1.

Das Berufungsgericht hält den Kaufanwärtervertrag vom 17. April 1967 wegen Formmangels nach. §§ 313, 125 BGB für nichtig. Den hieraus sich ergebenden Bereicherungsanspruch des Klägers auf Rückzahlung der 3.000 DM läßt es mit der Begründung nicht an der Vorschrift des § 814 BGB scheitern, daß der Kläger nicht positiv gewußt habe, daß auch seine Verpflichtungen als Kaufanwärter der gerichtlichen oder notariellen Beurkundung nach § 313 BGB bedurften. Aber auch wenn der Kläger diese Kenntnis gehabt hätte, so wäre, wie das Berufungsgericht weiter ausführt, die Anwendung des § 814 BGB durch die Vorschrift des § 815 BGB deshalb ausgeschlossen, weil der Kläger die 3.000 DM nicht zum Zweck der Erfüllung einer Verbindlichkeit im Sinne des § 814 BGB, sondern zur Erreichung eines bestimmten Erfolgs im Sinne des § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB (nämlich in der Erwartung, der wegen Formmangels nichtige Kaufanwärtervertrag werde trotzdem abgewickelt) bezahlt habe und die Voraussetzungen dieser Vorschrift nicht gegeben seien.

2.

Bei seiner Auffassung, der Kaufanwärtervertrag sei nach §§ 313, 125 BGB nichtig, geht das Berufungsgericht von der Rechtsprechung des Reichsgerichts (RGZ 81, 134, 135; 95, 5, 7; 101, 332, 335) aus, daß Verträge rechtlich möglich sind, durch die nur der eine Teil zum Erwerb, der andere aber nicht zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück verpflichtet wird, und daß auf solche Verträge die Formvorschrift des § 313 BGB nach ihrem klaren Wortlaut keine Anwendung findet. Nach der weiteren Auffassung des Berufungsgerichts stellt ein derartiger Vertrag aber eine nur selten in Erscheinung tretende Rechtsfigur dar; er werde nur bei einer ganz bestimmten, eigenartigen Interessenlage der Beteiligten abgeschlossen.

Eine solche Interessenlage hält das Berufungsgericht im Verhältnis zwischen den Parteien nicht für gegeben. Der Beklagte als Bauherr habe, so führt das Berufungsgericht aus, ein besonderes wirtschaftliches Interesse daran gehabt, den Verkauf des Eigenheims an den Kläger und seine Ehefrau zu sichern und durchzuführen, da die Verwirklichung des Bauprogramms Stierstadt/Ts. von dem Vorhandensein einer ausreichenden Zahl von Baubewerbern abhängig gewesen sei, während auf der ändern Seite die Kaufanwärter ein Interesse daran gehabt hätten, bald ein Einfamilienhaus erwerben und beziehen zu können. Es habe mithin auf der Veräußererseite nicht nur der Wunsch bestanden, im Falle einer möglichen Veräußerung auf einen gebundenen Käufer zurückgreifen zu können, während andererseits die Käufer sich nicht nur die Chance hätten sichern wollen, möglicherweise als Käufer des Grundstücks ausersehen zu werden; auf Grund einer so unsicheren und in keiner Weise durchzusetzenden Erwerbschance hätten der Kläger und seine Ehefrau weder eine Anzahlung mit der Verpflichtung zur weiteren Zahlung auf den Kaufpreis geleistet, noch, eine "Kaufgebühr" entrichtet, die den Abschluß eines Kaufvertrags voraussetze.

Auf Grund dieser Interessenlage legt das Berufungsgericht den Abschnitt I des Vertrags enthaltene Klausel gemäß §§ 133, 157 BGB dahin aus, daß von dem Beklagten gegenüber den Kaufanwärtern eine Veräußerungsverpflichtung eingegangen worden sei. Es entnimmt dies nicht nur aus dem diese Klausel einleitenden Satz: "Der Bauherr ist bereit, das Vertragsobjekt zu veräußern.", sondern auch aus Abschnitt B 1 der Vertragsbedingungen, wonach die in "diesem Vertrag übernommene Leistung" des Bauherrn "die Veräußerung" des zu erstellenden Bauwerks "einschließlich des Grundstücks" umfaßt, sowie weiter daraus, daß in Abschnitt F 1 a der Vertragsbedingungen die Zahlung des Kaufpreises, und damit ausdrücklich die für einen gegenseitigen, beide Seiten bindenden Vertrag charakteristische Leistung fest vereinbart worden sei und daß der Kaufanwärtervertrag die Durchführung des Hausbaus und des Hausverkaufs bis ins einzelne geregelt habe. Das Berufungsgericht ist schließlich der Auffassung, daß der Beklagte durch seinen Hinweis auf die Beurkundungsnotwendigkeit in Abschnitt I des Vertrags auch seinen Verpflichtungswillen, den die Beurkundung voraussetze, erklärt habe.

Aus dieser Rechtslage hat das Berufungsgericht die Nichtigkeit des gesamten Kaufanwärtervertrags und damit auch die in ihm enthaltene Verpflichtung des Klägers und seiner Ehefrau zur Zahlung des Kaufpreises und zur Leistung einer Anzahlung gefolgert.

3.

Die Revision wendet sich hiergegen in mehrfacher Hinsicht.

a)

Sie hält zunächst den Kaufanwärtervertrag vom 17. April 1967 in der Revisionsinstanz für frei nachprüfbar, weil er als ein Formularvertrag mit Geltung in mehreren Oberlandesgerichtsbezirken anzusehen sei. Sie nimmt dabei auf das von dem Beklagten vorgelegten Urteil des Oberlandesgerichts Köln von 15. Juni 1967 12 U 212/66 Bezug, in dem offenbar auf Grund eines Formularvertrags entschieden worden sei, der mit dem hier streitigen Formularvertrag in wesentlichen Punkten übereinstimme; die in dem Urteil des Oberlandesgerichts Köln erwähnte Firma DEBA sei auch in dem angefochtenen Urteil genannt.

Damit kann die Revision keinen Erfolg haben.

Der dem Urteil des Oberlandesgerichts Köln zugrunde liegende Formularvertrag stimmt zwar, soweit aus seinem in dem Urteil wiedergegebenen Inhalt zu entnehmen ist, in seinem Abschnitt I im wesentlichen mit Abschnitt I des von den Parteien geschlossenen Kaufanwärtervertrags überein; das gilt auch für die Abschnitte III der in den beiden Fällen verwendeten Formulare. Der Abschnitt V des dem Urteil des Oberlandesgerichts Köln zugrunde liegenden Vertrags hat jedoch einen wesentlichen anderen Inhalt als die entsprechende Vertragsbestimmung des Kaufanwärtervertrags vom 17. April 1967. Es fehlt in ihm der Hinweis auf die einen Bestandteil des Vertrags bildenden Vertragsbedingungen. Dafür enthält er eine Bestimmung über die Kündigung des Vertrags durch, die Firma D., während im vorliegenden Fall Kündigungsbestimmungen in den Vertragsbedingungen (Abschnitt H) enthalten sind. Das läßt darauf schließen, daß es in dem Kölner Fall keine besonderen Vertragsbedingungen gab. Im vorliegenden Fall hatten aber die Vertragsbedingungen bei der Auslegung des Kaufanwärtervertrags durch, das Berufungsgericht eine entscheidende Rolle gespielt. Auch, aus der Erwähnung der Firma D. in beiden Urteilen ergibt sich nichts zugunsten der Revision. Nach dem Urteil des Oberlandesgerichts Köln war diese Firma dort offenbar die Beklagte, während sie in dem angefochtenen Urteil lediglich in dem Sinne erwähnt ist, daß der Kaufmann Ho. in früherer Zeit mehr als 100 Häuser für die Firma D. in M. verkauft habe.

Bei dieser Sachlage ist weder ersichtlich, noch von der Revision ausreichend dargetan worden, daß beiden Urteilen ein Formularvertrag mit denselben oder doch im wesentlichen mit demselben Inhalt zugrunde lag. Damit entfällt eine freie Nachprüfung des Kaufanwärtervertrags und der Vertragsbedingungen durch das Revisionsgericht.

b)

Die Revision rügt sodann, das Berufungsgericht habe nicht völlig außer acht lassen dürfen, daß der Verkehr sich, auf formlose Kaufanwärterverträge eingestellt habe; seine Auffassung, ein Vertrag, der nur eine Ankaufsverpflichtung ohne gleichzeitige Verkaufsverpflichtung enthalte, werde nur bei einer ganz bestimmten, eigenartigen Interessenlage der Beteiligten abgeschlossen und stelle eine nur selten in Erscheinung tretende Rechtsfigur dar, sei nicht haltbar; sie widerspräche der Lebenserfahrung; es erscheine auch die Bezugnahme auf die Entscheidungen des Reichsgerichts, deren zeitlich letzte viele Jahrzehnte zurückliege, verfehlt.

Auch diese Rüge ist unbegründet.

Wenn das Berufungsgericht sich auf die ältere Rechtsprechung des Reichsgerichts bezogen hat, daß Verträge, durch die sich der eine Teil zum Erwerb, der andere aber sich nicht zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück verpflichtet hat, rechtlich möglich sind, und daß diese Verträge nicht der Form des § 313 BGB bedürfen, so geschah dies offensichtlich zugunsten des Beklagten, so daß dieser dadurch nicht beschwert ist. Es bestehen auch keine Bedenken gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, daß Verträge dieser Art nur bei einer besonderen Interessenlage der Beteiligten geschlossen werden. Dem widersprechen entgegen der Meinung der Revision weder die Entwicklung des Bauwesens, noch die Lebenserfahrung. Es ist deshalb rechtlich nicht zu beanstanden, wenn das Berufungsgericht bei seiner Auslegung der streitigen Vertragsklausel von der von ihm näher dargelegten Interessenlage der Parteien ausgegangen ist. Im übrigen hat das Berufungsgericht seine Auffassung, daß der Kaufanwärtervertrag auch einen Verpflichtungswillen der Beklagten zur Übertragung des Eigentums an dem Baugrundstück enthält, entscheidend auch auf die einen Bestandteil dieses Vertrags bildenden Vertragsbedingungen, insbesondere auf deren Abschnitt B 1 gestützt. Soweit die Revision meint, das Berufungsgericht habe auch verkannt, daß der Verkehr sich auf formlose Kaufanwärterverträge eingestellt habe, so ist ihr zwar zuzugeben, daß solche Verträge sehr häufig vorkommen und zwar, obwohl sie meist formularmäßige Musterverträge sind, in verschiedener Form und mit verschiedenem Inhalt (vgl. Mattern DNotZ 1967, 661, 662). Sie sind deshalb in jedem einzelnen Fall dahin zu prüfen, ob sie nicht nur einer Erwerbsverpflichtung des Kaufanwärters, sondern, was nach, den bisher von dem Senat entschiedenen Fällen häufig der Fall war, auch eine entsprechende Veräußerungspflicht der ändern Seite enthalten und daher nach § 313 BGB formpflichtig sind. Da das Berufungsgericht danach verfahren ist, ist auch der weitere Vorwurf der Revision unbegründet.

c)

Soweit die Revision meint, die Auslegung des Kaufanwärtervertrags verstoße gegen dessen Wortlaut, ist ihr entgegen zu halten, daß das Berufungsgericht nach. § 133 BGB gehalten war, den wirklichen Willen der Parteien zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften. Das Berufungsgericht hat deshalb zu Recht auch auf die von ihm festgestellte Interessenlage der Parteien und vor allem auf die einen Bestandteil des Vertrags bildenden Vertragsbedingungen abgestellt. Es stellt deshalb einen unzulässigen Angriff gegen die tatrichterliche Würdigung dar, wenn die Revision meint, zum Wortlaut gehörten auch das Druckbild und die Interpunktion und offensichtlich seien die kleingedruckten Teile des Kaufanwärtervertrags in den Abschnitten I und III Erläuterungen zu den in Großdruck ausgeführten Teilen, so daß aus der Gegenüberstellung zwischen Abschnitt I Großdruck und Abschnitt I Kleindruck ersichtlich sei, daß der Bauherr selbst überhaupt keine Erklärung, sicherlich aber keine Willenserklärung, abgegeben, sondern nur erläutert habe, daß er an sich bereit sei, das Vertragsobjekt zu veräußern.

d)

Die Auffassung des Berufungsgerichts, daß der Beklagte durch seinen Hinweis auf die Beurkundungsnotwendigkeit in Abschnitt I des Vertrags auch seinen Vertragswillen, den die Beurkundung voraussetze, erklärt habe, ist entgegen der Meinung der Revision denkgesetzlich nicht ausgeschlossen. Wenn es in den Sätzen 2 und 3 des kleingedruckten Teils von Abschnitt I heißt, daß dem Kaufanwärter bekannt ist, daß eine Verpflichtung des Bauherrn zur Veräußerung erst mit der gesetzlich erforderlichen notariellen Beurkundung des Vertrags entsteht, er aber trotzdem sich bereit erklärt hat, die aus dem Vertrag sich ergebenden Verpflichtungen zu erfüllen, so steht das der Annahme eines Verpflichtungswillens des Beklagten nicht entgegen.

e)

Was sich daraus zugunsten des Beklagten ergeben soll, daß in Abschnitt A 1 der Vertragsbedingungen zwischen dem Bauherrn und dem in dem Vertrag aufgeführten Dritten unterschieden werde und hier dieser Dritte anscheinend mit der Person des Bauherrn zusammenfalle, ist nicht ersichtlich und wird von der Revision auch nicht näher dargetan.

f)

Die Revision meint schließlich, der Umstand, daß der Beklagte tätig werden sollte, um dem Kläger Haus und Grundstück zu verschaffen, lege es nahe die Rechtsprechung darüber heranzuziehen, wonach die Verpflichtung eines Beauftragten zur Übereignung des auf Grund des Auftragsverhältnisses erlangten Grundstücks formlos entstehen könne. Für die Anwendung dieser Rechtsprechung ist es jedoch, nicht ausreichend, daß der Beklagte das Grundstück erst verschaffen sollte. Es wäre weiter erforderlich, gewesen, daß er dies für Rechnung des Klägers hätte tun sollen (Urteil des Senats vom 20. Februar 1970, V ZR 46/67, LM § 313 BGB Nr. 40). Dafür sind jedoch. Anhaltspunkte weder ersichtlich, noch, von der Revision dargetan worden.

4.

Die Auffassung des Berufungsgerichts, der aus der Nichtigkeit des Kaufanwärtervertrags sich, ergebende Bereicherungsanspruch auf Rückzahlung der 3.000 DM sei weder nach. § 814 BGB noch, nach § 815 BGB ausgeschlossen, wird von der Revision nicht angegriffen. Sie enthält auch, keinen Rechtsirrtum (vgl. das zur Veröffentlichung bestimmte Urteil des Senats vom 21. Mai 1971, V ZR 17/69).

5.

Da die Ausführungen des Berufungsgerichts auch im übrigen keinen Rechtsirrtum zum Nachteil des Beklagten enthalten, war dessen Revision mit der Kostenfolge des § 97 ZPO zurückzuweisen.