Bundesverwaltungsgericht
Urt. v. 31.08.1960, Az.: BVerwG VIII C 17/60

I.

Die Klägerin zu 1) - im folgenden Klägerin genannt - hat in den Jahren 1949/1950 das ihr gehörige, im Kriege erheblich beschädigte Wohnhaus Lornsenplatz 14 in Hamburg-Altona wiederaufgebaut. Für die Rohbaufinanzierung bewilligte die Wiederaufbaukasse Hamburg am 5. November 1949 ein Beihilfedarlehen, das durch eine Grundschuld gesichert wurde. Der Darlehensvertrag vom gleichen Tage wurde am 5. Oktober 1950 durch einen neuen Vertrag ersetzt. Dieser enthielt u.a. die folgenden Bestimmungen:

• Sämtliche zu erstellenden Wohnungen sind im Einverständnis mit dem Amt für Wohnungswesen nach dessen Richtlinien vergeben worden. (Ziff. 3 Abs. 1)
• Das Darlehen ist für die Dauer der Bauzeit zins- und tilgungsfrei und vom Tage der Bezugsfertigkeit bzw. Vermietung der Wohnungen - soweit die von der Kasse anerkannte Wirtschaftsberechnung des Grundstücks dieses gestattet - mit 4 1/2 % jährlich zu verzinsen und höchstmöglich, mindestens mit 1/2 % jährlich zuzüglich ersparter Zinsen - bei jährlicher Verrechnung - zu tilgen. (Ziff. 8 a)
• Die Kasse gewährt das Darlehen in der vorgesehenen Höhe im Hinblick darauf, daß der Grundeigentümer nach seiner Angabe zur Zeit nicht in der Lage ist, die in den ersten Beleihungsraum fallenden Baugelder auf dem freien Kapitalmarkt zu beschaffen. Der Grundeigentümer ist verpflichtet sich zu bemühen, den in den ersten Beleihungsraum fallenden Teil des Darlehens baldmöglichst, spätestens bis Ende März 1951, durch Schließung einer Hypothek zu angemessenen Bedingungen abzulösen. (Ziff. 13 Abs. 2 und 3 Satz 1)

Im Januar 1952 wurde die Klägerin von der Wiederaufbaukasse aufgefordert, ihrer Umschließungsverpflichtung schnellstens nachzukommen. Die Klägerin erwiderte, ihr sei die Umschließung der Grundschuld auf dem freien Kapitalmarkt bisher nicht möglich gewesen. Ende 1955 nahm sie ein Bankdarlehen auf; am 2. Januar 1956 zahlte sie den noch nicht getilgten Teil des Darlehens der Wiederaufbaukasse zurück.

Durch den Wiederaufbau wurden 13 Wohnungen geschaffen, die Ende Juli 1950 bezugsfertig waren. Auf Antrag der Klägerin räumte ihr das Amt für Wohnungswesen das Vorschlagsrecht für 10 Wohnungen ein, darunter die Wohnung im IV. Stock rechts; auf diese Wohnung beziehen sich die angefochtenen Verfügungen.

Am 15. Juli 1955 trafen die Beteiligten eine Vereinbarung - Esplanade-Vereinbarung -, in der u.a. bestimmt wurde, daß das Amt für Wohnungswesen zur Unterbringung von Mietern der Klägerin aus ihren zum Abbruch bestimmten Häusern in Hamburg, Esplanade 38-39 und 40, unter gewissen Voraussetzungen freiwerdenden Wohnraum aus der Bewirtschaftung entlasse.

Im September 1957 wurde die strittige Wohnung durch Auszug des Erstmieters frei. Die Klägerin vermietete die Wohnung ohne wohnungsbehördliche Genehmigung an die während des Revisionsverfahrens verstorbene Klägerin Anna S... an deren Stelle die Kläger zu 2) bis 4) in den Rechtsstreit eingetreten sind; Frau Spars war vorher Untermieterin in einer Wohnung, in der Mieter aus einer Wohnung der Häuser E... 39/40 untergebracht worden sind. Die Klägerin zeigte der Wohnungsbehörde das Freiwerden der Wohnung an mit der Erklärung, sie werde über die Wohnung selbst verfügen, weil die zum Aufbau des Grundstücks verwandten öffentlichen Mittel zurückgezahlt seien; kurz darauf beantragte sie die Freistellung der Wohnung. Die Wohnungsbehörde lehnte diesen Antrag durch Bescheid vom 3. Dezember 1957 ab. Durch Verfügung vom 20. Dezember 1957 wies sie der Klägerin vier Wohnungsuchende zur Auswahl zu. Nachdem die Wohnungsbehörde festgestellt hatte, daß Frau Spars die Wohnung bezogen hatte, erließ sie gegen diese und die Klägerin am 14. Januar 1958 je eine Bereitstellungsverfügung und eine Verfügungüber Androhung und Festsetzung des Verwaltungszwangs sowie gegen die Klägerin eine Miet- und Besitzeinweisungsverfügung. Nachdem die Klägerin und Frau Spars im Einspruchsverfahren unterlegen waren, hat letztere die Wohnung geräumt und erstere sie den von der Wohnungsbehörde zugewiesenen Wohnungsuchenden vermietet. Im verwaltungsgerichtlichen Verfahren begehrten die Klägerin und Frau Spars, die Verfügungen vom 3. und 20. Dezember 1957 und vom 14. Januar 1958 sowie die Einspruchsbescheide aufzuheben und die Beklagte für verpflichtet zu erklären, die strittige Wohnung von der Bewirtschaftung freizustellen, soweit eine solche bestehe. Die Klage wurde abgewiesen, die Berufung wurde zurückgewiesen.

In den Gründen des Berufungsurteils ist ausgeführt: Die Wohnung unterliege der Bewirtschaftung, weil keine der gesetzlichen Ausnahmen zutreffe. Es handle sich insbesondere nicht um frei finanzierten und steuerbegünstigten Wohnraum. Eine Befreiung von der Wohnraumbewirtschaftung sei ausgeschlossen, weil öffentliche Mittel eingesetzt und die Wohnung nach dem 31. Dezember 1949 bezugsfertig geworden sei. Öffentliche Mittel seien auch solche, die der Vorfinanzierung gedient hätten. Die Einbeziehung der Wohnung in die Wohnraumbewirtschaftung sei unabhängig von dem Inhalt des Darlehensvertrages vom 5. Oktober 1950, weil die gesetzliche Regelung nicht durch Vereinbarung habe geändert werden können. Auswahlzuweisung, Bereitstellungsverfügung und Verfügung über Androhung und Festsetzung des Verwaltungszwangs seien daher rechtmäßig. Die Wohnungen seien bisher nicht freigestellt worden. Die Beklagte habe ihre Freistellung zu Recht abgelehnt. Die Esplanade-Vereinbarung habe auf die strittige Wohnung keine Anwendung gefunden. Die Beklagte habe zwar diese Wohnung der Klägerin zur Verfügung gestellt, deren Vorschlagsrecht sei aber mit der Vermietung der Wohnung an den finanzierungsbereiten Erstmieter erloschen. Die Gewährung des Vorschlagsrechts habe nur die Erlangung eines Finanzierungsbeitrages bei der Erstvermietung dieser Wohnungen ermöglichen sollen. Die Ablehnung der Freistellung sei auch deshalb nicht rechtswidrig gewesen, weil das öffentliche Baudarlehen nicht vorzeitig, ohne rechtliche Verpflichtung dazu, zurückgezahlt worden sei. Die Klägerin habe nicht ohne rechtliche Verpflichtung zurückgezahlt, weil sie verpflichtet gewesen sei, die Grundschuld umzuschließen. Der von dem Generalbevollmächtigten der Klägerin eingefügte Zusatz "sich zu bemühen", habe an dem Vorliegen einer Verpflichtung nichts geändert; die aufschiebende Bedingung, daß ihr die Umschließung möglich sei, sei spätestens mit der Rückzahlung des Darlehens eingetreten. Die Verpflichtung zur Umschließung habe sich auf die gesamte Grundschuld erstreckt. Es komme deshalb nicht darauf an, ob das öffentliche Darlehen in vollem Umfange im ersten Beleihungsraum gegeben worden sei oder sich auch auf den zweiten Beleihungsraum erstreckt habe, sowie wie dieser Beleihungsraum zu berechnen sei.

Gegen dieses Urteil haben die Klägerin und Frau Spars Revision eingelegt. Die Beklagte ist der Revision entgegengetreten. Der ... hat sich am Verfahren beteiligt.

II.

Die Revision ist unbegründet.

In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist die Rüge unbegründet, den Klägerinnen sei das rechtliche Gehör versagt worden. Die Verletzung des Rechts auf Gehör erblicken die Klägerinnen darin, daß sie nicht die Möglichkeit gehabt haben, zu dem Schreiben der Klägerin an die Wiederaufbaukasse vom 13. Februar 1952 und zu deren Rangberechnung Stellung zu nehmen, weil diese nur in der mündlichen Verhandlung verlesen worden seien; zum Darlehensvertrag und zum Bewilligungsbescheid vom 5. November 1949 haben sie nicht Stellung nehmen können, weil diese nicht einmal vollständig, sondern nur auszugsweise verlesen worden seien. Diese Urkunden hätten ihnen in Urschrift oder in beglaubigter Abschrift zur Verfügung gestellt werden oder es hätten ihnen die Akten WK 43206/IV der Hamburgischen Wohnungsbaukasse zur Einsicht zur Verfügung gestellt werden müssen.

Die Prozeßakten ergeben: Die Beklagte hat mit ihrer Klagebeantwortung vom 3. April 1958 u.a. die Akte der Hamburgischen Wohnungsbaukasse - WK 43206/IV - betreffend das Grundstück Lornsenplatz 14 der Klägerin vorgelegt mit dem Vermerk: "Es wird gebeten, Akteneinsicht ohne ausdrückliche Genehmigung der Beklagten nicht zu gestatten. Es werden jedoch keine Bedenken dagegen erhoben, daß die den vorliegenden Verwaltungsprozeß direkt berührenden Urkunden verlesen und zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht werden." In ihrem Schriftsatz vom 11. April 1958 haben die Klägerinnen mitgeteilt, sie seien bemüht, sich eine Genehmigung der Hamburgischen Wohnungsbaukasse zur Einsicht in deren Akte zu verschaffen. Nach der Sitzungsniederschrift des Oberverwaltungsgerichts vom 15. Mai 1959 wurden aus der Akte der Wohnungsbaukasse sieben Schriftstücke verlesen, darunter ihr Darlehensvertrag vom 5. November 1949 auszugsweise, der Bewilligungsbescheid vom 5. November 1949 auszugsweise, die Rangberechnung der Wiederaufbaukasse und das Schreiben der Klägerin an die Wiederaufbaukasse vom 13. Februar 1952. Der Prozeßbevollmächtigte der Klägerinnen hat hierzu keine Anträge gestellt. Ein Urteil wurde in dieser Sitzung nicht verkündet; es erging am 29. Mai 1959 und wurde den Parteien zugestellt.

Nach Art. 103 Abs. 1 GG hat vor Gericht jedermann Anspruch auf rechtliches Gehör. Der Grundsatz des rechtlichen Gehörs verlangt, daß einer gerichtlichen Entscheidung nur solche Tatsachen und Beweisergebnisse zugrunde gelegt werden, zu denen die Beteiligten Stellung nehmen konnten (BVerfGE 5, 22 [24]; 6, 12 [14]; 7, 239 [240]). Dieser Grundsatz Ist im vorliegenden Falle nicht verletzt worden. Nach § 70 Abs. 1 der während des Berufungsverfahrens noch anwendbaren MRVO 165 in Verbindung mit § 299 Abs. 1 und 3 ZPO hatten die Klägerinnen das Recht, die Prozeßakten einzusehen und sich aus ihnen durch die Geschäftsstelle Ausfertigungen, Auszüge und Abschriften erteilen zu lassen. Nach § 70 Abs. 2 MRVO 165 durften Akten einer Behörde, die vom Gericht zugezogen worden sind, den Beteiligten nur soweit zur Einsicht vorgelegt werden, als die Behörde es ausdrücklich gestattete; wurde die Einsichtnahme verweigert, so durften die Akten der Entscheidung nur soweit zugrunde gelegt werden, als ihr Inhalt vorgetragen und zum Gegenstand der Verhandlung gemacht worden ist. Die Kläger haben nicht vorgetragen und es ist auch nicht aus dem Inhalt des angefochtenen Urteils ersichtlich, daß der Entscheidung Akten zugrunde gelegt worden seien, deren Inhalt nicht vorgetragen und zum Gegenstand der Verhandlung gemacht worden ist. Soweit Aktenstücke nur auszugsweise verlesen wurden, hätten die Kläger, um ihre Rüge schlüssig zu begründen, darlegen müssen, daß der angefochtenen Entscheidung Aktenstellen zugrunde gelegt worden sind, die nicht verlesen worden waren. Das Verfahren des Berufungsgerichts entspricht der Vorschrift des § 70 Abs. 2 MRVO 165 und ist daher rechtlich nicht zu beanstanden (Beschluß vom 18. Oktober 1958 - BVerwG IV C 220.57 -). An die Entscheidung der Beklagten über die Nichtgestattung der Akteneinsicht war das Berufungsgericht gebunden; es war Sache der Klägerinnen, bei der Beklagten die Gestattung der Akteneinsicht zu erwirken und bei Verweigerung der Einsichtnahme diese gegebenenfalls in einem besonderen gerichtlichen Verfahren durchzusetzen. Ob die Klägerinnen, ihrer Mitteilung im Schriftsatz vom 11. April 1958 entsprechend, sich um eine Genehmigung der Wohnungsbaukasse zur Einsicht in deren Akte bemüht haben und ob die Wohnungsbaukasse die Genehmigung daraufhin verweigert hat, ist aus dem Vorbringen der Kläger und dem Inhalt der Prozeßakten nicht ersichtlich.

In sachlich-rechtlicher Hinsicht macht die Revision geltend, die angefochtenen Verfügungen seien rechtswidrig, weil die strittige Wohnung nicht der Wohnraumbewirtschaftung unterlegen habe. Dies trifft jedoch nicht zu, weil die Wohnung eine öffentlich geförderte Wohnung ist. Nach § 37 Abs. 1 des Ersten Wohnungsbaugesetzes - I.WoBauG - in der Fassung vom 25. August 1953 (BGBl. I S. 1047) sind auföffentlich geförderte Wohnungen, die nach dem 31. Dezember 1949 bezugsfertig geworden sind, die Vorschriften des Wohnraumbewirtschaftungsgesetzes - WBewG - vom 31. März 1953 (BGBl. I S. 97) anzuwenden, soweit sich nicht aus diesem Gesetz etwas anderes ergibt. Eine Wohnung, die durch Wiederherstellung eines beschädigten Gebäudes geschaffen und nach dem 31. Dezember 1949 bezugsfertig geworden ist, ist gemäß Abs. 4 des § 3 I.WoBauG eine öffentlich geförderte Wohnung dann, wenn zur Deckung der Gesamtkosten des Bauvorhabens öffentliche Mittel im Sinne von Abs. 1 eingesetzt worden sind. Ist diese Voraussetzung zu bejahen, dann unterliegt die Wohnung der Wohnraumbewirtschaftung, weil auch die Vorschriften des Wohnraumbewirtschaftungsgesetzes keine Ausnahme ergeben. Von den in § 3 WBewG aufgeführten Ausnahmen käme nach Sachlage nur diejenige des Buchst. a erste Alternative in Betracht, wenn die Wohnung frei finanziert im Sinne des § 42 I.WoBauG wäre. Nach § 42 Abs. 2 I.WoBauG ist eine Wohnung nur dann frei finanziert, wenn sie ohne Einsatz öffentlicher Mittel im Sinne von § 3 Abs. 1 dieses Gesetzes geschaffen worden ist. Ob die Wohnung der Wohnraumbewirtschaftung unterliegt oder nicht, hängt demnach davon ab, ob sie mit oder ohne Einsatz öffentlicher Mittel im Sinne von § 3 Abs. 1 I.WoBauG geschaffen worden ist.

Die Kläger sind der Auffassung, das der Klägerin gewährte Darlehen sei nicht "aus öffentlichen Mitteln" gegeben worden. Es sei nämlich nicht zinsverbilligt und für die nachstellige Finanzierung bewilligt worden, sondern für die erststellige Finanzierung und zu den marktüblichen Bedingungen für erste Hypotheken. Wegen der ihr auferlegten Verpflichtung, es aus Mitteln des Kapitalmarkts abzulösen, sobald ihr dies möglich sei, habe es sich um eine bloße Zwischenfinanzierung gehandelt. Die Klägerin geht hierbei aus von der dem § 3 Abs. 1 I.WoBauG in der ursprünglichen Fassung - a.F. - vom 24. April 1950 (BGBl. I S. 83) zu entnehmenden Begriffsbestimmung, daß öffentliche Mittel nur solche seien, die zur Förderung des Wohnungsbaues in Form von zinsverbilligten oder zinslosen Darlehen oder Zuschüssen für die nachstellige Finanzierung gewährt würden. Der Anwendung des § 3 Abs. 1 I.WoBauG a.F. steht aber im vorliegenden Fall entgegen, daß der Antrag auf Bewilligung des Darlehens vor dem 27. April 1950 gestellt worden und das Bauvorhaben zu diesem Zeitpunkt bereits im Bau gewesen ist. Nach § 50 Abs. 2 Satz 1 I.WoBauG gelten zwar für öffentlich geförderte Wohnungen, die vor dem 1. August 1953 bezugsfertig geworden sind und auf welche die Vorschriften der §§ 3, 16 bis 20. I.WoBauG a.F. anzuwenden waren, an Stelle der Vorschriften der §§ 19 bis 36 die entsprechenden Vorschriften des Ersten Wohnungsbaugesetzes a.F. weiter. Nach § 29 Satz 1 I.WoBauG a.F. fanden andererseits die §§ 3, 16 bis 20 keine Anwendung auföffentlich geförderte Wohnungsbauvorhaben, für die vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes (27. April 1950) bereits ein Antrag bei der Bewilligungsstelle auf Gewährung einesöffentlichen Darlehens im Sinne von § 3 Abs. 1 gestellt war oder die bei dem Inkrafttreten dieses Gesetzes bereits im Bau waren. Da jedenfalls die letztere Voraussetzung im vorliegenden Falle zutrifft, ist § 3 I.WoBauG a.F. nicht anwendbar. Nach § 50 Abs. 1 I.WoBauG gilt vielmehr die Vorschrift des § 3 Abs. 1 Satz 2 in der Fassung vom 25. August 1953 (n.F.) auch für die in der Zeit vom 1. Januar 1950 bis zum 31. Juli 1953 bezugsfertig gewordenen Wohnungen. Da die Wohnung im Juli 1950 bezugsfertig geworden ist, ist für die Beurteilung der Frage, ob sie ohne Einsatzöffentlicher Mittel geschaffen worden ist, § 3 Abs. 1 Satz 2 I.WoBauG n.F. maßgebend. Öffentliche Mittel im Sinne dieser Vorschrift sind "Mittel des Bundes, der Länder, Gemeinden und Gemeindeverbände, die von ihnen zum Bau von Wohnungen für die breiten Schichten des Volkes bestimmt sind". Zinsverbilligung und nachstellige Finanzierung sind nach dieser Begriffsbestimmung keine gesetzlichen Begriffsmerkmale. Auch die übrigen Vorschriften des Gesetzes stützen die Auffassung der Kläger nicht. Nach § 26 I.WoBauG soll allerdings das öffentliche Baudarlehen in erster Linie für die nachstellige Finanzierung bewilligt werden (Abs. 2); es kann aber ausnahmsweise vorübergehend auch für die erststellige Finanzierung bewilligt werden, wenn die Verhältnisse am Kapitalmarkt es erfordern, und es kann die Ablösung aus Mitteln des Kapitalmarkts verlangt werden, wenn die Verhältnisse des Kapitalmarkts es gestatten (Abs. 3). Diese Vorschriften finden an sich nur auf Baudarlehen Anwendung, die nach dem Inkrafttreten der Neufassung des Ersten Wohnungsbaugesetzes (.1. August 1953) bewilligt werden; es kann ihnen aber entnommen werden, daß die Anwendung des Begriffs der öffentlichen Mittel auf ein zur erststelligen Finanzierung und zu kapitalmarktmäßigen Bedingungen gewährtes Baudarlehen auch nicht dem Sinne des § 3 Abs. 1 Satz 2 I.WoBauG n.F. widerspricht. Auch um eine bloße Zwischenfinanzierung im üblichen Sinne, nämlich mit einem kurzfristigen und bei der Darlehensgewährung bereits feststehenden Ablösungszeitpunkt, hat es sich nicht gehandelt. Das Baudarlehen ist gegeben worden, weil, wie die Kläger auch selbst vortragen, nicht genügend erststellige Mittel des Kapitalmarkts zu erlangen waren, und unter der Bedingung, die als Überbrückungskredit eingesetzten Mittel aus dem Kapitalmarkt abzulösen, sobald die Voraussetzungen hierfür gegeben seien.

Für die Frage, ob zu den öffentlichen Mitteln ein Baudarlehen zu rechnen ist, das vor dem 1. August 1953 und außerhalb des Anwendungsbereichs des § 3 I.WoBauG a.F. alsÜberbrückungshilfe zu kapitalmarktmäßigen Bedingungen ganz oder teilweise im ersten Beleihungsraum gegeben worden ist, liegt eine die vorstehende Auslegung des § 3 Abs. 1 Satz 2. I.WoBauG n.F. ausschließende ausdrückliche bundesgesetzliche Regelung nicht vor. Das Vorliegen einer besonderen landesrechtlichen Regelung ist vom Oberverwaltungsgericht nicht festgestellt worden und wird von den Klägern auch nicht behauptet. Nach § 137 Abs. 1 VwGO kann die Revision nur darauf gestützt werden, daß das angefochtene Urteil auf der Verletzung von Bundesrecht beruht. Es liegt weder eine Verletzung von Vorschriften des Ersten Wohnungsbaugesetzes, noch von sonstigen bundesrechtlichen Vorschriften vor, insbesondere auch nicht eine Verletzung des Grundgesetzes. Entgegen der Auffassung der Revision ist § 50 I.WoBauG, der die Geltung der in § 3 Abs. l Satz 2 I.WoBauG n.F. enthaltenen Begriffsbestimmung der öffentlichen Mittel auf die in der Zeit vom 1. Januar 1950 bis zum 31. Juli 1953 bezugsfertig gewordenen Wohnungen erstreckt, nicht unvereinbar mit dem Grundgesetz.

§ 50 I.WoBauG ist nicht rückwirkend und nicht unter Verstoß gegen den Rechtsstaatsgedanken in Kraft gesetzt worden. § 50 I.WoBauG ist, wie die übrigen Gesetzesvorschriften, gemäß § 54 I.WoBauG am 1. August 1953 in Kraft getreten. In § 50 Abs. 1 I.WoBauG ist auch nicht bestimmt, daß die Neufassung des § 3 Abs. 1 Satz 2 I.WoBauG rückwirkend zum 1. Januar 1950, also auf einen vor dem Erlaß des Gesetzes liegenden Zeitpunkt, in Kraft trete. Diese durch Art. II Abs. 1 des Gesetzes zur Änderung und Ergänzung des Ersten Wohnungsbaugesetzes vom 25. August 1953 (BGBl. I S. 1037) eingefügte Vorschrift ist vielmehr gemäß Art. IX dieses Änderungsgesetzes (= § 54 der Neufassung des Ersten Wohnungsbaugesetzes) am 1. August 1953 in Kraft getreten, so daß auch die Neufassung des § 3 Abs. 1 Satz 2 I.WoBauG (= Art. I Nr. 2 Buchst. a des Änderungsgesetzes vom 25. August 1953) erst für die Zeit seit dem 1. August 1953 gilt. Da die angefochtenen Verfügungen erst in den Jahren 1957 und 1958 erlassen wurden, sind sie im zeitlichen Geltungsbereich der Neufassung der Begriffsbestimmung "öffentliche Mittel" zustande gekommen; ihre Rechtmäßigkeit ist nach dem zur Zeit ihres Erlasses gültigen Recht zu beurteilen (BVerwGE 1, 35; vgl. auch BVerwGE 1, 291). Durch die Anordnung, daß die heue Begriffsbestimmung der "öffentlichen Mittel" auch für die in der Zeit vom 1. Januar 1950 bis zum 31. Juli 1953 bezugsfertig gewordenen Wohnungen anzuwenden sei, wurde nicht § 3 Abs. 1 Satz 2 I.WoBauG n.F. für den genannten Zeitraum rückwirkend in Kraft gesetzt, sondern es wurden die in diesem Zeitraum bezugsfertig gewordenen Wohnungen für die Zeit seit dem 1. August 1953 der an diesem Tage in Kraft getretenen Neufassung des Gesetzes unterworfen.

Die Kläger können sich auch nicht darauf berufen, daß in § 50 I.WoBauG nachträglich an einen in der Vergangenheit liegenden abgeschlossenen Tatbestand angeknüpft und dadurch ein Eingriff in ihre Rechtslage vorgenommen worden sei, mit dem sie beim Abschluß des Darlehensvertrages nicht hätten rechnen können und den sie also bei einer verständigen Vorausschau nicht hätten zu berücksichtigen brauchen (vgl. BVerfGE 1, 264 [280]; 2, 237 [264]; 3, 58 [150]; 7, 89 [92]; 8, 274 [304]). Ein solcher Fall liegt hier nicht vor. Die Klägerin hat den Darlehensvertrag abgeschlossen am 5. November 1949. Der zweite Darlehensvertrag vom 5. Oktober 1950 ist nur der Form nach ein neuer Vertrag, der Sache nach ist er eine Änderung des ursprünglichen Vertrags in einigen für die Frage der Voraussehbarkeit der Regelung des § 50 I.WoBauG unwesentlichen Einzelheiten. Am 5. November 1949 konnte die Klägerin nicht mit der Bewirtschaftungsfreiheit der von ihr zu erstellenden Wohnungen rechnen, weil damals noch das Wohnungsgesetz (Kontrollratsgesetz Nr. 18 vom 8. März 1946 [ABl.KR S. 117]) in Geltung war, in diesem aber keine Freiheit von der öffentlichen Bewirtschaftung für frei finanzierten Wohnraum vorgesehen war. Eine solche Befreiungsvorschrift enthielt erstmals § 23 Abs. 2 I.WoBauG in der ursprünglichen, am 27. April 1950 in Kraft getretenen Fassung.

Durch § 50 I.WoBauG wurde auch nicht in die durch Art. 13 und 14 GG gewährleisteten Grundrechte der Unverletzlichkeit der Wohnung und des Eigentums eingegriffen.

Auf die Unverletzlichkeit der Wohnung (Art. 13 GG) könnten sich nicht die Klägerin, sondern allenfalls die Kläger zu 2) bis 4) als Rechtsnachfolger der Frau Anna Spars berufen, weil nur diese Wohnungsinhaberin war. Diese war aber am 1. August 1953, dem Tage des Inkrafttretens des § 50 I.WoBauG, noch nicht Inhaberin der strittigen Wohnung gewesen.

Für die Klägerin als Grundstückseigentümerin kommt nur eine Berufung auf das in Art. 14 GG gewährleistete Eigentum in Betracht, wenn die strittige Wohnung in der Zeit vom Inkrafttreten des Ersten Wohnungsbaugesetzes in der ursprünglichen Fassung (27. April 1950) bis zum Inkrafttreten der Neufassung (1. August 1953) bewirtschaftungsfrei gewesen wäre. Ob die Wohnung nach § 23 Abs. 2 I.WoBauG a.F. bewirtschaftungsfrei gewesen ist - auf das der Klägerin gewährte Beihilfedarlehen ist, wie bereits ausgeführt, § 3 Abs. 1 I.WoBauG a.F. nicht anwendbar -, bedarf hier jedoch keiner Prüfung; denn selbst wenn die Wohnung während des genannten Zeitraums bewirtschaftungsfrei gewesen wäre, wäre der Gesetzgeber durch Art. 14 GG nicht gehindert gewesen, sie wieder in die öffentliche Bewirtschaftung einzubeziehen. Nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG werden nämlich Inhalt und Schranken des gewährleisteten Eigentums durch die Gesetze bestimmt. Soweit das Wohnraumbewirtschaftungsgesetz Wohnraum der öffentlichen Bewirtschaftung unterwirft und die Ausnahmen von der Wohnraumbewirtschaftung festlegt, liegt keine Enteignung im Sinne des Art. 14 Abs. 3 Satz 1 GG, sondern lediglich eine Bestimmung des Inhalts des Eigentums vor, die, wie im bürgerlichen Recht, so auch im öffentlichen Recht durch einfaches Gesetz vorgenommen werden kann und nicht den Einschränkungen des Art. 19 Abs. 1 und 2 GG unterliegt. Daß dies die Auffassung des Gesetzgebers gewesen ist, folgt daraus, daß in § 1 Abs. 1 Satz 3 WBewG zwar das Grundrecht der Unverletzlichkeit der Wohnung (Art. 13 GG), nicht aber das Grundrecht des Eigentums (Art. 14 GG) gemäß § 19 Abs. 1 Satz 2 GG ausdrücklich vorübergehend eingeschränkt wird. Es handelt sich um eine Sozialbindung des Eigentums, die dessen Inhalt in allgemein verbindlicher Weise bestimmt (ebenso zum Kontrollratsgesetz Nr. 18 vom 8. März 1946 der Große Senat für Zivilsachen des Bundesgerichtshofes in seinem Beschluß vom 10. Juni 1952 [BGHZ 6, 270] und zum neuen Recht u.a. Fellner-Fischer, Wohnraumbewirtschaftungsgesetz, 3. Aufl., Anm. 16 zu § 1; Roquette, Wohnraumbewirtschaftungsgesetz, Anm. 4 c zu § 1; Wormit, Das Wohnraumbewirtschaftungsgesetz, Anm. 3 zu § 1). In § 50 Abs. 1 I.WoBauG wurde auch nicht die Einbeziehung der in der Zeit vom 1. Januar 1950 bis zum 31. Juli 1953 bezugsfertig gewordenen Wohnungen und Wohnräume in die öffentliche Bewirtschaftung angeordnet; soweit es für diese aber nach der bisherigen Fassung des § 3 Abs. 1 I.WoBauG zweifelhaft war und diese Zweifel durch die neue Begriffsbestimmung der öffentlichen Mittel zuungunsten des Grundstückseigentümers beseitigt wurden, ist die etwaige Einbeziehung solcher Wohnungen in die öffentliche Bewirtschaftung die mittelbare Folge des Umstandes, daß der Begriff der öffentlichen Mittel, nunmehr in der Form der gesetzlichen Begriffsbestimmung, neu abgegrenzt wurde.

Eine etwaige Bewirtschaftung der Wohnung war auch nicht, wie die Kläger meinen, weggefallen auf Grund der in Ziff. 3 Abs. 1 des Darlehensvertrages - in der Fassung vom 5. Oktober 1950 - enthaltenen Feststellung, sämtliche zu erstellenden Wohnungen seien im Einverständnis mit dem Amt für Wohnungswesen nach dessen Richtlinien vergeben worden, Ihrem Wortlaut kann eine Freistellung von der Wohnraumbewirtschaftung jedenfalls nicht entnommen werden. Ob ihr nach dem gesamten Vertragsinhalt und nach den damaligen Umständen ein solcher Sinn beigelegt werden könnte, kann hier offenbleiben; denn weder im Wohnungsgesetz (Kontrollratsgesetz Nr. 18) noch im Ersten Wohnungsbaugesetz in seiner ursprünglichen Fassung vom 24. April 1950 - nur diese beiden Gesetze kamen damals als Rechtsgrundlage in Betracht - war eine Freistellung von der Wohnraumbewirtschaftung, sei es durch Verwaltungsakt der Wohnungsbehörde, sei es im Wege einer Vereinbarung mit dem Grundstückseigentümer oder Vermieter, vorgesehen. Wie das Bundesverwaltungsgericht bereits in seinen Entscheidungen BVerwGE 4, 111 (115) und 5, 128 (131) zur Frage des Freibaus und des Freikaufs ausgeführt hat, gehören die Vorschriften des öffentlichen Rechts, nach denen die Behörden ihre Aufgaben wahrzunehmen haben, im Zweifel dem zwingenden Recht an und schließen deshalb ein Paktieren zwischen der Verwaltung und dem Bürger über die Wahrnehmung der Hoheitsrechte grundsätzlich aus. Fehlt es an einer gesetzlichen Grundlage für die Freistellung, dann hätte auch eine im Wege der Vereinbarung vorgenommene Freistellung keine Rechtswirkungen entfalten können.

Die Revision ist auch insoweit unbegründet, als die Kläger eine Verurteilung der Beklagten zur Freistellung der strittigen Wohnung begehren.

Als Rechtsgrundlage der Freistellung kommt § 41 Abs. 1 Satz 2 I.WoBauG in Betracht, weil die Wohnung nach dem 31. Dezember 1949, aber vor dem 1. Juli 1956 bezugsfertig geworden ist (§ 4 Abs. 1 Buchst. b des Zweiten Wohnungsbaugesetzes - II.WoBauG - vom 27. Juni 1956 [BGBl. I S. 523]). Nach dieser Vorschrift - in Verbindung mit Abs. 2 - sind auf Antrag des Eigentümers die Wohnungen von den füröffentlich geförderte Wohnungen bestehenden Bindungen mit Einschluß der Wohnraumbewirtschaftung freizustellen, wenn das zum Bau von Mietwohnungen gewährte öffentliche Baudarlehen für sämtliche geförderten Wohnungen eines Gebäudes "vorzeitig zurückgezahlt" ist. Die Revision rügt, daß das Berufungsgericht dem Begriff der vorzeitigen Zurückzahlung eine Bedeutung gegeben habe, die ihm bei Berücksichtigung des gesetzgeberischen Zwecks nicht zukomme, und daß es übersehen habe, daß es in Satz 2 des § 41 Abs. 1 I.WoBauG, im Unterschied zu Satz 1, auf die Frage einer rechtlichen Verpflichtung zur Rückzahlung nicht ankomme.

Es trifft zu, daß das Berufungsgericht davon ausgegangen ist, daß die Rückzahlung "vorzeitig, ohne rechtliche Verpflichtung dazu" erfolgt sein müsse, und daß die Worte "ohne rechtliche Verpflichtung dazu" nur in Satz 1, nicht auch in Satz 2 des § 41 I.WoBauG enthalten sind. Ein Unterschied in der rechtlichen Beurteilung ergibt sich hierdurch jedoch nicht. In der ursprünglichen Fassung des § 41 I.WoBauG war sowohl die Freistellung von Familienheimen (Satz 1) als auch die Freistellung von Mietwohnungen (Satz 2) an die Voraussetzung geknüpft, daß das öffentliche Baudarlehen "vorzeitig zurückgezahlt" worden ist. Durch § 124 II.WoBauG ist nur Satz. 1, nicht auch Satz 2 neu gefaßt worden. Durch die Neufassung wurden in Satz 1 u.a. die Worte "ohne rechtliche Verpflichtung dazu" eingefügt. Satz 1 wurde dadurch dem § 71 Abs. 1 Satz 1 II.WoBauG angeglichen, der die Freistellung für die unter das Zweite Wohnungsbaugesetz fallenden Familienheime regelt. Satz 2 des § 71 Abs. 1 II.WoBauG, der das zum Bau von "anderen Wohnungen" gewährte öffentliche Baudarlehen betrifft, knüpft den Freistellungsanspruch nur an die Zurückzahlung; die Worte "vorzeitig, ohne rechtliche Verpflichtung dazu" fehlen hier. Trotzdem wird die Vorschrift dahin verstanden, daß auch bei Mietwohnungen nur bei vorzeitiger Rückzahlungöffentlicher Baudarlehen ein Anspruch auf Freistellung besteht, weil es der Zweck der Vorschrift ist, durch die vorgesehene Vergünstigung den beschleunigten Rückfluß öffentlicher Mittel zu erreichen, damit diese für neue Wohnungsbaumaßnahmen zur Verfügung stehen (Ehrenforth, Zweites Wohnungsbaugesetz, Anm. 1, 2 a bb, c zu § 71). Dieser Gesichtspunkt trifft in gleicher Weise zu auf Satz 2 des § 41 Abs. 1 I.WoBauG. Hier ist das vom Oberverwaltungsgericht gefundene Ergebnis aber außerdem auch durch den Begriff der "vorzeitigen" Rückzahlung gerechtfertigt; denn vorzeitig ist die Rückzahlung, wenn sie zu einem Zeitpunkt erfolgt ist, in dem sie nach dem Vertrag noch nicht verlangt werden konnte (Fischer-Dieskau und Pergande, Das Erste Wohnungsbaugesetz, 2. Aufl., Anm. 2 zu § 41; vgl. auch Ehrenforth, a.a.O., Anm. 2 c zu § 71). Hierin liegt nicht, wie die Kläger meinen, eine begrifflich unscharfe Verquickung der Frage der Vorzeitigkeit und der Frage der rechtlichen Verpflichtung; der durch § 124 II.WoBauG in § 41 Abs. 1 I.WoBauG eingefügte Zusatz "ohne rechtliche Verpflichtung dazu" dient vielmehr nur der Verdeutlichung. Es ist zwar richtig, daß der Eigentümer sich rechtlich verpflichten kann, eine Tilgungshypothek vor Ablauf der normalen Tilgungszeit zurückzuzahlen; ist aber mit "normaler" Tilgungszeit die ursprünglich bedungene Tilgungszeit, gemeint, dann bleibt die Frage offen, ob die auf Grund nachträglicher Verpflichtung geleistete vorzeitige Rückzahlung "vorzeitig" im Sinne des § 41 Abs. 1 I.WoBauG ist (vgl. die Ausführungen des Urteils vom 24. April 1958 - BVerwG V C 156.56 -, NJW 1958 S. 1316 = WM 1958 S. 136 = ZMR 1958 S. 271, zu der ähnlichen Frage, ob eine Wohnung im Sinne des § 41 Abs. 1 I.WoBauG frei finanziert ist, wenn öffentliche Mittel erst nach dem Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit eingesetzt wurden). Diese Frage braucht hier nicht entschieden zu werden, weil die Klägerin das Darlehen nicht auf Grund nachträglicher Verpflichtung vorzeitig, d.h. vor dem 31. März 1951, zurückgezahlt hat.

Das Oberverwaltungsgericht hat die Vorzeitigkeit der Rückzahlung des Beihilfedarlehens verneint, weil die Klägerin es nicht ohne rechtliche Verpflichtung dazu zurückgezahlt habe. Es hat die vertragliche Pflicht der Klägerin, "sich zu bemühen, den in den ersten Beleihungsraum fallenden Teil des Darlehens baldmöglichst, spätestens bis Ende März 1951, durch Schließung einer Hypothek zu angemessenen Bedingungen abzulösen" (Ziff. 13 Abs. 3 Satz 1 des Darlehensvertrages) dahin ausgelegt, daß die Klägerin rechtlich verpflichtet gewesen sei, das Darlehen bis zum 31. März 1951 zurückzuzahlen, spätestens aber bis zu dem Zeitpunkt, in dem ihr die Umschließung der zur Sicherung des Beihilfedarlehens aufgenommenen Grundschuld möglich sei; es hat diese vertraglich bedungene Umschließungsmöglichkeit als aufschiebende Bedingung angesehen, die eingetreten sei spätestens in dem Zeitpunkt, in welchem die Klägerin das Darlehen tatsächlich zurückgezahlt habe. An diese Auslegung des Vertrages durch das Berufungsgericht ist das Bundesverwaltungsgericht gebunden. Bei der Auslegung von Willenserklärungen durch die Vorinstanz kann das Revisionsgericht, wie der erkennende Senat wiederholt entschieden hat (Urteil vom 27. August 1959 - BVerwG VIII C 71.59 -, MDR 1960 S. 76 = NJW/RzW 1960 S. 47; Beschluß vom 29. März 1960 - BVerwG VIII B 146.59 -), nur prüfen, ob die Denkgesetze oder Auslegungsgrundsätze verletzt worden sind. Solche Verstöße liegen hier nicht vor. Die Kläger entnehmen einen solchen Verstoß daraus, daß die Wiederaufbaukasse nur einen vertraglichen Anspruch auf ernsthafte Umschuldungsbemühungen gehabt habe und wegen dieses Anspruchs nicht ohne weiteres in das mit der Grundschuld belastete Grundstück hätte vollstrecken können, sondern nur ihren Anspruch auf ernsthafte Umschuldungsbemühungen der Klägerin gegebenenfalls gerichtlich hätte geltend machen müssen. Ob dies für die Auslegung des Berufungsgerichts zutrifft, es sei eine Rückzahlung bis zum 31. März 1951 vereinbart worden, kann hier offenbleiben; denn es wird hiervon jedenfalls nicht die Hilfserwägung des Berufungsgerichts berührt, daß die Klägerin verpflichtet gewesen sei, die Grundschuld spätestens in dem Zeitpunkt umzuschließen, in welchem ihr dies möglich sei. Die Annahme, daß die Verpflichtung, sich um eine Umschließung der Grundschuld zu bemühen, die durch die Möglichkeit der Umschließung aufschiebend bedingte Pflicht enthalte, die Umschließung vorzunehmen, verstößt nicht gegen die Denkgesetze oder anerkannte Auslegungsregeln. Ein solcher Verstoß liegt ebensowenig in der aus der Tatsache der Umschließung und Darlehensrückzahlung im Jahre 1955 gezogenen Schlußfolgerung, daß spätestens in diesem Zeitpunkt für die Klägerin die Möglichkeit der Umschließung bestanden habe und damit die aufschiebende Bedingung der Verpflichtung hierzu eingetreten sei, sowie daß mit der Pflicht zur Umschließung nach dem Sinn der Vertragsbestimmung auch die Pflicht zur Rückzahlung des aus öffentlichen Mitteln gewährten Baudarlehens verbunden gewesen sei. Der Unterschied zwischen der - vom Vertragsbeginn an bestehenden - Verpflichtung, sich um die Umschuldung zu bemühen, und der durch die Möglichkeit der Umschuldung aufschiebend bedingten Verpflichtung, die Umschuldung vorzunehmen, ist damit nicht verkannt. Ohne Denkfehler und ohne Verletzung anerkannter Auslegungsregeln hat das Berufungsgericht hieraus den weiteren Schluß gezogen, daß die Klägerin das Baudarlehen zurückgezahlt habe in einem Zeitpunkt, in welchem sie rechtlich hierzu verpflichtet gewesen sei, und daß die Rückzahlung infolgedessen nicht vorzeitig geleistet worden sei.

Unbegründet ist auch der Einwand der Kläger, das Berufungsgericht habe sich in der Frage der Abgrenzung des ersten und des zweiten Beleihungsraums nicht ohne weiteres auf die von der Wiederaufbaukasse aufgestellte Berechnung stützen dürfen. Ausführungen des Berufungsgerichts über die Berechnung des ersten Beleihungsraums unterliegen nicht der Nachprüfung des Revisionsgerichts, weil die Berechnungsgrundsätze nicht bundesrechtlich geregelt sind und eine Verletzung von Bundesrecht daher nicht in Betracht kommt. Die angefochtene Entscheidung beruht aber auch nicht auf der Abgrenzung des ersten und des zweiten Beleihungsraums, sondern auf der Auffassung des Berufungsgerichts, daß die Klägerin zur Umschließung der gesamten Grundschuld verpflichtet gewesen sei, daß die Darlehenshöhe im Jahre 1955 sich bereits soweit vermindert hatte, daß das gesamte Darlehen nur noch in den ersten Beleihungsraum habe fallen können und daß auch der im. ersten Beleihungsraum gesicherte Darlehensbetrag die Wohnraumbewirtschaftung ausgelöst habe. Eine durch das Revisionsgericht nachprüfbare Verletzung von Bundesrecht ist insoweit nicht ersichtlich.

Die Revision war daher zurückzuweisen.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 2, 159 Satz 1 VwGO in Verbindung mit § 100 ZPO.

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