Die Revision ist begründet.

1.

Zu Unrecht wendet sie sich allerdings gegen die Auffassung des Berufungsgerichts zum Umfang des Rechtsschutzes gemäß § 29 ARB. In dieser Klausel wird dem Versicherungsnehmer Rechtsschutz gewährt "für die Wahrnehmung rechtlicher Interessen aus Miet- und Pachtverhältnissen und aus dinglichen Rechten ..., und zwar jeweils in seiner Eigenschaft als Eigentümer, Vermieter, Verpächter ... eines im Versicherungsschein bezeichneten Grundstückes ...". Das Mehrfamilienhaus des Klägers ist im Versicherungsschein bezeichnet.

a)

Das Berufungsgericht meint, eine Interessenwahrnehmung aus dinglichem Recht gemäß § 29 Abs. 1 ARB sei auch zu bejahen, wenn der Versicherungsnehmer einen schuldrechtlichen Anspruch geltend mache, der in einem dinglichen Recht und nicht in einer Vertragsbeziehung wurzele. Habe ein dinglicher Anspruch auch eine schuldrechtliche Grundlage, so könne dies nicht zur Folge haben, daß er deswegen nicht mehr unter das "dingliche Recht" im Sinne des § 29 Abs. 1 ARB falle. Das Verhältnis des § 29 ARB zu §§ 24 ff. ARB zwinge zu keiner anderen Beurteilung. Weder dem Wortlaut noch der Systematik der Vorschriften sei zu entnehmen, daß schuldrechtliche Ansprüche nicht den dinglichen Rechten im Sinne des § 29 Abs. 1 ARB unterfallen könnten (so auch Harbauer, Rechtsschutzversicherung 4. Aufl. § 29 Rdn. 20-21 a und § 25 Rdn. 58 gegen Vassel ZVersWiss 1984, 608, 615). Ein Ausschluß schuldrechtlicher Ansprüche bei der Wahrnehmung rechtlicher Interessen aus dinglichen Rechten verstoße überdies gegen die Unklarheitenregel des § 5 AGBG.

b)

Die Revision meint hingegen rechtssystematisch seien nur dingliche, nicht aber schuldrechtliche Ansprüche dingliche Rechte. Für den nur in der Fachsprache gebräuchlichen Begriff "dingliches Recht" sei die juristische Auslegung maßgeblich (so auch Winter, VersR 1991, 1171 [OLG Hamburg 22.02.1991 - 14 U 292/89] und r+s 1991, 397 ff.). Aus der Systematik des Bedingungswerkes ergebe sich, daß § 29 Abs. 1 ARB die Geltendmachung von Ansprüchen aus unerlaubter Handlung nicht erfasse. Wenn solche Ansprüche einbezogen sein sollten, so sei die Rede von "Schadensersatzansprüchen aufgrund gesetzlicher Haftpflichtbestimmungen". In § 25 ARB werde ausdrücklich zwischen "Schadensersatz aufgrund gesetzlicher Haftpflichtbestimmungen" (Abs. 2 a) und "Wahrung rechtlicher Interessen aus dinglichen Rechten" (Abs. 3) unterschieden.

c)

Diese Kritik überzeugt nicht.

aa)

Der Revision ist einzuräumen, daß "dingliches Recht" ein juristischer Fachausdruck ist. Für die Auslegung von § 29 Abs. 1 ARB ist deshalb grundsätzlich die juristische Bedeutung maßgeblich (Senatsurteil vom 26.03.1986 - IVa ZR 86/84 - VersR 1986, 537). Die Revision setzt diesen Begriff gleich mit dinglichem Anspruch. Diese Gleichsetzung trifft nicht zu (MünchKomm/von Feldmann, BGB 2. Aufl. § 194 Rdn. 21). Ein Anspruch ist nach der Legaldefinition in § 194 Abs. 1 BGB das Recht, von einem anderen ein Tun oder Unterlassen zu verlangen. Das dingliche Recht ist kein Anspruch; aus ihm können aber alle gesetzlichen Ansprüche - ob dinglich oder schuldrechtlich - entstehen, die an die Innehabung des dinglichen Rechts anknüpfen. Ein Beispiel für einen gesetzlichen schuldrechtlichen Anspruch, der an die dingliche Rechtsinhaberschaft anknüpft, ist der Schadensersatzanspruch aus § 823 Abs. 1 BGB.

Die Wahrung rechtlicher Interessen, für die § 29 Abs. 1 ARB Versicherungsschutz zusagt, kann nur in der Weise geschehen, daß Ansprüche verfolgt oder abgewehrt werden. Die Regelung in § 29 Abs. 1 ARB kann deshalb, soweit sie sich auf dingliche Rechte bezieht, nur so verstanden werden, daß Versicherungsschutz für das Verfolgen und Abwehren solcher Ansprüche besteht, die aus dem dinglichen Recht entstehen können.

bb)

Das Ergebnis, daß sich § 29 Abs. 1 ARB auf sämtliche gesetzlichen Ansprüche bezieht, die an das dingliche Recht anknüpfen, wird durch die Systematik der ARB nicht in Frage gestellt. Zutreffend ist, daß zu den Schadensersatzansprüchen aufgrund gesetzlicher Haftpflichtbestimmungen die Ansprüche aus unerlaubter Handlung gehören. Daraus läßt sich aber nicht schließen, daß unter die Ansprüche aus dinglichem Recht nicht auch Ansprüche aus unerlaubter Handlung fallen können. Ansprüche aufgrund gesetzlicher Haftpflichtbestimmungen und die Ansprüche aus dinglichen Rechten bilden zwei sich überschneidende Kreise. Ein Haftpflichtanspruch kann zugleich - muß aber nicht - ein Anspruch aus dinglichem Recht sein; ein Anspruch aus dinglichem Recht muß kein Haftpflichtanspruch sein. Dieses Verhältnis der Ansprüche zueinander gilt auch im Rahmen der ARB.

Auch der von der Revision herangezogene § 25 ARB führt nicht zu einem Ausschlußverhältnis zwischen Ansprüchen aus gesetzlichen Haftpflichtbestimmungen und Ansprüchen aus dinglichen Rechten. § 25 Abs. 3 ARB (zur Entstehungsgeschichte vgl. Harbauer, a.a.O. § 25 Rdn. 38) ermöglicht eine Ausdehnung des Versicherungsschutzes auf Wahrnehmung rechtlicher Interessen aus dinglichen Rechten. Ansprüche aus solchen Rechten, die nicht zugleich Ansprüche aus Haftpflichtnormen sind und die folglich nicht schon gemäß § 25 Abs. 2 a ARB Versicherungsschutz genießen, können vorbehaltlich des Ausschlusses gemäß Abs. 4 c in den Versicherungsschutz einbezogen werden.

2.

Jedoch steht dem Kläger schon nach seinem Vortrag kein gesetzlicher Schadensersatzanspruch gemäß § 823 Abs. 1 BGB gegen Astron zu.

a)

Richtig ist der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, daß der Tatbestand des § 823 Abs. 1 BGB auch durch Unterlassen verwirklicht werden kann. Voraussetzung des Anspruchs ist aber, daß für den Unterlassenden eine allgemeine Rechtspflicht zum Handeln bestand. Die unerlaubte Handlung ist dadurch gekennzeichnet, daß der Täter durch sein Verhalten gegen eine Pflicht verstößt, die jeder kraft Gesetzes zu beachten hat und die dem Schutz von jedermann dient (BGHZ 34, 375, 380). Dagegen geht es im Vertragsrecht um besondere, nur im Verhältnis der Parteien untereinander bestehende Rechte und Pflichten. Eine Vertragsverletzung stellt demgemäß nur dann auch eine unerlaubte Handlung dar, wenn die Verletzung zugleich eine Verletzung allgemeiner Pflichten bedeutet (BGHZ 24, 188, 190 f.).

b)

Eine Rechtspflicht, das im Eigentum des Klägers stehende Mietshaus vor Schaden zu bewahren, hatte Astron allenfalls wegen des Hausverwaltervertrages; sie bestand nicht allgemein. Die Verletzung rechtlicher Sonderbeziehungen, die erst durch die Abrede zwischen den Parteien eines Vertrages begründet worden sind, ist grundsätzlich aus dem Deliktsrecht ausgenommen.

Das Berufungsgericht stützt seine Auffassung, daß auch eine rein vertragliche Pflicht ein deliktsrechtlich relevantes Unterlassen begründen könne, zu Unrecht auf den Gedanken der vertraglichen Übernahme der Obhut. Die von ihm als Beleg genannten Autoren (Staudinger/Schäfer, BGB 12. Aufl. § 823 Rdn. 301 und Ulmer, JZ 1969, 163 ff.) werden im vorliegenden Zusammenhang zu Unrecht herangezogen. Beide betonen ausdrücklich, daß die Verletzung rechtlicher Sonderbeziehungen zwischen bestimmten einzelnen Personen nur dann unerlaubte Handlungen darstellen, wenn damit gleichzeitig allgemeine Pflichten verletzt werden (Staudinger/Schäfer, a.a.O. Vorbem. zu § 823 Rdn. 3; Ulmer, a.a.O. S. 173 unter VI 2 und S. 174 unter VII 3 und 4 sowie S. 167: Die Vertragsverletzung des Übernehmers kann seine deliktische Haftung nicht einmal gegenüber dem Dritten begründen.).

Hier geht es nicht darum, ob ein Dritter sich - z.B. nach unterlassenem Streuen oder versäumter Sicherung einer Baustelle - wegen Verkehrspflichtverletzung an denjenigen halten kann, dem die Sicherungspflicht vom Eigentümer der für den Verkehr eröffneten Gefahrenstelle übertragen worden ist. Gegenstand einer solchen allgemeinen Verkehrssicherungspflicht wäre nicht gewesen, das Grundstück selbst vor Schäden zu bewahren. Die Pflicht, das Grundstück vor Schäden zu bewahren, traf Astron nur dem Kläger gegenüber. Hier geht es damit um das Innenverhältnis zwischen dem Eigentümer und dem Übernehmer. Dafür kann § 823 BGB nicht herangezogen werden. Das Vermögen wird grundsätzlich nicht als sonstiges Recht geschützt. Deliktsrechtlicher Schutz des möglicherweise wegen einer Nebenpflicht bestehenden Anspruchs auf Gefahrenabwehr eines Hauseigentümers aus dem Geschäftsbesorgungsvertrag mit dem Hausverwalter wäre Schutz eines Forderungsrechtes. Nicht einmal Befürworter einer Erweiterung des deliktischen Vermögensschutzes durch Anerkennung von deliktisch relevanten Verkehrspflichten in bezug auf ein fremdes Vermögen (z.B. Mertens, VersR 1980, 397, 406 und 408 sowie in MünchKomm, BGB 2. Aufl. § 823 Rdn. 475 ff.; dagegen z.B. Steffen, VersR 1980, 409 und in RGRK BGB 12. Aufl. § 823 Rdn. 5) gehen so weit. Vielmehr stellen sie ab auf eine öffentliche Verantwortungsübernahme (MünchKomm/Mertens, a.a.O. Rdn. 10 und 469), auf eine fremdvermögensbezogene soziale Rolle (a.a.O. 480).

3.

Da die Beklagte dem Kläger schon mangels eines Anspruchs aus § 823 Abs. 1 BGB keinen Versicherungsschutz gewähren muß, kommt es auf die Frage, ob der Kläger mutwillig im Sinne des § 1 Abs. 1 ARB Astron verklagt hat, nicht an.