrag begründete Treue- und Vertrauensverhältnis erfordert. Bei jedem Widerstreit mußte er sich als Vertreter des Unternehmers auf dessen Seite stellen. Im Hinblick auf diese grundsätzliche Unmöglichkeit einer gleichzeitigen Maklerstellung kann es nicht darauf ankommen, ob im vorliegenden Einzelfall ein Interessenkonflikt gegeben war und der Beklagte sich für die Belange des Klägers eingesetzt hat (BGH NJW 1974, 136, 137). Der Beklagte konnte daher die nach dem "Kaufangebot" vom 8. April 1970 zu vergütenden Maklerdienste nicht leisten. Er hat sich lediglich den Anschein gegeben, als könne er im Interesse des Käufers hinsichtlich des abzuschließenden Vertrages mit dem Unternehmer eine vermittelnde Tätigkeit ausüben.

Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts kann ein Provisionsanspruch des Beklagten auch nicht aus der als "Kaufangebot" bezeichneten Vereinbarung der Parteien vom 8. April 1970 hergeleitet werden.

Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, daß nach der Rechtsprechung des Senats (vgl. hierzu insbesondere NJV 1974, 1130, 1132) der im Schuldrecht geltende Grundsatz der Vertragsfreiheit die Vertragsschließenden nicht hindert, eine Maklerprovision auch für den Fall zu vereinbaren, daß zwischen dem Makler und dem Verkäufer ein enger wirtschaftlicher Zusammenhang besteht. Es hat ferner erkannt, daß nach der Rechtsprechung des Senats (vgl. NJV 1971, 1839, 1840; 1973, 1649, 1650 und 1974, 1130, 1132) nur bei klarer Sachlage in Fällen enger wirtschaftlicher Verflechtung zwischen Makler und Verkäufer ein von einer echten Maklertätigkeit unabhängiger Verpflichtungswille des Auftraggebers angenommen werden kann. Seiner Auffassung, daß die Parteien in dem "Kaufangebot" vom 8. April 1970 eine klare Vereinbarung in diesem Sinne getroffen hätten, kann jedoch nicht gefolgt werden. Der in dem "Kaufangebot" enthaltene Hinweis, daß die Provision an den Beklagten zu zahlen sei und die Angabe, der Beklagte sei als Makler für den Käufer und den Verkäufer tätig geworden, verdunkelten den Sachverhalt und erweckten den Anschein, daß hier in der Tat eine echte Maklertätigkeit entfaltet worden sei. Die Gründe, die eine solche Maklertätigkeit ausschlossen und den Beklagten dazu veranlaßten, sich durch eine so verklausulierte Bestimmung eine Vergütung versprechen zu lassen, waren zwar dem Beklagten, nicht aber dem Kläger bekannt. Sie lagen allein in seinem und im Interesse der W., da nach außen hin der Anschein eines besonders günstigen Kaufangebotes erweckt wurde, weil die Unkosten, die der Verkauf von Eigentumswohnungen für den Verkäufer üblicherweise mit sich bringt, in der als Kaufpreis genannten Summe nicht enthalten waren. Außerdem spielte das Interesse des Beklagten an der Erlangung dieses Entgelts eine maßgebliche Rolle. Bei dieser Sachlage hätte der Beklagte bei der Vereinbarung über die von ihm geforderte Vergütung seine Stellung offen darlegen müssen, um dem Kläger Gelegenheit zu geben, sich darüber schlüssig zu werden, ob er auch unter den gegebenen Umständen die nach dem Gesetz nicht geschuldete Vergütung zahlen wolle. Nur bei einem solchen Verhalten wäre die von der Rechtsprechung des Senats geforderte Klarheit über einen von der Gesetzeslage unabhängigen Verpflichtungswillen des Käufers zur Zahlung einer in Wahrheit nicht geschuldeten Vermittlungsprovision geschaffen gewesen.

Der Beklagte kann sich auch nicht darauf berufen, daß der Kläger in dem Kaufangebot ausdrücklich auf ihm eventuell zustehende "Einsprüche" verzichtet und die Zahlungsverpflichtung ausdrücklich anerkannt hat. Der Beklagte hatte sich dem Kläger gegenüber als Makler ausgegeben und den Anschein erweckt, als leiste er für diesen echte zu entlohnende Maklerdienste. Die in dem vorformulierten Text des Kaufangebots enthaltene Klausel

"Diese Zahlungsverpflichtung für die Provision besteht auch dann, wenn der Makler mit dem Verkäufer verwandt oder verschwägert ist, selbst Eigentümer oder Miteigentümer ist, beim Verkäufer in einem Dienstverhältnis steht oder sonstige Verträge oder Verpflichtungen mit dem Verkäufer eingegangen ist"

mußte der Kläger, wie dem Beklagten nicht unbekannt sein konnte, unter den hier gegebenen Umständen für nicht in Frage kommend und daher bedeutungslos ansehen. Schließlich hat der Beklagte die irrige Vorstellung des Klägers noch dadurch bekräftigt, daß sich in dem Kaufangebot mit dem Provisionsversprechen über seiner Unterschrift der Vermerk befand "Makler, auch für den Verkäufer". Unter diesen Umständen ist es arglistig, wenn der Beklagte sich darauf beruft, der Kläger habe ihm die Provision auch für den Fall versprochen, daß er in Wahrheit keine Maklerdienste geleistet habe, und ausdrücklich auf alle Einreden auch insoweit verzichtet.

Sonach muß die Klage Erfolg haben. Es fehlt an der erforderlichen Klarheit für einen Verpflichtungswillen des Klägers, eine in Wahrheit nicht entstandene Maklergebühr zahlen zu wollen, und der Beklagte kann sich nicht berufen auf die von ihm durch sein arglistiges Verhalten herbeigeführte Erklärung des Klägers, auf Einreden gegenüber dem geltend gemachten Anspruch zu verzichten. Unter diesen Umständen kann es auf sich beruhen, ob die von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze über die Inhaltskontrolle allgemeiner Geschäftsbedingungen auch auf den vorliegenden Fall der Verwendung eines einseitig vorformulierten und von dem gesetzlichen Leitbild des Maklervertrages weithin abweichenden Vertragsformulars anzuwenden sind. Darüber hinaus brauchte bei der gegebenen Sachlage auch nicht entschieden zu werden, ob die Provisionsvereinbarung schon deshalb nichtig ist, weil die Provisionspflicht des Auftraggebers bereits mit dem Abschluß des "Kaufangebotes" entstehen sollte (vgl. hierzu die Entscheidung des Senats vom 18. Dezember 1974 - IV ZR 89/73).

Die Klage auf Rückzahlung der geleisteten Provision ist demnach gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB begründet. Daher war das Urteil des Berufungsgerichts aufzuheben und die Berufung des Beklagten gegen das erstinstanzliche Urteil zurückzuweisen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO.