I.

Das Berufungsgericht führt aus, daß die Forderung der Beklagten als eine im Verhältnis 10 : 1 umzustellende Reichsmark-Verbindlichkeit zur Entstehung gelangt sei, wenn sie aus einem vor dem 21. Juni 1948 begründeten Schuldverhältnis entstanden sei (§ 13 Abs. 3 UmstG). Als dieses Schuldverhältnis sieht es, ohne den Vertrag vom 19. Januar 1951 näher zu würdigen, den am 17. Januar 1938 abgeschlossenen Träger-Siedlervertrag an. Es läßt dahingestellt, ob die im § 8 dieses Vertrages niedergelegte Verpflichtung der Beklagten zur Eigentumsverschaffung an der Reichsheimstätte zu ihrer Wirksamkeit der Einhaltung der Formvorschrift des § 313 BGB (gerichtliche oder notarielle Beurkundung) bedurft habe. Es glaubt feststellen zu können, daß die Parteien den Träger-Siedlervertrag auch so, wie er sich ohne den § 8 darstelle, abgeschlossen haben würden, daß sie den Bestand dieses Vertrages jedenfalls nicht von der Wirksamkeit des Inhalts des § 8 hätten abhängig machen wollen. Für seine Auffassung, daß die - etwaige - Nichtigkeit der im § 8 übernommenen Verpflichtung nach dem Willen der Parteien die Gültigkeit der übrigen in dem Träger-Siedlervertrag niedergelegten Vereinbarungen nicht in Frage gestellt habe, beruft es sich einmal darauf, daß die Beklagte, die im Prozeß zwar die Nichtigkeit der Vereinbarung des § 8 geltend gemacht habe, doch die Gültigkeit der übrigen im Träger-Siedlervertrag enthaltenen Vereinbarungen für sich in Anspruch nehme. Es sei also, so führt das Berufungsgericht aus, auch nach der Ansicht der Beklagten hier ein Ausnahmefall des § 139 BGB gegeben. Es meint weiter, die Parteien würden auch im Hinblick auf die unter Nr. 36 der Bestimmungen über die Förderung der Kleinsiedlungen (KSB) vom 14. September 1937/23. Dezember 1938 (dem Vertrage sind noch die Bestimmungen vom 21. April 1936 zu Grunde gelegt) enthaltene Anordnung, nach der die Träger verpflichtet sind, den Siedlern die Siedlerstelle nach Abschluß der Bau- und Einrichtungsarbeiten, zunächst miet-(pacht)weise zu überlassen und ihnen einen Anspruch auf Übertragung der Grundstücke zu Eigentum unter angemessener Anrechnung des Wertes der geleisteten Arbeit für den Fall einzuräumen, daß sie ihren übernommenen Verpflichtungen drei Jahre hindurch pünktlich nachgekommen sind, und bei dem Einfluß des Regierungspräsidenten als Aufsichtsbehörde auf die Befolgung der genannten Anordnung den Träger-Siedlervertrag auch ohne den § 8 geschlossen haben. Nach § 9 dieses Vertrages dürften aber bei Übertragung der Siedlerstelle an die Siedler zu Eigentum für den von dem Träger zur Verfügung gestellten Grund und Boden sowie für die verwendeten Eigenmittel des Trägers nur die im Bewilligungsbescheid festgesetzten Beträge, die sich im vorliegenden Falle auf unstreitig 1.100,- RM belaufen und sich inzwischen durch gezahlte Tilgungsbeträge bis 21. Juni 1948 auf 1.005,86 RM ermäßigt hätten, eingesetztwerden. Die Bestimmungen des Träger-Siedlervertrages vom 17. Januar 1938 in Verbindung mit der erwähnten angeführten Anordnung Nr. 36 der Bestimmungen über die Förderung der Kleinsiedlungen (KSB) vom 14. September 1937/23. Dezember 1938 [= Nr. 57 der Fassung vom 21. April 1936] ließen die Annahme gerechtfertigt erscheinen, daß nach dem rechtswirksamen Inhalt des genannten Vertrages in Verbindung mit jener Anordnung bei der nach Ablauf der dreijährigen Probezeit vorgesehenen Übertragung der Siedlerstelle als Heimstätte die Bewertung der Stelle (§ 9) und die daran geknüpften Folgen auf den Zeitpunkt der Inbesitznahme der Stelle durch die Kläger im Jahre 1938 zurückbezogen werden sollten. Die Parteien wären, so führt das Berufungsgericht aus, also gemäß § 159 BGB schuldrechtlich verpflichtet, einander zu gewähren, was sie haben würden, wenn die Bedingung - Übertragung der Heimstätte -, unter der die Verzinsung und Tilgung der von der Beklagten als Träger zur Fertigstellung der Siedlerstelle hingegebenen Beträge bereits seit dem Beziehen der Siedlerstelle durch die Kläger im Jahre 1938 zu erfolgen hatte, schon im Jahre 1938 eingetreten wäre. Die Beklagte müsse sich also so behandeln lassen, als ob ihre Forderung gegen die Kläger in Höhe von ursprünglich 1.100 RM bereits im Jahre 1938, also vor der Währungsumstellung, im Sinne des § 13 Abs. 3 UmstG begründet worden sei. Demnach sei die Forderung der Beklagten, die unstreitig am 21. Juni 1948 nur noch 1.005,86 RM betragen habe, gemäß § 16 UmstG im Verhältnis 10 : 1 umgestellt. Hieraus folge, daß der in Abt. III unter Nr. 4 des Grundbuches der Kläger eingetragenen Darlehenshypothek der Beklagten nur eine Forderung von 100,58 DM zugrunde liege.

II.

Diese Ausführungen des Berufungsgerichts sind, wie die Revision mit Recht rügt, nicht frei von Rechtsirrtum.

Daß auch Träger-Siedlerverträge über Kleinsiedlungen gemäß § 313 BGB der gerichtlichen oder notariellen Beurkundung bedürfen, hat der erkennende Senat inzwischen in seinem Urteil vom 18. Februar 1955 - V ZR 108/53 (BGHZ 16, 334) -, und zwar gerade für einen Vertrag nach dem Vordruck Muster 3 a entschieden. An dieser Entscheidung hält der Senat auch gegenüber der abweichenden, nicht näher begründeten Auffassung von Palandt, 15. Aufl. Anm. 2 zu § 313 BGB, fest. Die Auffassung des Berufungsgerichts, daß nur die im § 8 des Vertrages niedergelegte Verpflichtung der Beklagten zur Eigentumsübertragung der Form bedürft habe, ist rechtsirrig. Es ist einhellige Meinung, daß der ganze Vertrag, nicht nur die eigentliche Grundstücksübereignungsverpflichtung oder sonstige Beschwerungen des Veräußerers, der Beurkundung bedürfen (Palandt 15. Aufl. Anm. 8 zu § 313; RGRKom 10. Aufl. zu § 313 Anm. 2). Es muß insbesondere die Verpflichtung zu jeder Leistung beurkundet werden, die nach dem zum Ausdruck gelangten Willen der Vereinbarenden als Teil der vom Erwerber für das Grundstück zu machenden Gegenleistung anzusehen ist, also zur Leistung für die Überlassung des Grundstücks gehört (RGZ 132, 131 [133]; 145, 246 ff). Zu den zu beurkundenden Bestimmungen des Vertrages ist danach hier zweifelsfrei der § 9 zu rechnen, welcher die "Bewertung der Stelle" bei der Eigentumsübertragung regelt. Das hat das Berufungsgericht übersehen. Seine Entscheidung erweist sich aber, wie noch näher darzulegen ist, im Ergebnis als zutreffend.

III.

Beizutreten ist auch den Ausführungen der Revision, daß durch die Auflassung im Jahre 1951 innerhalb des Vertrages vom 19. Januar 1951 mit nachfolgender Eintragung und durch diesen Vertrag die Nichtigkeit des privatschriftlichen Träger-Siedlervertrages vom 17. Januar 1938 nicht gemäß § 313 Satz 2 BGB geheilt worden ist; denn das haben die Parteien, jedenfalls die Beklagte für die Kläger erkennbar, wie sich aus dem Vorbehalt des Vertrages wegen der Umstellung ergibt, ersichtlich nicht gewollt. Das hat das Berufungsgericht aber auch nicht übergehen. Wenn es auf den Inhalt des Vertrages vom 19. Januar 1951 nicht weiter eingegangen ist, so erkennbar deshalb, weil in ihm gerade die zwischen den Parteien streitige Frage, ob die Kläger nach dem Träger-Siedlervertrag verpflichtet sind, den sog. Spitzenbetrag von 1.100,- RM, den die Beklagte für die Fertigstellung der Siedlerstelle der Kläger im Jahre 1938 aus eigenen Mitteln zur Verfügung gestellt hat, im Verhältnis 1 zu 1 umgestellt zu zahlen, gerade nicht geregelt, sondern ausdrücklich der Entscheidung der ordentlichen Gerichte vorbehalten ist. Es ist daher richtig, wenn das Berufungsgericht geprüft hat, ob der Träger-Siedlervertrag die Rechtsgrundlage für die Auffassung der Kläger, die 1.100 RM wären im Verhältnis 10 : 1 umgestellt, abgeben kann.

Dieser Vertrag ist zwar, wie oben dargelegt, an sich wegen Formmangels nichtig. Der Senat hat aber schon in der oben angezogenen Entscheidung (BGHZ 16, 334 [337]) näher ausgeführt, daß im Verhältnis zwischen Siedlungsträger und Siedler der Träger an einen solchen wegen Mangels der Form des § 313 BGB nichtigen Vertrag nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gebunden und zur Vertragserfüllung verpflichtet sein kann.

Dabei ist unerheblich, daß der Träger im damals entschiedenen Fall eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung war und daß es sich jetzt um eine Aktiengesellschaft handele. Beides sind sogenannte mittelbare (abgeleitete) Siedlungsträger im Sinne der Bestimmungen über die Förderung der Kleinsiedlungen vom 21. April 1936 (Reichsarbeitsblatt 1936 Teil I 139 ff; Nr. 39 Abs. 3) und vom 14. September 1937/23. Dezember 1938 (Nr. 24 Abs. 2), denen der unmittelbare (ursprüngliche) Siedlungsträger (hier die Stadt N.) die Trägerschaft übertragen hat. In welcher Form diese Unternehmen Rechtspersönlichkeit besitzen, kann für die hier zu entscheidende Frage, ob sie an den Vertrag gebunden sind, keine Rolle spielen. Es ist auch schon erwähnt, daß es sich in dem damals entschiedenen Fall gerade um einen Träger-Siedlervertrag nach dem "amtlichen" Vordruck 3 a gehandelt hat. Der rein zufällige, nicht sachliche Unterschied besteht zunächst nur darin, daß der hier streitige Vertrag schon 1938, und zwar nach der Fassung vom 21. April 1936 (KSB Nr. 51 Abs. 3 [148; 168 f]), nicht erst 1943 nach der Fassung vom 14. September 1937/23. Dezember 1938, abgeschlossen ist, und sodann darin, daß, was nur zugunsten der jetzigen Kläger sprechen kann, ihre Ehe nicht geschieden ist und irgend welche Bedenken aus ihrer Person gegen die Übertragung der Stelle nicht erhoben werden. Auch in dem jetzt zu entscheidenden Fall hat sich die Beklagte den insgesamt 108 Siedlern gegenüber früher nicht, jedenfalls bis zur Währungsreform nicht, darauf berufen, daß der Träger-Siedlervertrag wegen Formmangels nichtig wäre. In einem solchen Falle kann, wie der Senat a.a.O. S 338 ausgesprochen hat, den berechtigten Interessen der klagenden Siedler nur entsprechen, daß ihnen ein Rechtsanspruch auf Erfüllung des Träger-Siedlervertrages gewährt wird. Die Auffassung der Revision, dem Urteil des Berufungsgerichts fehle es überhaupt an einer tragfähigen Grundlage, trifft danach nicht zu.

IV.

Der Revision ist weiter zuzugeben, daß das Berufungsgericht nichts Näheres zur Begründung seiner Auffassung sagt, die Bestimmungen des Träger-Siedlervertrages ließen die Annahme gerechtfertigt erscheinen, daß die Bewertung der Stelle (§ 9) und die daran geknüpften Folgen auf den Zeitpunkt der Inbesitznahme der Stelle durch die Kläger im Jahre 1938 zurückbezogen werden sollten. Das Berufungsgericht hätte hier zweckmäßigerweise den Träger-Siedlervertrag vom 17. Januar 1938 näher rechtlich gewürdigt. Da im § 1 dieses Vertrages noch die alten Bestimmungen über die Förderung der Kleinsiedlungen vom 21. April 1936 zugrunde gelegt worden sind, ist für das Rechtsverhältnis der Parteien diese Fassung maßgebend. Sie stimmt aber in den entscheidenden Punkten mit der Fassung vom 14. September 1937/23. Dezember 1938 überein; statt Nr. 31 Abs. 4 käme Nr. 51 Abs. 3 der Fassung vom 21. April 1936 in Frage. Unter diesen Nummern ist die Anwendung des Vertragsmusters 3 a vorgeschrieben. Diese Muster sind ebenfalls im Reichsarbeitsblatt mit veröffentlicht und zwar 1936 Teil I S 168, 169 und 1937 Teil I S 254, 255. Insbesondere der § 9 dieser Musterverträge stimmt im Wortlaut völlig überein. Es handelt sich um für das ganze Reichsgebiet vorgesehene Formularverträge, gegen deren ergänzende Auslegung durch das Revisionsgericht keine Bedenken bestehen.

Der Vertrag ist, wie das Berufungsgericht erkennbar angenommen hat, kein Kaufvertrag, so daß die Verbindlichkeit aus ihm schon deshalb nicht nach § 18 Abs. 1 Nr. 2 Umst.Ges. im Verhältnis 1 : 1 umgestellt ist. Er ist, soweit die Verpflichtung zur Eingentumsübertragung in Betracht kommt, nur ein Vorvertrag, in der Regel ein Kaufanwartschaftsvertrag (vgl. Ehrenforth, Heimstättenrecht, 2. Aufl. S 76). Es braucht deshalb nicht untersucht zu werden, ob als Gegenleistung der Beklagten aus diesem Vertrage die Eigentumsverschaffung anzusehen gewesen wäre, die vor dem 21. Juni 1948 noch nicht bewirkt war, und ob dann nach der genannten Bestimmung des Umstellungsgesetzes eine Umstellung im Verhältnis 1 : 1 erfolgt wäre (BGHZ 2, 369; 5, 173; 5, 214; 14, 313; Betrieb 1953, 168). Unerheblich ist deshalb ferner auch, ob die Beklagte mit ihrer Verpflichtung aus dem Vertrage im Verzug war und ob deshalb etwa eine andere Regelung geboten wäre.

Das Berufungsgericht meint, daß die Kläger nach dem Vertrage vom 17. Januar 1938 verpflichtet waren, der Beklagten nach dem Stand der Inbesitznahme der Siedlerstelle, die erst nach Fertigstellung erfolgt ist, das zu ersetzen, was sie auf die Stelle verwendet hat, mögen es nun fremde oder eigene Mittel gewesen sein. Das ist nicht rechtsirrtümlich.

Der Vertrag gibt den Siedlern ein Anwartschaftsrecht auf Übertragung der Kleinsiedlung zum Selbstkostenpreis, wenn sie vertragstreu geblieben sind (vgl. auch Stoll, Die Träger-Kleinsiedlung, Bundesbaublatt 1954 S 110 [112] und die Rechtsbeziehungen zwischen Träger, Siedler, Einlieger und Heimstättenausgeber bei der Kleinsiedlung, Sonderdruck der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. Kiel S 9). Im übrigen ist der Vertrag ein (entgeltlicher) Geschäftsbesorgungsvertrag (BGHZ a.a.O. S 338) besonderer Art, den die Parteien unter Zugrundelegung öffentlich-rechtlicher Kleinsiedlungsbestimmungen abgeschlossen haben (Stoll a.a.O. S 113 und Sonderdruck S 9). Aus einem solchen Vertrage hat der Beauftragte (der Träger) nach § § 675, 670 BGB Anspruch auf Verwendungsersatz. Dieser Anspruch hat seine Grundlage im Träger-Siedlervertrag, wobei unerheblich ist, ob die Mittel zum Teil schon aufgewendet waren oder erst noch aufgewendet werden mußten. Der Träger hat, worauf an anderer Stelle noch zurückzukommen ist, die Bauten von Anfang an nicht für sich, sondern für die Siedler, mögen diese ihm schon namentlich bekannt gewesen sein oder nicht, errichtet. Der Verwendungsersatzanspruch ergibt sich aus dem vom Berufungsgericht in diesem Zusammenhang angeführten § 9 des Vertrages, nach welchem bei der Bewertung der Stelle (im endgültigen Übertragungsvertrag) für die verwendeten eigenen Mittel des Trägers die im Bewilligungsbescheid festgesetzten Beträge eingesetzt werden dürfen. Wie hoch diese gewesen sind, muß der Träger spätestens bei Aufstellung der Schlußabrechnung, die er nach Nr. 40 KSB (früher Nr. 61) an sich spätestens 6 Monate nach der Gebrauchsabnahme (Bezugsfertigkeit) aufzustellen verpflichtet ist, feststellen können, hier also schon vor Kriegsausbruch festgestellt haben. An eigenen Mitteln hat die Beklagte zum Aufbau der Stelle aber nur Reichsmark aufgewendet, und zwar unstreitig 1.100 RM. Ein Aufwendungsersatzanspruch aus einem vor dem 21. Juni 1948 begründeten Schuldverhältnis unterliegt nun grundsätzlich der Umstellung im Verhältnis 10 : 1 (§ 13 Abs. 3; § 16 Abs. 1 UmstG; BGHZ 5, 197). Der von der Revision als rechtsirrig bezeichneten Anwendung des § 159 BGB durch das Berufungsgericht bedurfte es danach nicht, um zu dem Ergebnis zu kommen, daß die Beklagte nach der Währungsreform, soweit sie ihre eigenen Mittel für die Errichtung der Stelle verbraucht hatte, nur noch einen im Verhältnis 10 : 1 umgestellten Ersatzanspruch hatte. Nicht anders liegt die Sache, wenn man davon ausgeht, daß der Aufwendungsersatzanspruch mit Fertigstellung der Abrechnung und Feststellung der endgültigen Höhe der Aufwendungen aus eigenen Mitteln der Beklagten in einen Darlehnsanspruch umgewandelt ist, der gestundet ist und auf den Zinsen und Abzahlungen in Gestalt der "Miete" mitentrichtet sind.

Die Beklagte kann sich auch nicht darauf berufen, daß es sich bei dem Träger-Siedlervertrag um einen Werkvertrag handelt, der eine Geschäftsbesorgung zum Gegenstand hat, und daß deshalb die Bestimmung des § 18 Abs. 1 Nr. 2 UmstG Anwendung finden müsse. Auf solche Werkverträge kann die genannte Bestimmung nicht angewendet werden; vielmehr sind für die Behandlung der Aufwendungen der Siedlungsträger die Vorschriften des Auftrages (§ 675 BGB), wie oben bereits hervorgehoben, maßgebend. Im übrigen scheidet die Anwendung auch deshalb aus, weil die Beklagte ihrer Geschäftsbesorgungsverpflichtung aus dem Werkverträge, die Siedlung bezugsfertig herzustellen, auf die sich ihr Verwendungsersatzanspruch gründet, schon im Jahre 1938 nachgekommen ist. Eine andere Auffassung wegen der Umstellung ist auch nicht deshalb geboten, weil der Trägervertrag vom 18. Januar 1938 noch den Abschluß eines besonderen Übertragungsvertrages vorsieht, der später in der Form eines Kaufvertrages getätigt ist und auch von Anfang an in dieser Form vorgesehen war. Es ist schon angedeutet, daß der Trägervertrag dadurch nicht schon zu einem Kaufvertrag (richtiger: Übertragungsvertrag) mit festem RM-Kaufpreis, richtiger Übernahmepreis, geworden ist. Dieser Preis stand bei Abschluß des Vertrages - mögen auch die Arbeiten bereits begonnen gehabt haben - zwar schon ungefähr, aber doch noch nicht genau fest. Ebenso wie die Miete (vgl. § 4 des Trägervertrages) sich erhöhen oder mindern konnte, konnte es der Übernahmepreis. Er sollte deshalb erst nach § 9 des Vertrages, wie oben dargelegt ist, unter dem Gesichtspunkt des Selbstkostenpreises unter Ersatz aller Aufwendungen des Trägers endgültig festgesetzt werden. Daß weder der Träger-Siedlervertrag noch der spätere Heimstättenvertrag (mit Laufvertrag) als ein Gutsüberlassungsvertrag oder als eine Auseinandersetzung einer Gesellschaft oder eines gesellschaftsähnlichen Rechtsverhältnisses im Sinne von § 18 Abs. 1 Nr. 3 UmstG angesehen werden können, hat der Senat bereits entschieden (Urteil vom 12. März 1951 V ZR 188/52 Lind-Möhr UmstG § 18 Abs. I Nr. 3 (26) = Betrieb 1954, 347).

Auch sonstige Gesichtspunkte können eine Umstellung des aufgewendeten Eigenkapitals der Beklagten im Verhältnis 1 : 1 nicht rechtfertigen. Nicht durchschlagend ist es, wenn die Revision in diesem Zusammenhang meint, die Beklagte habe selbst als Grundeigentümerin und Bauherrin die Baulichkeiten des demnächstigen Siedlungsgrundstücks aus eigenem Entschluß und für eigene Rechnung errichtet und sich damit einen von Währungsschwankungen unabhängigen Sachwert geschaffen, bei dessen Bewertung an die Stelle der Rechnungseinheit Reichsmark allgemein und schon deshalb auch im § 9 des Siedlervertrages die Rechnungseinheit "Deutsche Mark" (§ 2 Währungsgesetz) getreten sei. Solche Erwägungen konnte zwar ein freier Unternehmer anstellen, der ohne fremden Auftrag auf eigenem Grund und Boden Häuser errichtet hat, die er frei zu verkaufen beabsichtigte. Dieser Unternehmer konnte sich selbstverständlich auf diese Weise sein Kapital "wertbeständig" erhalten. Er ist nicht verpflichtet, seine "Verkaufs"preise nach seinen Aufwendungen getrennt nach Reichsmark und Deutsche Mark zu kalkulieren. Die Beklagte war aber durch den zwar ungültigen, aber nach § 242 BGB als gültig zu behandelnden Träger-Siedlervertrag den Siedlern gegenüber die feste Bindung eingegangen, ihnen die von ihr fertigzustellenden Siedlungen unter gewissen, hier erfüllt gewesenen Voraussetzungen und zu genau festgelegten Bedingungen, die, wie oben dargelegt, auf eine Abgabe zum Selbstkostenpreis herauskamen, zu Eigentum zu übertragen. Sie steht sich damit nicht anders wie jeder andere Unternehmer, der auf der Basis der Selbstkostenerstattung einen Vertrag abgeschlossen hat. Die Höhe der Umstellung von Aufwendungen hängt hier davon ab, ob die entsprechenden Beträge das Entgelt für eine vor oder nach dem 21. Juni 1948 bewirkte Leistung sind (Harmening-Duden, Die Währungsgesetze, S 97, 244 Anm. 16 zu § 18 UmstG). Die Leistung der Beklagten, die Erstellung der Siedlung, ist aber vor dem 21. Juni 1948 bewirkt. Sinn eines "Selbstkostenvertrages" ist, dem Unternehmer das Risiko des Festpreises, nicht aber das Währungsrisiko, abzunehmen (Binder-Wetter-Reinbothe, Die Währungsreform, Band 2 Anm. 82 zu § 18 UmstG S 187). Gleichgültig ist in diesem Zusammenhang weiter, daß die Beklagte, als sie die Aufwendungen machte, noch Eigentümerin des Grund und Bodens war, auf dem sie die Siedlungen errichtete, die damit nach gesetzlicher Vorschrift in ihr Eigentum übergingen; denn sie war nur Treuhänderin.

Auch unter Berücksichtigung von § 157 BGB ist daher im Gegensatz zur Auffassung der Revision eine andere Auslegung des § 9 des Siedlervertrages nicht geboten, ganz abgesehen davon, daß für die Berücksichtigung von Treu und Glauben bei der Umstellung - anders als bei der Aufwertung nach der Inflation im Anschluß an den ersten Weltkrieg - im allgemeinen kein Raum ist. Der durch das Umstellungsgesetz vorgekommene "Währungsschnitt" hat bewußt Härten in Kauf genommen.

V.

Die Revision war hiernach mit der Kostenfolge aus § 97 ZPO zurückzuweisen.