I.

Die Klägerin stützt ihr Verlangen auf Zahlung eines höheren Mietzinses auf § 24 1. BMG. Diese Vorschrift gilt nur für Mietverhältnisse, die nach ihrem Abschluß von den Preisvorschriften ausgenommen worden sind. Die Vermietung von Geschäftsräumen unterlag nach § 1 GRMG seit 1. Dezember 1951 nicht mehr der Preisbindung, Die Klägerin kann daher eine Preiserhöhung nicht für den Teil des Mietobjektes verlangen, den sie erst durch den Nachtragsvertrag vom 28. August/10. September 1954 an die Beklagte vermietet hat.

Etwas anderes ergibt sich nicht aus der Entscheidung des erkennenden Senats vom 6. Dezember 1961 (- VIII ZR 166/60 - = LM 1. BMG § 24 Nr. 4 = WM 1962, 186). Dort handelte es sich darum, daß der Mietzins für das Mietobjekt nach dem 1. Dezember 1951, aber vor dem Inkrafttreten des ersten Bundesmietengesetzes durch Vereinbarung erhöht worden war. In einem solchen Falle war der Vermieter trotz Aufhebung der Preisbindung beim Aushandeln der neuen Miete nicht frei, sondern an den vor der Preisfreigabe vereinbarten Mietzins gebunden, dessen Erhöhung er nur mit Einverständnis des Mieters hätte durchsetzen können. Deshalb ist bei solcher Fallgestaltung eine weitere, einseitige Erhöhung des Mietzinses nach § 24 1. BMG zulässig (BGH a.a.O.).

Anders ist es hier. Der Firma S. stand es frei, ob sie 1954 die in das Mietverhältnis eingezogenen Räume, die bis dahin als Gastwirtschaft genutzt waren, an die Beklagte vermieten wollte oder nicht. Sie war an der Vereinbarung einer marktgerechten Miete weder durch Preisvorschriften noch durch vertragliche Bindung gehindert.

II.

1.)

Das Berufungsgericht ist der Ansicht, daß eine Umsatzmiete nicht nach §§ 18, 24 1. BMG erhöht werden könne. Diese Vorschrift setze, so meint es, voraus, daß als Mietzins ein bestimmter Betrag vereinbart sei. Fehle es hieran, so sei eine Erhöhung durch einseitige Erklärung des Vermieters nicht möglich. Auch handle es sich bei der Umsatzmiete nicht um einen kalkulierten, an dem Wert des Mietobjekts ausgerichteten Preis, sondern um eine auf Spekulation beruhende Beteiligung an dem wirtschaftlichen Erfolg des Mieters. Das Bundesmietengesetz sei aber nicht dazu da, um etwaige Fehlspekulationen auszugleichen.

2.)

Ob diese von Roquette geteilte Auffassung (Betrieb 1959, 907; derselbe, Bundesmietengesetze 3. Aufl. Nr. 24 zu § 24 1. BMG), richtig ist, kann zweifelhaft sein, bedarf aber hier keiner Entscheidung, Auch wenn man der Revision darin folgt, daß jedenfalls eine Anhebung des Vomhundertsatzes grundsätzlich dann möglich ist, wenn für vergleichbare Mietobjekte eine höhere Umsatzmiete gezahlt wird, so scheitert die Klage doch daran, daß es insoweit an einer wirksamen Mieterhöhungserklärung fehlt.

Das Schreiben der Firma S. vom 11. Dezember 1962, auf das die Klägerin sich zur Begründung ihres Anspruchs auf Zahlung einer höheren Umsatzmiete allein beruft, und in dem eine Anhebung des Mietzinses auf 4 % des Umsatzes der Beklagten verlangt wurde, enthält keine Angaben über Vergleichsobjekte, aus denen die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens entnommen werden konnte, Nach ständiger Rechtssprechung des erkennenden Senats sind solche Angaben aber in einer Erklärung, in der der Mietzins für Geschäftsräume nach § 24 1. BMG erhöht wird, notwendig, damit der Mieter die Möglichkeit hat, die Berechtigung des Verlangens des Vermieters überprüfen zu können (BGHZ 26, 310, Urteile vom 26. April 1960 VIII ZR 71/59 = LM 1, BMG § 24 Nr. 3 = WM 1960, 787 und vom 12. Januar 1966 VIII ZR 175/64 = WM 1966, 225 = BGHWarn 1966 Nr. 12). Von diesem Grundsatz werden allerdings Ausnahmen zugelassen, wenn sich eine ortsübliche Miete nicht oder nur mit ungewöhnlichen Schwierigkeiten feststellen läßt (Senatsurteile vom 30. Juni 1959 VIII ZR 81/58 LM 1. BMG § 24 Nr. 2, vom 26. April 1960 a.a.O., vom 5. Dezember 1962 VIII ZR 150/61 LM 1. BMG § 24 Nr. 5, vom 19. Februar 1964 VIII ZR 124/62 LM 1. BMG § 24 Nr. 7 = WM 1964, 389 = BGHWarn 1964 Nr. 62).

Daß ein solcher Ausnahmefall hier vorliegt, hat die Klägerin nicht behauptet. Es ergibt sich im Gegenteil aus dem Schreiben vom 11. Dezember 1962, daß der Vermieterin Vergleichsobjekte bekannt waren, daß von deren Mitteilung indessen bewußt Abstand genommen worden ist. Ist die Angabe von Vergleichsobjekten und deren Mieten aber möglich, so muß verlangt werden, daß der Vermieter in seiner nach § 18 1. BMG abgegebenen Erklärung die entsprechenden Angaben macht (Fischer-Dieskau/Pergande/Wormit a.a.O. § 24 1. BMG Anmerkung 6). Darin liegt auch keine Übersteigerung der Anforderungen, die an die Förmlichkeiten einer Mieterhöhungserklärung gestellt werden müssen.

Die fehlenden Angaben im Schreiben vom 11. Dezember 1962 wurden auch nicht durch das am 17. April 1963 erstattete Gutachten des Sachverständigen E. ersetzt. Denn auch dieses Gutachten enthielt keine Angaben über Vergleichsobjekte, mit deren Hilfe sich die Beklagte über die angemessene Umsatzmiete hätte unterrichten können. Stützt der Vermieter, statt Vergleichsobjekte zu benennen, sich auf ein Sachverständigengutachten, so muß wenigstens dieses Angaben über Vergleichsobjekte und deren Mieten enthalten, wenn es geeignet sein soll, das Mieterhöhungsverlangen zu begründen (Senatsurteil vom 19. Februar 1964 a.a.O.). Es kann deshalb dahingestellt bleiben, ob durch die nachträgliche Erstattung eines Sachverständigengutachtens eine früher abgegebene Mieterhöhungserklärung, der die notwendigen Angaben über Vergleichsobjekte fehlen, überhaupt wirksam werden kann.

III.

1.)

Mit ihrem Schreiben vom 14. August 1964 hat die Klägerin für den Fall der Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung der Firma S. eine Erhöhung der vereinbarten Mindestmiete verlangt. Das Berufungsgericht hält auch das für grundsätzlich unzulässig.

Ob dem zugestimmt werden könnte, erscheint zweifelhaft, braucht hier aber gleichfalls nicht abschließend geprüft zu werden.

2.)

Unrichtig ist auf jeden Fall die Auffassung der Klägerin, sie könne die Mindestmiete auf den Betrag erhöhen, der der angemessenen, d.h. ortsüblichen (§ 9 Abs. 2 GRMG) qm-Miete für vergleichbare Räume entspricht.

Die Mindestmiete, die im Rahmen der Vereinbarung einer Umsatzmiete festgelegt wird, dient regelmäßig dazu, den Vermieter dagegen zu sichern, daß bei nicht ausreichenden Umsätzen des Mieters der Mietzins unter den Betrag absinkt, der benötigt wird, um die Kosten der Mieträume zu decken. So war es jedenfalls hier, wie die Klägerin selbst vorgetragen hat und wie sich überdies aus dem Brief vom 22. März 1950 und der Aussage des Rechtsanwalts K. ergibt, der die Vermieterin vor und bei Vertragschluß vertreten hatte. Würde die Erhöhung der Mindestmiete auf den vollen Betrag der angemessenen qm-Miete zugelassen, so läge ein durch §§ 18, 24 1. BMG nicht gerechtfertigter Eingriff in den Mietvertrag vor. Denn die Vereinbarung einer Umsatzmiete stellt u.a. eine Sicherung gerade auch des Mieters dar. Zwar soll er bei gutem Geschäftsgang einen Mietzins zahlen müssen, der möglicherweise über der ortsüblichen qm-Miete liegt. Andererseits paßt sich die Umsatzmiete einem schlechteren Geschäftsgang bis zur Grenze der vereinbarten Mindestmiete automatisch an, Solange diese Grenze nicht erreicht ist, soll der Mieter - das ist der Sinn der Umsatzmiete - nicht mehr bezahlen müssen, als bei Zugrundelegung des vereinbarten Vomhundertsatzes seinem derzeitigen Umsatz entspricht. Der Mietvertrag würde deshalb in seinem Inhalt verändert werden, wenn der Vermieter auf dem Umweg über die Erhöhung der Mindestmiete den Betrag verlangen könnte, der jetzt der angemessenen qm-Miete entspricht.

3.)

Eine Erhöhung der Mindestmiete kommt daher im vorliegenden Falle nur dann und insoweit in Betracht, als deren Betrag nicht ausreicht, um die Kosten der Mieträume zu decken. Ob eine entsprechende Begründung in die Mieterhöhungserklärung vom 14. August 1964 hätte aufgenommen werden müssen, kann dahinstehen. Die Klägerin hat jedenfalls auch im Rechtsstreit nicht vorgetragen, daß die vereinbarte Mindestmiete zur Kostendeckung nicht ausreicht. Schon deshalb kann sie, ohne daß es auf weiteres ankommt, mit dem Verlangen auf Erhöhung der Mindestmiete nicht durchdringen.

IV.

Der Klage verhelfen auch andere rechtliche Gesichtspunkte nicht zum Erfolg.

1.)

Zutreffend hat das Berufungsgericht einen die Mieterhöhung rechtfertigenden Abänderungsvertrag verneint. Dem Schreiben der Beklagten vom 8. Februar 1963 kann gerade nicht entnommen werden, daß sie sich auf eine Erhöhung der Umsatzmiete einlassen wollte. Die Beklagte sah damals diese Miete als "den heutigen Verhältnissen" entsprechend und angemessen an.

2.)

Auch die Grundsätze über den Wegfall oder die Veränderung der Geschäftsgrundlage (§ 242 BGB) greifen nicht ein. Es ist - jedenfalls bisher - nicht dargetan, daß die gezahlte Umsatzmiete für die Klägerin wirtschaftlich untragbar wäre. Auch der Grundsatz der Gleichwertigkeit der Leistungen kommt in Gestalt des Wegfalles der Geschäftsgrundlage nur bei unzumutbarer Benachteiligung eines Vertragsteiles zum Tragen, worüber die Klägerin ebenfalls bisher nichts vorgetragen hat.

V.

Die Revision war daher mit der Kostenfolge aus § 97 ZPO zurückzuweisen.