Die Klägerin ist Erbin ihres im Laufe des Rechtsstreits verstorbenen Ehemannes, des Verlegers Dr. ... ..., der Mieter im Hause des Beigeladenen in Hamburg war. Das Haus ist vor 1900 als Einfamilienhaus erbaut, dann aber in den Jahren 1932 bis 1934 in abgeschlossene Wohnungen aufgeteilt und mit Zentralheizung und Warmwasserversorgung versehen worden. Die vertragliche Monatsmiete für die 153 qm große Viereinhalbzimmerwohnung C... im Obergeschoß des Hauses betrug ohne Heizung 187 DM. Auf den Antrag des Beigeladenen genehmigte die Beklagte mit Bescheid vom 28. Juli 1950 auf Grund des § 3 der Preisstopverordnung eine Erhöhung der Miete auf 225 DM ausschließlich der Kosten für Heizung und Warmwasser. Auf den Einspruch des Mieters hob die Beklagte diesen Bescheid wieder auf. Hiergegen erhob der Beigeladene Anfechtungsklage. Während diese schwebte, trat die Verordnung PR 71/51über Maßnahmen auf dem Gebiete des Mietpreisrechts vom 29. November 1951 (BGBl. I S. 920) - VO PR 71/51 - in Kraft. Gestützt auf sie hob die Beklagte ihren Einspruchsbescheid wieder auf und wies durch einen neuen Bescheid vom 17. Dezember 1951 den Einspruch des Mieters C... gegen die Mieterhöhungsgenehmigung zurück. Gegen diese zweite Einspruchsentscheidung und gegen die Mieterhöhungsgenehmigung vom 28. Juli 1950 erhob nunmehr der Mieter C... Anfechtungsklage. Ihr hat das Landesverwaltungsgericht mit der Begründung stattgegeben, daß der objektive Nutzungswert der Wohnung von dem durch die Beklagte zugelassenen Mietpreis erheblich abweiche. Auf die Berufung der Beklagten hat das Überverwaltungsgericht dahin entschieden:

"Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landesverwaltungsgerichts Hamburg vom 11. Juli 1952 unter Zurückweisung des Rechtsmittels im übrigen dahin abgeändert, daß die Einspruchsbescheide vom 17. und 18, Dezember 1951 nur insoweit aufgehoben werden, als durch sie der Einspruch der Kläger gegen den Bescheid vom 28, Juli 1950 auch in bezug auf die Zeit vor dem 1" Dezember 1951 zurückgewiesen wird.

Mit den weitergehenden Anträgen werden die Kläger abgewiesen."

Für die Zeit ab 1. Dezember 1951, dem Tage des Inkrafttretens der VO PR 71/51, hat das Oberverwaltungsgericht die von der Beklagten genehmigte Miete für zulässig erachtet mit der Begründung, daß § 2 Abs. 1 Satz 2 der VO PR 71/51 Anwendung finde. Die Friedensmiete stehe zwar nicht fest, weil das Haus 1914 nicht vermietet gewesen sei, es dürfe aber nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon ausgegangen werden, daß die am 1. Juli 1914 ortsübliche Miete über der genehmigten Miete gelegen habe. Daß die genehmigte Miete höher sei als die am 17. Oktober 1936 ortsübliche Miete, könne hier außer acht gelassen werden, weil die Stopmiete" eine Krisenmiete gewesen sei.

Dr. C... hat Revision eingelegt, die vom Oberverwaltungsgericht zugelassen worden war, und beantragt,

Die Beklagte hat beantragt,

Der Prozeßbevollmächtigte von Dr. C... hat mit Schreiben vom 3. Juni 1955 angezeigt, daß dieser verstorben sei und daß die Rechtsnachfolgerin, Frau Dr. ... C... den Rechtsstreit fortsetze.

Alle Beteiligten haben auf mündliche Verhandlung verzichtet.

Die Revision ist begründet.

Das Berufungsgericht hat die streitige Mieterhöhung auf Grund des § 2 Abs. 1 Satz 2 der VO PR 71/51 für zulässig erachtet. Es kann dahingestellt bleiben, ob diese Verordnung in dem hier maßgeblichen Zeitpunkt, dem Erlaß der angefochtenen Verwaltungsakte (vgl. BVerwGE 2, 55), rechtsgültig war. Denn jedenfalls ist die vom Berufungsgericht angewendete Bestimmung des § 2 Abs. 1 Satz 2 a.a.O. im vorliegenden Fall unanwendbar.

Nach dieser Bestimmung in Verbindung mit Satz 1 a.a.O. ist bei Wohnraum, der bis zum 1. Juli 1918 bezugsfertig geworden ist, eine Miete bis zur Höhe der Friedensmiete nach dem Stande vom 1. Juli 1914 zuzüglich der am 17. Oktober 1936 gesetzlich zulässigen Zuschläge und Umlagen zuzulassen. Der Verordnungsgeber ist dabei davon ausgegangen, daß der Wohnungsmarkt im Jahre 1914 ausgeglichen war, so daß die damals gezahlten Mieten die Vermutung der Angemessenheit für sich haben. Nach dem Sinn der Bestimmung ist also Voraussetzungen für eine Anknüpfung an die Friedensmiete, daß diese ein echtes Spiegelbild des Wohnungsmarktes von 1914 vermittelt. Eine solche Anknüpfung an die Friedensmiete ist aber dann nicht mehr möglich oder führt jedenfalls nicht mehr zu angemessenen Ergebnissen, wenn, wie hier, die Wohnungseinheit, deren jetziger Mietpreis streitig ist, am 1. Juli 1914 in dieser Form noch gar nicht bestand, sondern erst durch Teilung einer Großwohnung in mehrere selbständige Wohnungen unter erheblichem Bauaufwand geschaffen worden ist. In solchem Falle bietet die Miete der früheren Gesamtwohnung keinen geeigneten Anknüpfungspunkt mehr für die Berechnung der Mieten der neuen Teilwohnungen.

Das Berufungsgericht ist der Auffassung, daß die baulichen Veränderungen des Hauses trotz der insgesamt aufgewendeten nicht unerheblichen Kosten, jedenfalls bei der Wohnung der Klägerin, nicht tiefgreifend seien und deshalb eine Anknüpfung an die Friedensmiete nicht unmöglich machten. Dem kann nicht gefolgt werden. Bei den Umbauten in den Jahren 1932 bis 1934 ist die ehemalige Luxusvilla in ein Mehrfamilienhaus mit mehreren abgeschlossenen Wohnungen, die jede Küche und Bad aufweisen, umgewandelt worden. Gleichzeitig ist das Haus mit Zentralheizung und Warmwasserversorgung versehen worden. Diese kostspieligen Umbauten haben den Charakter des Hauses grundlegend geändert, mögen auch die vier Haupträume der Wohnung der Klägerin in ihrem Schnitt erhalten geblieben sein. Bei dieser Sachlage würde eine Anknüpfung an die Friedensmiete, die ein gänzlich anderes Mietobjekt betrifft, zu einem Ergebnis führen, das seine Rechtfertigung in der Ausgeglichenheit des Wohnungsmarktes von 1914 nicht finden könnte. Mit der neueren Rechtsprechung des Berufungsgerichts (vgl. dessen Urteil vom 4. Juli 1955 in ZMR 1956 S. 53) ist deshalb anzunehmen, daß bei derart tiefgreifenden baulichen Umgestaltungen nicht mehr von der Friedensmiete auszugehen ist.

Durch die erheblichen baulichen Umgestaltungen ist anstelle des bisherigen Wohnraumes etwas Neues geschaffen worden. Für den in § 2 Abs. 1 Satz 2 a.a.O. genannten Stichtag, den 1. Juli 1918, kann deshalb die Bezugsfertigkeit des früheren Wohnraums nicht maßgeblich sein. Der von der Klägerin gemietete Wohnraum ist in seiner jetzigen Gestalt vielmehr erst nach dem erfolgten Umbau des Hauses im Jahre 1934 bezugsfertig geworden. Damit entfällt die Anwendbarkeit des § 2 Abs. 1 Satz 2 VO PR 71/51.

Ob dies in allen Fällen der Wohnungsteilung gilt, ob also stets die Teilwohnung erst im Zeitpunkt der Teilung als bezugsfertig geworden anzusehen ist, mag zweifelhaft sein. Jedenfalls gilt dies aber dann, wenn, wie hier, die Teilung mit erheblichen Bauarbeiten verbunden war und durch die Teilung der Charakter des Hauses nachhaltig und wesentlich verändert worden ist.

§ 2 Abs. 1 Satz 2 VO PR 71/51 ist also hier nicht anwendbar. Maßgeblich für die Zulässigkeit der Mieterhöhung ist vielmehr Satz 1 a.a.O. Danach hat die Preisbehörde eine Erhöhung der Miete bis zur Höhe der ortsüblichen Miete für Wohnraum gleicher Art, Lage und Ausstattung nach dem Stande vom 17. Oktober 1936 zuzulassen. Das angefochtene Urteil hat jedoch festgestellt, daß nach der Beweisaufnahme die durch den angefochtenen Verwaltungsakt genehmigte Miete über der ortsüblichen Stichtagsmiete vom 17. Oktober 1936 liege. Eine Mieterhöhung in diesem Ausmaß war mithin nicht zulässig.

Zu Unrecht hält das angefochtene Urteil die Stichtagsmiete vom 17. Oktober 1936 hier deshalb für nicht maßgeblich, weil sie eine Krisenmiete sei. Demgegenüber hat das Berufungsgericht in einem späteren Urteil (vom 15. Juli 1955 in ZMR 1956 S. 52) richtig ausgeführt, daß die ortsübliche Stichtagsmiete keine hypothetische, sondern eine reale Größe ist, so daß es nicht darauf ankommt, welche Miete am 17. Oktober 1936 gezahlt worden wäre, wenn damals keine Wirtschaftskrise geherrscht hätte oder vorangegangen wäre, sondern allein darauf, welche Miete für Objekte dieser Art, Lage und Ausstattung am Stichtag ortsüblich war, auch wenn wegen der allgemeinen Krisenlage eine besonders niedrige Miete ortsüblich war. In diesem Sinne hat auch bereits das Oberverwaltungsgericht Münster (ZMR 1953 S. 124 = Amtl.Samml. Bd. 6 S. 92) entschieden, daß bei der Ermittlung des obkektiven Nutzungswertes auch Räume mit Krisenmieten als Vergleichswohnungen herangezogen werden dürfen. Das angefochtene Urteil war daher wegen unrichtiger Auslegung des § 2 Abs. 1 Sätze 1 und 2 VO PR 71/51 aufzuheben.

In der Sache selbst konnte der Senat nicht entscheiden, weil sie noch nicht spruchreif ist. Dazu bedarf es vielmehr der Feststellung der am 17. Oktober 1936 für Wohnungen gleicher Art, Lage und Ausstattung ortsüblichen Miete (Satz 1 a.a.O.) sowie der seit diesem Tage infolge Änderungen der Wohngewohnheiten und der Wohnlage etwa eingetretenen erheblichen und nachhaltigen Änderungen des Wohnwertes (Satz 3 a.a.O.). Diese Feststellungen wird entweder das Oberverwaltungsgericht selbst vornehmen oder die Sache an das Landesverwaltungsgericht dieserhalb zurückverweisen. Nur wenn diese Feststellung eine Miete ergibt, die nicht höher als die bisherige Vertragsmiete ist, kann und muß der Anfechtungsklage in vollem Umfange stattgegeben worden. Liegt dagegen die ortsübliche, gegebenenfalls nach Satz 3 a.a.O. korrigierte, Stopmiete höher als die Vertragsmiete, wenn auch niedriger als die von der Beklagten genehmigte Miete, so ist die mit der Klage angefochtene Mieterhöhungsgenehmigung nur insoweit aufzuheben, als die darin genehmigte Miete die nach § 2 Abs. 1 VO PR 71/51 zulässige Miete überschreitet, während im übrigen die Anfechtungsklage abzuweisen ist.

Die Sache war daher gemäß § 63 Abs. 1 des Gesetzes über das Bundesverwaltungsgericht vom. 23. September 1952 (BGBl. I S. 625) - BVerwGG - zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, an die Vorinstanz zurückzuverweisen.