Bundesgerichtshof
Urt. v. 05.05.1988, Az.: VII ZR 253/87

1. Das Berufungsgericht hat den Klägern einen eigenen Anspruch gegen die Beklagte auf Errichtung und optisch einwandfreie Gestaltung der Wände der Nachbarhäuser, die ihren Gartenhof umschließen, im wesentlichen mit folgenden Erwägungen zuerkannt:

Eine interessengerechte Auslegung des notariellen Vertrages zwischen den Parteien erfordere es, den Klägern einen primären Anspruch gegen die Beklagte auf die Errichtung optisch einwandfreier Umgrenzungsmauern ihres Gartenhofes nach dem Lageplan zuzugestehen. Aufgrund der vertraglichen Vereinbarung schulde die Beklagte als Werkunternehmerin nicht nur das Wohngebäude der Kläger, sondern eine Ausgestaltung des Gartenhofes, die der geplanten Gestaltung der Gesamtanlage entspreche. Die Konzeption der Gesamtanlage sei dadurch Gegenstand des Vertrages geworden, daß die Parteien in § 1 Abs. 3 des Vertrages auf den Lageplan Bezug genommen und in § 9 Abs. 1 und Abschnitt V Nr. 7 Regelungen in den Vertrag aufgenommen hätten, die eine Beeinträchtigung des einheitlichen Erscheinungsbildes der Wohnanlage hätten verhindern sollen. Durch diese vertraglichen Regelungen sei dem vorrangigen Interesse der Kläger an einer Ausgestaltung des Gartenhofes, die den Wohnzwecken dieses Teiles des Gartenhofhauses entspreche, Rechnung getragen worden. Deshalb sei die Beklagte den Klägern gegenüber verpflichtet, die den Gartenhof umfriedenden Wände zu errichten und in ihrem Erscheinungsbild optisch so herzurichten, daß die Nutzung des Gartenhofes nicht durch vorzeitige und übermäßige Verschmutzung der Wände beeinträchtigt werde. Diese Verpflichtung der Beklagten den Klägern gegenüber bestehe unabhängig davon, ob die Nachbarn ihre vertraglichen Verpflichtungen der Beklagten gegenüber erfüllt hätten.

2. Dagegen wendet sich die Revision ohne Erfolg.

Die von dem Berufungsgericht vorgenommene Auslegung des zwischen den Parteien abgeschlossenen Werkvertrages läßt Rechtsfehler nicht erkennen. Sie widerspricht weder anerkannten Auslegungsgrundsätzen, Erfahrungssätzen, Denkgesetzen, Verfahrensvorschriften noch gesetzlichen Auslegungsregeln.

Das Berufungsgericht hat die als »Kaufvertrag« bezeichnete vertragliche Vereinbarung, die die Errichtung und Übereignung eines Neubaus zum Gegenstand hat, in Übereinstimmung mit der ständigen Rechtsprechung des Senats (zuletzt Senatsurteil BGHZ 101, 350, 352 m. w. Nachw.) zutreffend als Werkvertrag angesehen und den Umfang und Inhalt der gegenseitigen Rechte und Pflichten auf der Grundlage dieses Vertragstyps durch Auslegung ermittelt.

a) Entgegen der Ansicht der Revision hat das Auslegungsergebnis des Berufungsurteils, soweit es zur Entscheidung dieses Rechtsstreits notwendig ist, eine hinreichende Grundlage in dem notariellen Vertrag. Notwendig für den vom Berufungsgericht zuerkannten Mängelbeseitigungsanspruch der Kläger ist lediglich die werkvertragliche Verpflichtung der Beklagten den Klägern gegenüber, die Wände der Nachbarhäuser in der Weise zu errichten, daß vermeidbare Verschmutzungen durch ablaufendes Wasser nicht entstehen. Ob die vertragliche Vereinbarung zwischen den Parteien eine hinreichende Grundlage für einen Anspruch der Kläger gegenüber der Beklagten auf Errichtung der Wände der Nachbarhäuser schlechthin bietet, bedarf keiner abschließenden Klärung. Ein werkvertraglicher Gewährleistungsanspruch auf Beseitigung der Mängel an den Wänden der Nachbarhäuser ist schon dann gegeben, wenn der Anspruch der Kläger gegen die Beklagte darauf beschränkt ist, daß die Beklagte die Wände in vorstehend genannter Weise errichtet.

b) Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei als entscheidende Grundlage für eine derartige Verpflichtung der Beklagten die Vereinbarung des § 1 Abs. 3 des notariellen Vertrages herangezogen. Der Lageplan, der Bestandteil der werkvertraglichen Vereinbarung geworden ist, zeigt die Gestaltung des Hauses der Kläger als Gartenhofhaus. Kennzeichnend dafür ist es, wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, daß der Gartenhof mit seiner Einfriedung durch die Wände der Nachbarhäuser für die Nutzung des Hauses durch die Kläger von erheblicher Bedeutung ist. Aufgrund der engen Bebauung und der Zuordnung des Gartenhofes als sogenanntes grünes Zimmer zum Wohnbereich des Hauses haben die Kläger ein berechtigtes Interesse an einer optisch ansprechenden Gestaltung der Wände der Nachbarhäuser, die die Einfriedung des Gartenhofes bilden. Da die Eigentümer der Nachbarhäuser selbst kein Interesse an der optischen Gestaltung dieser Wandflächen haben, können die Kläger ihr Interesse regelmäßig in zumutbarer Weise nur durchsetzen, wenn sie selbst unmittelbar einen Anspruch gegen die Beklagte haben.

Der Umstand, daß die Beklagte nach der Auslegung des Berufungsgerichts die mangelfreie Errichtung der Wände sowohl den Klägern als auch dem jeweiligen Eigentümer gegenüber schuldet, steht der Auslegung des Berufungsgerichts nicht entgegen. Der Werkunternehmer kann im Rahmen der Vertragsfreiheit sowohl mit dem Eigentümer des betreffenden Grundstücks als auch mit dem Nachbarn eine werkvertragliche Vereinbarung treffen, die dieselbe Werkleistung zum Gegenstand hat. Konflikte, die durch eine unterschiedliche rechtliche Entwicklung etwaiger Gewährleistungsansprüche aus beiden Vereinbarungen entstehen können, kann der Werkunternehmer durch vertragsgemäßes Verhalten gegenüber seinen beiden Vertragspartnern vermeiden.

Wie Fälle zu lösen sind, in denen der Werkunternehmer divergierenden Gewährleistungsansprüchen seiner Vertragspartner ausgesetzt ist, bedarf zur Entscheidung dieses Rechtsstreits keiner abschließenden Klärung, weil ein solcher Fall nicht gegeben ist. Die Eigentümer der betroffenen Nachbarhäuser haben der Nachbesserung zugestimmt. Daher hat die Nachbesserung nicht nur Erfüllungswirkung im Vertragsverhältnis zwischen den Parteien dieses Rechtsstreits, sondern zugleich auch innerhalb der werkvertraglichen Vereinbarungen der Beklagten zu den Eigentümern der Nachbarhäuser, so daß die Beklagte hier nicht zusätzlich durch die Eigentümer in Anspruch genommen werden kann.

c) Die Tatsache, daß der Werkunternehmer dem einen Vertragspartner gegenüber zur Nachbesserung verpflichtet ist, obwohl er gegenüber dem anderen Vertragspartner die Erfüllung nach 322 Abs. 1 BGB verweigern könnte, führt zu keinem unbilligen Ergebnis. Dies ist die normale rechtliche Folge der Vereinbarungen des Werkunternehmers mit zwei Erwerbern, durch die er sich gegenüber zwei Vertragspartnern schuldrechtlich zu ein und derselben Leistung verpflichtet hat.

d) Die Revision beanstandet zu Unrecht, daß das Berufungsgericht auf die Mängel an den Wänden der Nachbarhäuser die Gewährleistungsvorschriften des Werkvertragsrechts und nicht die des Kaufrechts angewandt hat. Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats richten sich die Ansprüche des Erwerbers eines neu errichteten Hauses wegen Sachmängeln an der vertraglich vereinbarten Leistung grundsätzlich einheitlich nach Werkvertragsrecht (zuletzt Senatsurteil BGHZ 101, 350, 352 m. w. Nachw.).

Die Anwendung der werkvertraglichen Gewährleistungsregeln auf die Mängel an den Nachbarhäusern entspricht entgegen der Ansicht der Revision - wie auch sonst - weit eher dem eigenen Interesse des Werkunternehmers. Die davon abweichende Anwendung der kaufrechtlichen Gewährleistungsregeln gerade auf die Mängel an den Nachbarhäusern würde unvermeidlich zu inhaltlich divergierenden Ansprüchen des Erwerbers und der Eigentümer der Nachbarhäuser führen, weil auch die Eigentümer der Nachbarhäuser hinsichtlich desselben Mangels nur werkvertragliche Ansprüche geltend machen können. Im Unterschied zur einheitlichen Anwendung der werkvertraglichen Regeln würde dann die Gefahr bestehen, daß die Erfüllung der kaufrechtlichen Gewährleistungsansprüche im Verhältnis zum Erwerber nicht regelmäßig die Erfüllung der werkvertraglichen Gewährleistungsansprüche der Eigentümer der Nachbarhäuser zur Folge hätte. Die kaufrechtlichen Gewährleistungsansprüche hätten überdies für den Werkunternehmer unter Umständen rechtliche Konsequenzen, die seinen berechtigten Interessen als Werkunternehmer widersprechen würden. Es würde ihm nämlich dann kein Nachbesserungsrecht zustehen, vielmehr wäre er insoweit dem Risiko ausgesetzt, daß der Erwerber den Vertrag wandelt oder je nach Lage des Falles Minderung in Höhe der Mängelbeseitigungskosten verlangen kann.

e) Das Berufungsgericht ist aufgrund seiner Auslegung des Vertrages im Ergebnis zu Recht zu der Auffassung gelangt, daß sich der primäre werkvertragliche Erfüllungsanspruch des Klägers in einen werkvertraglichen Gewährleistungsanspruch auf Nachbesserung umgewandelt hat. Das Berufungsgericht hat diesen Anspruch allerdings irrig auf § 8 Abs. 2 des notariellen Vertrages i.V.m. § 13 VOB/B gestützt. Nach der Rechtsprechung des Senats ist die isolierte Vereinbarung der Gewährleistungsregeln des § 13 VOB/B gemäß § 11 Nr. 10 f AGB-Gesetz unwirksam, wenn sie auf eine vom Auftragnehmer gestellte Vertragsbedingung zurückgeht (zuletzt Senatsurteil NJW 1987, 2373, 2374 m. w. Nachw.). Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts handelt es sich bei dem notariellen Vertrag um Vertragsbedingungen, die von der Beklagten gestellt worden sind, so daß als Anspruchsgrundlage gemäß § 11 Nr. 10 f. i.V.m. § 6 Abs. 2 AGB-Gesetz nicht § 13 Nr. 5 Abs. 1 VOB/B, sondern § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB in Betracht kommt.