Bundesverwaltungsgericht
Urt. v. 06.09.1984, Az.: BVerwG 8 C 60.83

I.

Die Klägerin ist Eigentümerin der bebauten Grundstücke P.straße 15 ff. in Heilbronn. Bis zum 31. August 1973 wurden die Grundstücke als Betriebs- und Geschäftsräume der Firma Elektro-Fischer genutzt, deren Inhaberin die Klägerin ist. Im September 1973 wurde der Betrieb nach Neckarsulm verlegt. Die vorgenannten Grundstücke verblieben im Eigentum der Klägerin. Bereits vor der Betriebsverlegung und in der Zeit danach war die Klägerin mehrfach vergeblich bemüht, ihr Anwesen in Heilbronn mit 3.220 qm Nutzfläche zu vermieten.

Den Antrag der Klägerin, ihr die Grundsteuer für das Jahr 1974 wegen wesentlicher Ertragsminderung teilweise zu erlassen, lehnte die Beklagte ab. Die nach erfolglosem Vorverfahren von der Klägerin mit dem Begehren erhobene Klage, die Beklagte unter Aufhebung der entgegenstehenden Bescheide zu verpflichten, die Grundsteuer für das Jahr 1974 zu vier Fünfteln zu erlassen, hat das Verwaltungsgericht durch Urteil vom 18. Februar 1977 abgewiesen.

Mit ihrer gegen diese Entscheidung eingelegten Berufung hat die Klägerin ihr Begehren weiterverfolgt. Im Laufe des Berufungsverfahrens hat die Beklagte die Grundsteuer für das Jahr, 1974 auf 3.814,58 DM ermäßigt, nachdem das Finanzamt den Einheitswert wegen eingetretener Baumängel (aufgestauter Reparaturbedarf) mit Wirkung vom 1. Januar 1974 herabgesetzt hatte.

Das Berufungsgericht hat durch Urteil vom 27. April 1983 die Beklagte unter Aufhebung der erstinstanzlichen Entscheidung und der entgegenstehenden Bescheide verpflichtet, der Klägerin die Grundsteuer für das Jahr 1974 in Höhe von 80 vom Hundert zu erlassen. Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt:

Im Jahre 1974, dem hier maßgeblichen Erlaßzeitraum, habe es sich bei den Grundstücken der Klägerin nicht mehr um eigengewerblich genutzte bebaute Grundstücke gehandelt, so daß es nicht auf die weitere Frage ankomme, ob die Einziehung der Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebs unbillig wäre. Denn in den Fällen, in denen der Betriebsinhaber die eigengewerbliche Nutzung erkennbar endgültig aufgegeben habe, indem er eine anderweitige Nutzung, wie zum Beispiel durch Vermietung oder Verpachtung, anstrebe, könne für die Entscheidung über einen beantragten Grundsteuererlaß nicht mehr von einem eigengewerblich genutzten Grundstück ausgegangen werden. Ohne Zweifel habe hier die Klägerin infolge der Betriebsverlegung die Absicht, eine eigengewerbliche Nutzung ihrer Grundstücke wieder aufzunehmen, endgültig aufgegeben. Aus den von der Klägerin vorgelegten Unterlagen lasse sich entnehmen, daß sie sich bereits seit Mai 1973 um eine Vermietung des Gewerbeanwesens bemüht habe. Diese Bemühung habe sie auch in dem Erlaßzeitraum des Jahres 1974 fortgesetzt. Hieraus ergebe sich, daß für das Rechnungsjahr 1974 eine eigengewerbliche Nutzung nicht mehr angenommen werden könne.

Die Klägerin habe die Minderung des Rohertrags auch nicht zu vertreten. Entgegen der von der Beklagten und dem Verwaltungsgericht vertretenen Ansicht sei die maßgebliche Ursache für die Ertragsminderung nicht in der Betriebsverlegung zu sehen, für die Beurteilung des "Vertretenmüssens" sei hier nicht - auch nicht zusätzlich - auf die Ursachen der Betriebsverlegung abzustellen, sondern maßgebend hierfür sei nur noch der Grund der fehlenden anderweitigen Nutzung (Vermietung, Verpachtung), auf dem die Minderung des Rohertrags nunmehr beruhe. Spätestens ab dem Jahr 1974 stehe nämlich nicht mehr die Betriebsverlegung als Ursache für die Ertragsminderung im Vordergrund, sondern die fehlende Möglichkeit der Nutzung der Grundstücke durch Vermietung. Eine andere Betrachtung führe zu dem Ergebnis, daß im Falle einer freiwilligen Aufgabe der eigenen Nutzung eines Grundstücks für alle Zeit ein Grundsteuererlaß nicht mehr in Betracht komme, und zwar selbst dann nicht, wenn die ernsthaftesten Bemühungen zur Nutzung dieses Grundstücks durch Vermietung oder Verpachtung fehlschlagen. Ein solches Ergebnis stehe mit dem Sinn und Zweck des § 33 GrStG nicht im Einklang. Mit der endgültigen Aufgabe der eigengewerblichen Nutzung eines Grundstücks ändere sich auch die Relevanz der Ursachen für eine künftige Ertraglosigkeit dieses Grundstücks.

Die infolge des Mietausfalls hervorgerufene Minderung des Rohertrags habe die Klägerin nicht zu vertreten, weil sie sich nachweislich um eine dauernde Vermietung bemüht habe und eine Vermietung nicht daran gescheitert sei, daß sie eine höhere als die marktgerechte Miete gefordert habe. Aus den von der Klägerin vorgelegten Unterlagen lasse sich entnehmen, daß sie sich bereits vor der Betriebsverlegung und auch in der Zeit danach, insbesondere auch im Erlaßzeitraum des Jahres 1974, sowohl durch Einschaltung verschiedener Makler als auch selbst um eine Vermietung laufend bemüht habe. Ein eingeholtes Sachverständigengutachten komme zum Ergebnis, daß unter Berücksichtigung der einschlägigen Kriterien - Ortslage des Objekts, Gebäudealter und -zustand, Nutzungsmöglichkeit unter Berücksichtigung einer rationellen Arbeitsweise - im Vergleich zu artverwandten Betriebsgrundstücken im Bewertungszeitraum 1973/74 mit einer nachhaltig erzielbaren Monatsmiete von 12.580 DM habe gerechnet werden können. Es bestehe kein Anlaß, an der Richtigkeit dieses Ergebnisses zu zweifeln, zumal die zugrunde gelegten Mietwerte im wesentlichen mit den übereinstimmten, was die Beklagte allgemein zur Mietpreisentwicklung jener Zeit ausgeführt habe. Zwar habe eines der Maklerbüros der Klägerin im Schreiben vom 25. Mai 1973 mitgeteilt, daß das angebotene Objekt "um DM 16.500 monatlichen Mietpreis" in sein Angebot aufgenommen werde. Dieser Mietpreis beruhe aber offensichtlich auf einer eigenen Kalkulation des Maklerbüros. Hieraus allein lasse sich deshalb nicht der Schluß ziehen, daß die Vermietungsbemühungen insgesamt deshalb gescheitert seien, weil die Klägerin eine höhere als die marktgerechte Miete verlangt habe. So ergebe sich beispielsweise aus einem Schreiben der Klägerin vom 22. August 1974 an die gewerbliche Berufs- und Fachschule in Heilbronn, daß sich die Klägerin durchaus nicht von überhöhten Mietvorstellungen habe leiten lassen. Das dort unterbreitete Angebot mit einem Mietpreis von 12.219 DM unterschreite den Betrag, den der Sachverständige als marktgerechten Mietwert ermittelt habe. Die fehlgeschlagenen Vermietungsbemühungen müßten deshalb andere Ursachen haben, die die Klägerin nicht zu vertreten habe. Ob die Gründe dafür in der Lage und Ausstattung der Gebäude oder in der beginnenden wirtschaftlichen Rezession zu suchen seien, könne dahingestellt bleiben.

Die Wertfortschreibung der Grundstücke, die zu einer Minderung des Einheitswerts wegen baulicher Mängel und teilweise wegen des Alters geführt habe, schließe den Erlaß der Grundsteuer nicht aus. Der zu erlassende Betrag belaufe sich angesichts dessen allerdings nur auf 80 vom Hundert der infolge der Wertfortschreibung des Einheitswerts herabgesetzten Grundsteuer.

Gegen diese Entscheidung wendet sich die Beklagte mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision. Sie rügt die Verletzung von materiellem Bundesrecht und begehrt, das Berufungsurteil aufzuheben und die der Berufung der Klägerin gegen die erstinstanzliche Entscheidung zurückzuweisen.

Die Klägerin tritt der Revision entgegen.

II.

Die Entscheidung kann ohne mündliche Verhandlung ergehen, weil die Beteiligten ihr Einverständnis dazu erklärt haben (§ 101 Abs. 2 VwGO).

Die Revision hat keinen Erfolg. Das angefochtene Urteil verletzt kein Bundesrecht (§§ 144 Abs. 2, 137 Abs. 1 VwGO).

Das Berufungsgericht hat entschieden, die Beklagte sei gemäß § 33 des Grundsteuergesetzes vom 7. August 1973 (BGBl. I S. 965) - GrStG - verpflichtet, der Klägerin die Grundsteuer für das Jahr 1974 wegen vollen Ertragsausfalles in Höhe von 80 vom Hundert zu erlassen. Auf der Grundlage seiner von der Beklagten nicht mit Verfahrensrügen angegriffenen tatsächlichen Feststellungen entspricht das der Rechtslage.

Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, das Entstehen eines Erlaßanspruchs der Klägerin sei nicht vom Vorliegen der Voraussetzungen des § 33 Abs. 1 Satz 2 GrStG abhängig. Da die Klägerin ihren Betrieb auf den in Rede stehenden, bebauten Grundstücken bereits im Jahre 1973 eingestellt und durch die Betriebsverlegung sowie ihre Vermietungsbemühungen ab Mai 1973 eindeutig zum Ausdruck gebracht habe, daß sie die Absicht einer eigengewerblichen Nutzung ihres Gewerbeanwesens endgültig aufgegeben habe, seien ihre Grundstücke im Erlaßzeitraum (vgl. § 34 Abs. 1 Satz 1 GrStG), d.h. im Jahre 1974, mangels eigengewerblicher Nutzung "nur" als bebaute Grundstücke im Sinne des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG zu qualifizieren. Diese Auffassung ist nicht zu beanstanden. § 33 Abs. 1 Satz 2 GrStG bezieht sich - soweit hier von Interesse - auf die "eigengewerblich genutzten" bebauten Grundstücke und macht mit diesem Wortlaut deutlich, daß abzustellen ist auf ein tatsächliches Moment ("genutzt"), d.h. auf die faktische Ausübung einer eigengewerblichen Tätigkeit auf dem Grundstück. Hat derjenige, dem der auf dem Grundstück ausgeübte Betrieb bei der Einheitsbewertung zugerechnet worden ist, die gewerbliche Tätigkeit vollständig und auf Dauer aufgegeben, was etwa - wie nach den tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts im vorliegenden Fall - durch eine Betriebsverlegung und nachhaltige Bemühungen, das Anwesen zu einem marktgerechten Mietzins zu vermieten, zum Ausdruck kommen kann, so verliert das entsprechende Grundstück die Eigenschaft "eigengewerblich genutzt".

Zuzustimmen ist dem Berufungsgericht auch in der Annahme, bei der Beantwortung der Frage, ob die Klägerin die Ertragsminderung (bzw. hier genauer: den vollständigen Ertragsausfall) im Jahre 1974 im Sinne von § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG zu vertreten hat, müsse unberücksichtigt bleiben, daß diese letztlich eine Folge der bereits früher, nämlich im Jahre 1973, erfolgten Betriebsverlegung sei. Diese von der Beklagten beanstandete "Zäsur" ergibt sich - wie der erkennende Senat im Urteil vom 15. April 1983 - BVerwG 8 C 150.81 - (BVerwGE 67, 123 <127>) entschieden hat - "aus der Regelung des § 34 Abs. 1 Satz 2 GrStG, nach der 'maßgebend für die Entscheidung über den Erlaß ... die Verhältnisse des Erlaßzeitraums' sind. ... Daher ist für die Entscheidung über den Erlaß der Grundsteuer für diesen Zeitraum alles das unerheblich, was sich auf die frühere eigengewerbliche Nutzung bezieht, also zum Beispiel unerheblich, aus welchen Gründen seinerzeit die eigengewerbliche Nutzung endgültig aufgegeben worden ist und ob der Inhaber die Betriebseinstellung zu vertreten hat". Daran ist festzuhalten, und das hat zur Folge, daß im vorliegenden Fall nicht darauf abzustellen ist, ob die Klägerin die im Jahre 1973 durchgeführte Betriebsverlegung im Sinne des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG zu vertreten hat, sondern darauf, ob sie es zu vertreten hat, daß die im Erlaßzeitraum (1974) "nur" noch als bebaut zu qualifizierenden Grundstücke in diesem Jahr mangels einer anderweitigen Verwendung ertraglos geblieben sind. Das ist auf der Grundlage der tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts zu verneinen. Danach nämlich hat sich die Klägerin sowohl im Jahre 1973 als auch im Erlaßzeitraum nachhaltig um eine Vermietung der Grundstücke zu einem marktgerechten Mietzins bemüht.

Beizupflichten ist schließlich dem Berufungsgericht, wenn es meint, der begehrte Erlaß scheitere nicht an § 33 Abs. 5 GrStG; die Wertfortschreibung der Grundstücke, die zu einer Minderung des Einheitswerts geführt habe, schließe das Entstehen eines Erlaßanspruchs nicht aus. Nach § 33 Abs. 5 GrStG ist "eine Ertragsminderung ... kein Erlaßgrund, wenn sie für den Erlaßzeitraum durch Fortschreibung des Einheitswerts berücksichtigt werden kann oder bei rechtzeitiger Stellung des Antrags auf Fortschreibung hätte berücksichtigt werden können". Aus diesem Wortlaut könnte geschlossen werden, daß immer dann, wenn eine Fortschreibung des Einheitswerts in Betracht kommt, ein Grundsteuererlaß im vollen Umfang ausgeschlossen sei. Eine solche Schlußfolgerung ist jedoch nicht gerechtfertigt. Vielmehr hindert § 33 Abs. 5 GrStG das Entstehen eines Erlaßanspruchs nur dann, wenn der Weg über eine Einheitswertfortschreibung dazu führt oder bei rechtzeitiger Stellung des Fortschreibungsantrags dazu hätte führen können, daß eine Grundsteuerentlastung im gleichen oder gar höheren Umfang als durch einen Grundsteuererlaß erreichbar eintritt. Geht dagegen die durch einen Grundsteuererlaß erreichbare Grundsteuerentlastung - wie hier - über die durch eine Fortschreibung des Einheitswerts mögliche hinaus, wird der Grundsteuererlaß für die "überschießende" Entlastung durch § 33 Abs. 5 GrStG nicht versperrt; insoweit kann ein Erlaßanspruch noch entstehen (vgl. im einzelnen Urteil vom 15. April 1983 - BVerwG 8 C 150.81 - a.a.O., S. 128 f.).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.