I.

Die Klägerin war Eigentümerin des Grundstücks W.gasse ... in F. Das Anwesen ist ein unter dem Namen "Gasthaus R. R." bekannter barocker Sandstein- und Fachwerkbau aus dem Jahre 1664. Nach einer Mitteilung des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege vom 30. September 1957 steht das Anwesen unter Denkmalschutz. Als erhaltenswert werden die "Außenhaut" des Gebäudes, der Eingang und die Treppenspindel bezeichnet.

Die Klägerin begehrt Erlaß der Grundsteuer für die Jahre 1952-1955, weil die Kosten die erzielten Einnahmen und sonstigen Vorteile in dieser Zeit überstiegen hätten. Die Beklagte lehnte den Erlaß der Grundsteuer mit einem Bescheid vom 28. August 1956 ab, weil bei richtiger Würdigung die Einnahmen und sonstigen Vorteile die Kosten überstiegen hätten. Die Regierung von M. wies die Beschwerde mit einem Bescheid vom 12. April 1957 zurück.

Mit der Klage begehrt die Klägerin,

die Bescheide vom 28. August 1956 und vom 12. April 1957 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, ihr für die Zeit ab 1952 Grundsteuererlaß zu gewähren.

Die Beklagte ist der Klage entgegengetreten.

Das Verwaltungsgericht wies die Klage mit dem Urteil vom 4. Juli 1958 ab. Der Verwaltungsgerichtshof wies die Berufung mit dem Urteil vom 15. Juli 1963 zurück. Zur Begründung ist im wesentlichen ausgeführt: Das Anwesen, für das Grundsteuererlaß begehrt werde, sei ein erhaltenswertes Baudenkmal, so daß Erlaß der Grundsteuer nach § 26 a Nr. 2 des Grundsteuergesetzes in Betracht komme. Bei der Prüfung der Wirtschaftlichkeit sei auf der Einnahmeseite der Pachtzins, den die Klägerin eingenommen habe, in voller Höhe einzusetzen. Als sonstiger Vorteil komme hier in Betracht, daß der Pächter der Klägerin verpflichtet gewesen sei, das Bier ausschließlich von ihr zu beziehen. Dieser Vorteil sei nach einem vom Berufungsgericht eingeholten Gutachten mit 2,10 DM je hl anzunehmen. Als Kosten könnten nur solche Aufwendungen berücksichtigt werden, die der Unterhaltung und der Erhaltung des Grundbesitzes dienten, nicht aber solche, die der Verbesserung und damit der Wertsteigerung dienten. Daher könnten die besonders hohen Aufwendungen im Jahre 1952, die zur Beseitigung der in der Kriegszeit und in den Jahren bis 1948 entstandenen Schäden gedient und außerdem zu einer Veränderung des Baubestandes und einer Wertsteigerung geführt hätten, nicht berücksichtigt werden. Ebensowenig könnten die Grundsteuer, die Beiträge zur Brandversicherung, die Entgelte für Versorgungsleistungen, Kreditkosten und Zinsen sowie Abschreibungen berücksichtigt werden. Das Rechenwerk ergebe daher, wie im einzelnen dargelegt wird, daß die Einnahmen und sonstigen Vorteile die Kosten in der Regel überstiegen hätten. Daher hätten die Behörden den Erlaß der Grundsteuer mit Recht abgelehnt.

Mit der zugelassenen Revision begehrt die Klägerin

Aufhebung der angefochtenen Urteile und Bescheide sowie Verpflichtung der Beklagten zur Gewährung von Grundsteuererlaß für die Zeit ab 1952.

Zur Begründung trägt die Klägerin im wesentlichen vor: Wenn die Beklagte bei der Prüfung der Wirtschaftlichkeit des Anwesens sämtliche Einnahmen berücksichtige, müsse sie auch sämtliche Kosten berücksichtigen. Dann ergebe sich ein Überschuß der Kosten über die Einnahmen und sonstigen Vorteile.

Die Beklagte tritt der Revision entgegen. Sie meint ferner, es dürfe nicht außer acht gelassen werden, daß nur einzelne Teile des Anwesens unter Denkmalschutz ständen. Nur die zur Erhaltung dieser Teile aufgewendeten Kosten könnten berücksichtigt werden. Auch könne § 26 a Nr. 2 des Grundsteuergesetzes nur für solche Grundstücke angewendet werden, die infolge ihrer zu erhaltenden Eigenart nicht in demselben Umfang wie andere Grundstücke genutzt werden könnten. Dies treffe für das streitige Grundstück nicht zu, da das Anwesen nach wie vor als Gastwirtschaft nutzbar sei und als solche auch genutzt werde.

Die Parteien haben auf mündliche Verhandlung verzichtet.

II.

Nach § 26 a Nr. 2 des Grundsteuergesetzes in der Fassung vom 10. August 1951 (BGBl. I S. 519) ist die Grundsteuer auf Antrag zu erlassen für Grundbesitz, dessen Erhaltung wegen seiner Bedeutung für Wissenschaft, Kunst oder Heimatschutz im öffentlichen Interesse liegt, wenn die jährlichen Kosten in der Regel die erzielten Einnahmen und die sonstigen Vorteile übersteigen. Nach § 8 Abs. 3 der Grundsteuererlaßverordnung vom 26. März 1952 (BGBl. I S. 209) ist in Zweifelsfällen bei derartigem Grundbesitz ein Gutachten des zuständigen Denkmalpflegers einzuholen. Eine Äußerung des Amtes für Denkmalschutz vom 30. September 1957, die auf eine solche vom 22. Dezember 1921 verweist, liegt vor. Mögen auch nur einzelne Teile des Gebäudes wegen ihrer Bedeutung für die Kunst erhaltenswürdig sein, so die Fassade, die Treppenspindel und der Eingang, so steht doch, wie der Verwaltungsgerichtshof in Widerspruch zu den Darlegungen der Beklagten zutreffend ausführt, nach der erwähnten Äußerung das ganze Anwesen der Klägerin unter Denkmalschutz. Es leuchtet ein, daß das ganze Gebäude erhalten werden muß, wenn die Fassade erhalten bleiben soll. Demgemäß hat die B.-B. GmbH in dem notariellen beurkundeten Kaufvertrag vom 15. Juli 1940 sich für sich und ihre Rechtsnachfolger verpflichtet. Form und Charakter des Gebäudes seines historischen Wertes wegen nicht zu verändern und dementsprechend pfleglich zu unterhalten. Sie hat auch die Verpflichtung übernommen, bei baulichen Änderungen im Inneren des Gebäudes die Fassade nicht zu verändern. Weiter hat sie sich verpflichtet, das Anwesen nur an jemand zu veräußern, der in der Veräußerungsurkunde in diese Verpflichtungen eintritt. Es leuchtet ein, daß die Eigentümerin dieses Anwesens dadurch in den Möglichkeiten, es gewinnbringend zu nutzen, beeinträchtigt wird. So ist es nicht möglich, im Erdgeschoß Läden mit großen Schaufenstern einzurichten. Bei der Würdigung der Wirtschaftlichkeit des Anwesens im Sinne von § 26 a des Grundsteuergesetzes können daher nicht, wie die Beklagte meint, die durch die künstlerisch bedeutsamen Teile des Gebäudes verursachten Einnahmen und Kosten ausgesondert werden, es müssen vielmehr, wie der Verwaltungsgerichtshof zutreffend ausführt, die Einnahmen und Kosten für das ganze Gebäude berücksichtigt werden.

Demgemäß hat der Verwaltungsgerichtshof den gesamten Pachtzins als Einnahme des steuerlich begünstigten Grundbesitzes gewürdigt. Mit Recht hat der Verwaltungsgerichtshof ferner ausgeführt, daß zu den sonstigen Vorteilen, die nach § 26 a des Grundsteuergesetzes zu berücksichtigen sind, die Vorteile gehören, die die Klägerin als eine Brauerei dadurch hat, daß der Pächter verpflichtet ist, das Bier nur von ihr zu beziehen. Dieser Vorteil besteht in der Sicherung des Absatzes und demgemäß der Verminderung der Aufwendungen der Brauerei. Der Verwaltungsgerichtshof schätzt diesen Vorteil auf Grund des Gutachtens des Prof. Dr. K. auf 2,10 DM je hl. Dies ist aus revisionsrichterlicher Sicht nicht zu beanstanden.

Dagegen sind die Darlegungen des Verwaltungsgerichtshofs nicht überzeugend, insofern er gewisse Teile der von der Klägerin aufgewendeten Kosten nicht berücksichtigen will. Dies gilt für die Aufwendungen für die Grundsteuer und sonstige Grundstücksgebühren wie für Versorgungsleistungen der Stadtwerke, Kaminkehrergebühren und Brandversicherung. Entgegen der Meinung des Verwaltungsgerichtshofs dienen auch diese Aufwendungen der Erhaltung des Grundeigentums, Der Grundeigentümer würde seinen Grundbesitz, gegebenenfalls im Wege der Zwangsvollstreckung, verlieren, wenn er diese Kosten nicht bezahlte. Demgemäß werden diese Kosten auch bei der Ermittlung des steuerpflichtigen Einkommens berücksichtigt (Einkommensteuergesetz § 2 Abs. 2, § 9 Nr. 2); dasselbe gilt für Abschreibungen, soweit sie bei der Festsetzung der Einkommensteuer anerkannt zu werden pflegen (Einkommensteuergesetz § 7, § 9 Nr. 6). Die Abschreibungen werden als Absetzungen für Abnutzung und Substanzverringerung gewährt und dienen daher ebenfalls der Erhaltung des Grundbesitzes.

Zu den Kosten des Grundstücks gehören auch die Aufwendungen für die Instandhaltung des Gebäudes. Mit Recht legt der Verwaltungsgerichtshof dar, daß die hohen Aufwendungen im Jahre 1952 nicht, jedenfalls nicht in voller Höhe berücksichtigt werden können, weil sie zum Teil der Veränderung des Bauzustandes und der Erhöhung des Wertes des Gebäudes sowie zur Nachholung der in der Kriegs- und Nachkriegszeit unterbliebenen Arbeiten gedient haben (BVerwGE 2, 254 [258]). Da erfahrungsgemäß für die Erhaltung eines älteren Gebäudes immer wieder erhebliche Kosten aufgewendet werden müssen, können diese im Jahre 1952 gemachten Aufwendungen aber gewürdigt werden und einen Schluß darauf zulassen, ob die jährlichen Kosten des streitigen Gebäudes in der Regel die erzielten Einnahmen und die sonstigen Vorteile übersteigen.

Hiernach muß das angefochtene Urteil aufgehoben und die Sache an den Verwaltungsgerichtshof zurückverwiesen werden, damit das Berufungsgericht prüft, ob auch bei Berücksichtigung der vorstehenden Darlegungen die Anwendbarkeit des § 26 a Nr. 2 des Grundsteuergesetzes zu verneinen ist.