I.

Die Revision meint, die Währungsklausel in Nr. 4 Abs. 2 des Unterpachtvertrages sei genehmigungsbedürftig. Da eine Genehmigung nicht vorliege, sei sie schwebend unwirksam. Das Berufungsgericht habe daher prüfen müssen, ob davon nicht der gesamte Vertrag betroffen worden sei.

Die Rüge ist nicht begründet. Es handelt sich bei Nr. 4 Abs. 2 nicht um eine Spannungsklausel, sondern um einen sogenannten Leistungsvorbehalt, der nach der Rechtsprechung des erkennenden Senats, von der abzugehen kein Anlaß besteht, deshalb nicht genehmigungsbedürftig ist, weil die Höhe des Pachtzinses nicht von einer festen Bezugsgröße unmittelbar abhängig gemacht ist, sondern der vertraglich festgelegte Tatbestand der Änderung des Lebenshaltungsindex nur der Anknüpfungspunkt für eine Neuregelung des Pachtzinses sein soll (BGH Urteil vom 4.6.1962 - VIII ZR 64/61 = LM WährG § 3 Nr. 13). Es kommt deshalb nicht einmal darauf an, daß nach Nr. 13 des Vertrages die Ungültigkeit einzelner Bestimmungen die übrigen Bestimmungen der Vereinbarung nicht berührt.

II.

Das Berufungsgericht hat die Anfechtung des Unterpachtvertrages wegen Irrtums und arglistiger Täuschung nicht durchgreifen lassen. Die Revision greift das nicht ausdrücklich an. Die Ablehnung der Irrtumsanfechtung (§ 119 BGB) ist schon deswegen unbedenklich, weil die Beklagten nicht unverzüglich angefochten haben (§ 121 BGB). Ob die Begründung, mit der das Berufungsgericht die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung verneint und hilfsweise eine Bestätigung (§ 144 BGB) des Pachtvertrages angenommen hat, einer Nachprüfung standhalten würde, kann dahinstehen. Das angefochtene Urteil unterliegt, wie noch auszuführen sein wird, ohnehin der Aufhebung, so daß die Beklagten im weiteren Berufungsverfahren diese Frage erneut zur Nachprüfung stellen können.

III.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt, der Eintritt der Beklagten in den zwischen dem Kläger und den Eheleuten K. bestehenden Unterpachtvertrag habe nicht der Schriftform bedurft, weil lediglich auf seiten des Pächters eine Rechtsnachfolge stattgefunden habe und sich bei formbedürftigen Rechtsgeschäften die Rechtsnachfolge formlos vollziehe.

Die Revision bezweifelt, ob die Formbedürftigkeit des Pächterwechsels mit dieser Begründung verneint werden kann. Das braucht hier jedoch ebensowenig entschieden zu werden wie die vom Revisionsbeklagten aufgeworfene Frage, ob ein langfristiger Unterpachtvertrag nach dem Sinn und Zweck des § 566 BGB der dort vorgeschriebenen Schriftform deshalb nicht bedarf, weil er nur Rechtsbeziehungen zwischen Pächter und Unterpächter regelt, während § 571 BGB, der in engem Zusammenhang mit § 566 steht, lediglich den Eintritt des Grundstückserwerbers in Rechtsbeziehungen des Verpächters zum Pächter (bzw. Mieter) bestimmt. In der Urkunde vom 28. August 1961, von der, wovon nach Sachlage auszugehen ist, jeder der Beteiligten ein Exemplar erhalten hat, haben der Kläger als Verpächter, die Beklagten als neue Pächter und die Ehefrau K., diese zugleich handelnd für ihren Ehemann, das Ausscheiden der bisherigen Pächter und das Eintreten der Beklagten an deren Stelle schriftlich vereinbart und dabei auf den schriftlich abgeschlossenen Pachtvertrag verwiesen. Das reicht jedenfalls für den hier vorliegenden Fall des bloßen Pächterwechsels aus. Die Beklagten konnten daher entgegen der Meinung der Revision das Unterpachtverhältnis nicht durch ordentliche Kündigung beenden.

IV.

Die Revision hat aber deshalb Erfolg, weil das Berufungsgericht der von den Beklagten gleichfalls geltend gemachten außerordentlichen Kündigung mit unzureichender Begründung den Erfolg versagt hat.

1.

Es führt dazu lediglich aus, eine Täuschungshandlung des Geschäftsführers des Klägers, H., über den Charakter des Lokals sei nicht erwiesen. Die Tatsache aber, daß die Erwartungen der Beklagten in die Ertragsfähigkeit und die Verdienstmöglichkeiten der gepachteten Gaststätte enttäuscht worden seien, komme als Kündigungsgrund nicht in Betracht.

Mit Recht rügt die Revision, daß insoweit die Feststellungen des Berufungsgerichts denkgesetzlich widersprüchlich sind., Einerseits führt es aus, es sei nicht erwiesen, daß H. auf die Fragen des Beraters der Beklagten, des Zeugen W., erklärt habe, das Lokal sei "jetzt sauber" d.h. im Gegensatz zu früher kein Schlägerlokal mehr; andererseits stellt es fest, die Beklagten hätten sich trotz der von W. geäußerten Bedenken einseitig auf die Angaben des Zeugen W. verlassen. Das war aber, wie die Revision zutreffend geltend macht, nur möglich, wenn diese Angaben wirklich gemacht werden sind.

Vor allem aber hat das Berufungsgericht sich in diesem Zusammenhang nicht mit dem für die fristlose Künigung maßgebenden Grund der Beklagten auseinandergesetzt, daß es sich bei der "B." um ein ausgesprochenes Schlägerlokal mit bordellartigen Zuständen handelte. Dieser Umstand, über den, wie in der Revisionsinstanz zu unterstellen ist. Huppertz die Beklagten getäuscht hat, konnte für sich allein schon geeignet sein, die weitere Durchführung des Vertrages als gefährdet und deshalb für die Beklagten als unzumutbar anzusehen. Darauf, ob, wie die Revision meint, die Täuschungshandlung des H. das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien zerstört hat und auch deshalb die Fortsetzung des Vertrages den Beklagten nicht zuzumuten war, kommt es dann nicht einmal an.

2.

Das Berufungsgericht hat außerdem übersehen, daß den Beklagten möglicherweise ein Recht zur fristlosen Kündigung schon nach § 542 BGB zustand. Nach dieser Bestimmung kann der Mieter bzw. Pächter ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch und (bei Pachtverhältnissen) der vertragsmäßige Fruchtgenuß gar nicht oder teilweise nicht gewährt werden. Das kann auch bei Fehlern der Miet- oder Pachtsache der Fall sein, wobei allerdings unerhebliche Hinderungen oder Vorenthaltungen des Gebrauchs und Fruchtgenusses grundsätzlich nicht zur Kündigung berechtigen (§ 542 Abs. 2; Staudinger BGB 11. Aufl. § 542 Nr. 11; Mittelstein, Die Miete 4. Aufl. § 47 a 4; Roquette, Das Mietrecht des bürgerlichen Gesetzbuchs § 542 Anm. 4). Als Mängel gelten nicht nur körperliche Fehler, sondern auch solche Verhältnisse, die die Pachtsache in ihrer Tauglichkeit zum Gebrauch und zum Fruchtgenuß beeinträchtigen. Als Mangel kommt hier in Betracht, daß es sich nach der Behauptung der Beklagten bei der "B." um ein Lokal handelte, in dem es laufend zu Schlägereien kam, in dem vorwiegend Fremdarbeiter verkehrten und in den bordellartige Zustände herrschten. Ihre Versuche, Abhilfe zu schaffen, seien, wie die Beklagten weiter vorgetragen haben, trotz häufigen Einsatzes der Polizei ergebnislos geblieben und hätten lediglich zu einen Rückgang des Besuches des Lokals und darum des Umsatzes geführt. Bei weiterer Fortführung des Lokals seien ihr Leben und ihre Gesundheit gefährdet gewesen. Treffen diese Behauptungen zu, so ist den Beklagten der vertragsmäßige Gebrauch und Fruchtgenuß der Pachtsache jedenfalls teilweise nicht gewährt worden.

Das Berufungsgericht hat insoweit keine Feststellungen getroffen. Es hat derartige Zustände in der B. unterstellt. In der Revisionsinstanz ist deshalb davon auszugehen, daß den Beklagten ein Kündigungsrecht aus § 542 BGB zustand. Die Wirksamkeit der Kündigung kann nicht schon deshalb verneint werden, weil die Beklagten dem Kläger keine Frist gesetzt haben, um ihm Gelegenheit zur Abhilfe zu geben (§ 542 Abs. 1 Satz 2 BGB). Denn mangels gegenteiliger Feststellungen des Berufungsgerichts ist nach dem Vortrag der Beklagten zu unterstellen, daß der Kläger so wenig wie die Polizei und sie selbst in der Lage gewesen wäre für ordnungsgemäße Zustände zu sorgen und damit den vertragsgemäßen Zustand der Pachtsache herzustellen. In einem solchen Falle aber ist eine Fristsetzung nicht erforderlich (Staudinger a.a.O. § 542 Nr. 28; BGB RGRK a.a.O. § 542 Anm. 12).

Deshalb steht auch § 545 BGB der Wirksamkeit einer Kündigung aus § 542 BGB nicht entgegen, wenn die Beklagten den Mangel dem Kläger nicht angezeigt haben sollten. Denn der Rechtsverlust nach dieser Vorschrift tritt nur ein, wenn der Verpächter wegen der Unterlassung der Anzeige nicht imstande war, Abhilfe zu schaffen (Palandt BGB 25. Auflage § 545 Anm. 3 b).

Der Kündigung könnten möglicherweise die Bestimmungen der §§ 545, 559 BGB entgegen stehen, wenn den Beklagten bei Vertragsschluß die Eigenschaft der Bootsstube als sogenanntes Schlägerlokal bekannt oder nur infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben war. Weder das eine noch das andere ist indessen festgestellt. Das Berufungsgericht führt zwar in Zusammenhang mit den Erörterungen zur Frage, ob die Beklagten arglistig getäuscht worden seien, aus, die Beklagten hätten sich trotz der ihnen von dem Zeugen W. gegen den Charakter der Gaststube geäußerten Bedenken zum Abschluß des Pachtvertrages entschlossen, ohne sich durch geeignete Überprüfungen selbst von den tatsächlichen Umständen zu überzeugen. Ob ein solches Verhalten ausreichen würde, den Vorwurf grober Fahrlässigkeit zu begründen, kann in der Revisionsinstanz nicht entschieden werden, weil es sich insoweit um eine im wesentlichen den Tatrichter vorbehaltene Würdigung handelt.

Die §§ 543, 539 BGB könnten schließlich entsprechend anwendbar sein, weil die Beklagten den Mangel des Pachtgegenstandes jedenfalls alsbald nach Beginn des Pachtverhältnisses festgestellt und gleichwohl den Vertrag zunächst fortgesetzt haben. Ein Pächter verliert die ihr. wegen Mängeln zustehenden Rechte, wenn er ohne Beanstandungen zu erheben den Vertrag trotz Kenntnis der Mängel fortsetzt (RG JW 1936, 2706; Urteil des erkennenden Senats vom 5. Januar 1961 - VIII ZR 155/60). Auch insoweit fehlt es aber für eine abschließende Beurteilung in der Revisionsinstanz an ausreichenden tatsächlichen Feststellungen. Des Berufungsgericht hat zwar im Zusammenhang mit der Erörterung der Anfechtung ausgeführt, die Beklagten hätten den Vertrag bestätigt, weil sie die B. etwa 10 Monate lang geführt hätten. Das ist aber lediglich eine rechtliche Schlußfolgerung, die, wie die Revision in Zusammenhang mit der von ihr aufgeworfenen und verneinten Frage der Verwirkung des außerordentlichen Kündigungsrechts zutreffend rügt, auf unzureichenden Feststellungen beruht. Es ist nicht nur unberücksichtigt geblieben, daß die Beklagten ausdrücklich vorgetragen hatten, sie hatten zunächst am Vertrag festgehalten, um die von ihnen mit rund 20.000 DM bezifferten Investitionen nicht einzubüßen, und um jedenfalls den Versuch zu unternehmen, die Zustande in der Gaststätte zu verbessern, sondern auch die auffallende unstreitige Tatsache, daß sie bereits seit Dezember 1961 keine Pacht mehr bezahlt haben.

Auch die Frage, ob die Beklagten ihr Kündigungsrecht verwirkt haben, kann nicht abschließend entschieden werden. Grundsätzlich muß zwar auch für die Fälle des § 542 BGB gelten, was für die außerordentliche Kündigung allgemein anerkannt ist, daß nämlich die Kündigung nach Kenntnis des Kündigungsgrundes, wenn auch nicht sofort, so doch in angemessener Zeit ausgesprochen werden muß (BGH Urteil von 15.6.1951 - V ZR 86/50 = LM BGB § 242 (B a) Nr. 2 = NJW 1951, 836 [BGH 15.06.1951 - V ZR 86/50]). Ob bei Würdigung aller Umstände die Kündigung nach Treu und Glauben insbesondere deshalb nicht mehr zulässig war, weil sie erst mehr als einen Monat nach Schließung des Lokals erfolgt ist, wird das Berufungsgericht zu prüfen haben.

V.

Das Berufungsurteil kann, soweit es Pachtzinsansprüche des Klägers für die Zeit vom 1. Juli 1962 bis 31. Januar 1963 bejaht hat, auch nicht mit anderer Begründung aufrechterhalten werden. War die fristlose Kündigung der Beklagten wirksam, so hat der Kläger deshalb keinen Schadenersatzanspruch aus § 597 BGB, weil die Beklagten ihm die Pachtsache nicht vorenthalten haben. Der Kläger verlangt für die Zeit vom 1. Juli 1962 bis 31. Januar 1963 Pachtzins. Ist dieses Verlangen berechtigt, dann kommt ein Schadensersatzanspruch nach § 597 BGB nicht in Betracht. Ist es unberechtigt, so geht es zu seinen Lasten, daß er mit der Auffassung über den Zeitpunkt der Beendigung des Pachtzinsverhältnisses nicht durchgedrungen ist (Urteil des erkennenden Senats vom 22. März 1960 - VIII ZH 177/59 = NJW 1960, 909).

Ebensowenig kann der Kläger, wenn das Pachtverhältnis durch fristlose Kündigung aufgelöst ist, nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung eine sogenannte Nutzungsentschädigung verlangen. Bisher ist nichts dafür vorgetragen worden, daß die Beklagten nach dem 18.5.1962 die Pachträume noch in irgendeiner Weise genutzt haben.

VI.

Sollte die fristlose Kündigung vom Berufungsgericht als wirksam beurteilt werden, so könnte seinen Erwägungen zur Frage der Verrechnung der Kaution auf die Klagforderung die Grundlage entzogen sein. Daß jedenfalls für die Zeit von Juli 1962 bis Januar 1963 Schadenersatz und Bereicherungsansprüche des Klägers entfallen, wurde bereits ausgeführt (siehe oben Nr. V). Von welchem Zeitpunkt an der Kläger Ersatzansprüche geltend machen kann, hängt davon ab, seit wann eine Vorenthaltung der Pachtsache im Sinne des § 597 BGB vorliegt. Das wird das Berufungsgericht unter Berücksichtigung der vom Kläger erhobenen Räumungsklage zu prüfen haben. Sollte insgesamt kein höherer Anspruch des Klägers als 5.000 DM festzustellen sein, so wäre die Klage in vollem Umfang abzuweisen, gleichgültig ob man annimmt, daß der Anspruch der Beklagten auf Erstattung ihrer Kaution und die Ansprüche des Klägers ohne weiteres in entsprechender Höhe erlöschen, sei es daß dieses Erlöschen kraft der Aufrechnungserklärung der Beklagten eintritt. Andererseits würde es dem Zweck der Kaution als Sicherung des Verpächters widersprechen, wenn der Pächter einem nach Beendigung des Pachtvertrages geltend gemachten Zahlungsanspruch entgegen halten könnte, gerade dieser sei durch Verrechnung mit der Kaution erloschen. Einem die Kaution übersteigenden Anspruch des Verpächters kann daher nicht mit dem Einwand der Verrechnung mit einen Anspruch des Pächters auf Rückerstattung der Kaution erfolgreich begegnet werden. Allerdings könnte diesem Einwand der Erfolg dann nicht versagt bleiben, wenn der Verpächter nach Beendigung des Pachtverhältnisses seine Ansprüche ohne Rücksicht auf die geleistete Kaution geltend macht und überhaupt nicht oder lediglich unsubstantiiert behauptet, es stünden noch weitere Ansprüche aus dem Pachtvertrag offen, die durch die Kaution zu sichern seien. Vielmehr muß der Verpächter zur Begründung seines Anspruchs darlegen und notfalls beweisen, daß und gegebenenfalls in welcher Höhe noch Ansprüche in Betracht kommen, die der Sicherung durch die Kaution bedürfen.

VII.

Nach allem war das angefochtene Urteil in vollen Umfang aufzuheben. Der Rechtstreit war an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, dem auch die Entscheidung über die Kosten der Revision, die von der Entscheidung in der Sache selbst abhängt, zu übertragen war.