Die Revision ist begründet.

1.

Das Berufungsgericht verneint das Bestehen eines Mietverhältnisses zwischen den Parteien. Es läßt offen, ob sich aus etwa vorliegenden Beziehungen nutzungs- oder verwahrungsrechtlicher Art für die Klägerin eine Verpflichtung ergeben würde, für einen durch Verschulden ihrer Erfüllungsgehilfen der Beklagten entstandenen Schaden Ersatz zu leisten, weil weder der Arbeiter G... noch der Lehrling J..., die am Nachmittag vor der Brandnacht in dem Schleif- und Polierraum gearbeitet hatten, als Erfüllungsgehilfen der Klägerin in ihrem Verhältnis zur Beklagten anzusehen seien.

Die Revision macht demgegenüber geltend, daß der Beklagten ein Nutzungsrecht an den von ihr innegehaltenen Räumen zugestanden habe, welches hinsichtlich der Haftung des Vermieters einem Mietvertrag gleichzusetzen sei. Außerdem vertritt die Revision die Auffassung, daß die Klägerin der ihr gegenüber der Beklagten obliegenden Obhutspflicht nicht nachgekommen sei und sowohl G... als auch J... Erfüllungsgehilfen der Klägerin in ihren vertraglichen Beziehungen zu der Beklagten gewesen seien.

Der Revision ist darin beizustimmen, daß den erwähnten Ausführungen des Berufungsgerichts nicht gefolgt werden kann.

a)

Allerdings hat das Berufungsgericht ohne Rechtsirrtum angenommen, daß ein neuer Mietvertrag zwischen den Parteien nach dem 30. April 1959 bis zum Brandtage noch nicht zustande gekommen war. Die Parteien standen indes bis zu dem Zeitpunkt, als das Gebäude abbrannte, in ernsthaften Verhandlungen über die Fortsetzung des Mietverhältnisses, die auf den Abschluß eines neuen Mietvertrages gerichtet waren. Die Klägerin hatte demgemäß die Beklagte auch nicht dazu gedrängt, die von ihr noch innegehaltenen Räume herauszugeben, sondern sie duldete das Verbleiben der Beklagten in diesen Räumen, für die von der Beklagten eine Nutzungsentschädigung an die Klägerin gezahlt wurde, über deren Höhe sich die Parteien einig geworden waren. Der hier zu beurteilende Sachverhalt unterscheidet sich daher nicht von dem Falle, daß der über die Räume Verfügungsberechtigte dem anderen Teil die Benutzung der Räume bereits vor Abschluß eines Mietvertrages in der Erwartung von dessen Zustandekommen gestattet hatte. Daß bei einem solchen Sachverhalt für die Parteien grundsätzlich dieselben Obhuts- und Fürsorgepflichten bestehen, wie sie sich ergeben würden, wenn der geplante Mietvertrag bereits abgeschlossen wäre, ist allgemein anerkannt. Die Klägerin muß deshalb nach Mietvertragsgrundsätzen für die schuldhafte Verletzung dieser vertragsartigen Pflichten einstehen, und sie hat daher nach § 278 BGB auch das Verschulden ihrer Erfüllungsgehilfen zu vertreten (vgl. RGZ 78, 239 und BGH Urt.v. 26. September 1961 - VI ZR 92/61 - LM BGB § 276 (Fa) Nr. 13 für den Fall des Verschuldens bei Vertragsschluß).

b)

Wie der erkennende Senat bereits in seinem Urteil vom 16. Oktober 1963 - VIII ZR 28/62 - WM 1963, 1327 näher dargelegt hat, trifft den Vermieter die vertragliche Fürsorgepflicht, solche Einwirkungen auf die Mietsache zu unterlassen, die den Mieter in seinem Mietgebrauch beeinträchtigen oder gar schädigen können. Führt die Verletzung der Fürsorgepflicht dazu, daß eingebrachte Sachen des Mieters beschädigt oder vernichtet werden, so haftet deshalb der Vermieter vertraglich für diesen Schaden, wenn er ihn schuldhaft verursacht hat. Dabei ist es unerheblich, ob die Verletzung der Fürsorgepflicht bei Mitbenutzung des Grundstücks, auf dem sich die vom Mieter gemieteten Räume befinden, oder aus einem anderen Anlaß geschehen ist. Die Fürsorgepflicht des Vermieters, der Räume des Miethauses selbst benutzt, erstreckt sich darauf, in seinen Räumen so zu verfahren, daß der Mieter nicht geschädigt wird. Diese Grundsätze müssen auch in dem hier zu entscheidenden Falle Anwendung finden; denn die schuldrechtlichen Beziehungen zwischen den Parteien, die infolge der Duldung der Innehaltung der Räume in dem Grundstück durch die Beklagte und der Entgegennahme des vereinbarten Nutzungsentgelts begründet waren, lösten, wie bereits ausgeführt, Fürsorgepflichten der Klägerin in demselben Umfange aus, wie sie bestanden hätten, wenn es bereits zum Abschluß des beabsichtigten neuen Mietvertrages gekommen wäre.

c)

Die Schädigung der Beklagten ist hier dadurch eingetreten, daß in dem von der Klägerin als Schleif- und Polierraum benutzten Teil des Gebäudes ein Brand ausgebrochen war, der auf die von der Beklagten innegehaltenen Räume übergegriffen hatte. Da nach dem erwähnten Urteil des erkennenden Senats die Fürsorgepflicht des Vermieters auch eine Verhinderung der Schädigung des Mieters durch solche Gefahren umfaßt, die von den vom Vermieter selbst genutzten Räumen ausgehen, ist dieser daher verpflichtet, dafür zu sorgen, daß in den von ihm genutzten Räumen kein Brand ausbricht, der die Mieträume in Mitleidenschaft ziehen kann. Trifft ihn an dem Ausbruch des Brandes ein Verschulden, so ist er dem Mieter schadensersatzpflichtig. Wenn er in seinen Räumen gewerbliche Arbeiten ausführen läßt, muß er darauf achten, daß durch sie keine Brandgefahr eintritt und daß von ihm in diesen Räumen beschäftigte Arbeitskräfte alles unterlassen, was geeignet ist, einen Brand herbeizuführen, der sich auf die Mieträume ausdehnen kann. Die Arbeitskräfte, die auf Veranlassung der Klägerin in dem Schleif- und Polierraum ihre Arbeiten verrichteten, sind entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts Hilfspersonen der Klägerin bei der Durchführung der ihr gegenüber der Beklagten obliegenden Fürsorgepflicht. Ihnen oblag es, die ihnen aufgetragenen Arbeiten so auszuführen, daß die der Beklagten gegenüber bestehende Obhutspflicht der Klägerin nicht verletzt wurde. Sie sind deshalb Erfüllungsgehilfen der Klägerin im Sinne des § 278 BGB (vgl. dazu RGZ 102, 231, 235). Auch wenn G... und J..., wie unterstellt werden kann, sich nicht dessen bewußt waren, Erfüllungsgehilfen der Klägerin im Rahmen der dieser gegenüber der Beklagten obliegenden Obhutspflicht zu sein, wird dadurch an der rechtlichen Beurteilung nichts geändert. Maßgeblich ist vielmehr allein, daß sie nach den tatsächlichen Verhältnissen mit dem Willen der Klägerin bei der Erfüllung der Obhutspflicht gegenüber der Beklagten tätig waren, und es kommt weder darauf an, aus welchem Grunde sie im Rahmen dieser Aufgabe tätig wurden, noch darauf, ob sie wußten, mit ihrer Tätigkeit gleichzeitig eine Verbindlichkeit der Klägerin gegenüber der Beklagten zu erfüllen (vgl. BGHZ 13, 111, 113). Ebensowenig spielt es eine Rolle, daß sich die Haftung der Klägerin hier nicht aus einem bereits zustande gekommenen Vertrage, sondern lediglich aus den erwähnten vertragsähnlichen Beziehungen herleitet, denn auch in einem solchen Falle ist § 278 BGB anwendbar (RGZ 114, 155, 160; RG SeuffArch 71 Nr. 33).

2.

Während Jochum dem Betriebe der Klägerin dienende Schleifarbeiten in dem Raume, in dem der Brand ausgebrochen war, ausgeführt hatte, so daß er mit Willen der Klägerin gerade die Tätigkeit ausübte, die eine Ursache für den Brand gewesen sein kann, und deshalb keine Bedenken dagegen "bestehen, ihn als Erfüllungsgehilfen der Klägerin anzusehen, kann es bei Göttl zweifelhaft sein, ob das Verhalten, das gegen ihn den Vorwurf der Pflichtwidrigkeit begründet, nämlich das verbotene Rauchen in dem Schleifraum, aus den allgemeinen Umkreis des ihm zugewiesenen Aufgabenbereichs herausfiel, den Göttl für die Klägerin wahrzunehmen hatte (vgl. RGZ 87, 276, 277; BGHZ 31, 358, 366 m.Anm. von Hauß in LM BGB § 278 Nr. 30). Es bedarf jedoch hier nicht der Entscheidung, ob G... in Erfüllung oder nur bei Gelegenheit der Erfüllung einer Verbindlichkeit handelte, denn hier würde die Klägerin, falls der Brand durch das unachtsame Rauchen des G... entstanden wäre, wie auch das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat, schon deshalb haften, weil sie selbst die ihr gegenüber der Beklagten obliegende Obhutspflicht schuldhaft verletzt hat. Das Berufungsgericht stellt auf Seite 20 des Berufungsurteils ausdrücklich fest, daß G... öfters in dem Polierraum trotz des dort angebrachten Verbotsschildes geraucht hat und er von dem Inhaber der Klägerin mehrfach rauchend angetroffen worden ist. Bei diesen Gelegenheiten hat der Inhaber der Klägerin G... nur höchst unzulänglich verwarnt. Mit Recht hat das Berufungsgericht aus diesen von ihm getroffenen Feststellungen den Schluß gezogen, daß den Inhaber der Klägerin ein eigenes Verschulden an einem durch das verbotene Rauchen des G... eingetretenen Schaden trifft. Das Rauchen in dem Schleif- und Polierraum, der zum Teil mit einem Holzfußboden ausgestattet war, brachte ungewöhnliche Gefahren mit sich, weil der beim Schleifen und Polieren entstehende Staub, der sich überall in dem Raum vorfand, sehr leicht entzündlich war. Der Inhaber der Klägerin handelte daher fahrlässig, wenn er sich mit unzulänglichen Verwarnungen begnügte. Er hätte sicherstellen müssen, daß G... in dem Raum nicht mehr rauchte, und hätte, wenn andere Maßnahmen keinen Erfolg versprachen, notfalls G... nicht mehr in diesem Raum arbeiten lassen dürfen, sondern ihn zu einer anderen Tätigkeit in seinem Betriebe einsetzen müssen, die er in einem Raum verrichten konnte, in dem keine derartige Brandgefahr bestand.

Die Klägerin haftet daher aus schuldhafter Verletzung ihrer sich aus den angebahnten Vertragsverhandlungen ergebenden Obhutspflicht, sofern der Brand auf das Rauchen des G... zurückzuführen ist.

3.

Das Berufungsgericht hält in Übereinstimmung mit den Feststellungen der Kriminalaußenstelle Kempten es ebenso für möglich, daß der Glimmkern, der auf den Boden des Schleifraums gelangt ist und den Schwelbrand ausgelöst hat, durch die Arbeit des J... an der Poliermaschine entstanden ist. Die Klägerin kann daher, wie bereits das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, von der Beklagten nur dann haftbar gemacht werden, wenn sie nicht nur in dem Falle, daß der Schaden auf das Rauchen des G... zurückzuführen ist, sondern auch dann, wenn die durch J... durchgeführten Polierarbeiten für den Brand ursächlich waren, eine Schadensersatzpflicht trifft.

Die Revision meint, daß auch in diesem Falle der Klägerin ein eigenes Verschulden zur Last zu legen sei, weil sie den Betrieb mangelhaft eingerichtet und nicht genügendüberwacht habe. Außerdem habe die Klägerin, so macht die Revision weiter geltend, den unzureichend ausgebildeten Lehrling J... ohne besondere Anweisung an der Poliermaschine arbeiten lassen und seine Tätigkeit nicht einmal überwacht.

a)

Soweit die Revision vorträgt, daß der von der Klägerin benutzte Exhaustor unzulänglich gewesen sei, handelt es sich um eine erst im Revisionsverfahren eingeführte neue Tatsache, die schon aus diesem Grunde von dem erkennenden Senat nicht berücksichtigt werden darf. Da das Berufungsurteil wie noch auszuführen sein wird, ohnehin aufgehoben und die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden muß, steht es der Beklagten frei, in der neuen Verhandlung vor dem Berufungsgericht auf dieses Vorbringen zurückzukommen.

b)

Dasselbe gilt für die angeführten weiteren Behauptungen, die bisher noch nicht in dieser Schärfe herausgestellt und in ihren Einzelheiten dem Berufungsgericht nicht vorgetragen waren. Die Beklagte wird Gelegenheit haben, sie in der mündlichen Verhandlung dem Berufungsgericht zu unterbreiten, und dieses muß, sofern es hierauf überhaupt noch ankommen sollte, sodann prüfen, ob es an seiner Auffassung, daß der Betrieb der Klägerin ordentlich eingerichtet und geführt war, daß die von J... benutzte Maschine den zu stellenden Anforderungen entsprach und daß die Klägerin keine Bedenken zu tragen brauchte, J... an der Poliermaschine arbeiten zu lassen, festhalten kann.

4.

Da J..., wie ausgeführt, Erfüllungsgehilfe der Klägerin im Rahmen der sie gegenüber der Beklagten treffenden Obhutspflicht war, würde die Klägerin auch gemäß § 278 BGB haften, falls J... den Brand durch unsachgemäßes Polieren schuldhaft herbeigeführt haben sollte. Ein solches Verschulden des J... hat allerdings das Berufungsgericht, wenn auch in anderem Zusammenhang (BU S. 24), verneint. Es meint, an einer Fahrlässigkeit des Jochum fehle es selbst dann, wenn er das zu polierende Werkstück etwas zu stark angedrückt und dadurch das Glimmen der Polierscheibe verursacht haben sollte, denn beim Polieren von Werkstücken aus Metall sei es immer wieder vorgekommen, daß die zu polierenden Gegenstände "stärker an die Polierscheibe angedrückt wurden und dadurch diese zu rauchen oder zu glimmen anfing" (BU S. 22), ein solcher Vorgang sei praktisch nicht zu vermeiden gewesen und habe sich bei jedem der mit Polierarbeiten beschäftigten Mitarbeiter der Klägerin, nicht nur bei dem Lehrling J..., zugetragen.

Wie die Revision mit Recht rügt, hat das Berufungsgericht es unterlassen, sich in diesem Zusammenhange mit den Angaben des Inhabers der Klägerin bei seiner Vernehmung durch die Polizei am 10. September 1959 auseinanderzusetzen. Ausweislich der Vernehmungsniederschrift hat er wörtlich erklärt: "Die Polierscheibe wird nur glühend, wenn der zu polierende Gegenstand zu stark an die Polierscheibe gedrückt wird, was reiner Unsinn ist und nicht vorkommen soll... Wenn ich einmal in den Polierraum kam und ich sah, daß eine Polierscheibe rauchte, wurde der jeweilige Arbeiter von mir gerügt".

Dar Inhaber der Klägerin war also der Ansicht, daß ??? beim Polieren vermeidbar ist, die zu polierenden Gegenstände so stark an die Polierscheibe zu drücken, daß diese zu glimmen anfängt. Er bezeichnet ein solches Andrücken sogar als "reinen Unsinn". Die eigene Erklärung des Inhabers der Klägerin gibt also Anlaß zu der Annahme, daß jedenfalls nach seiner Auffassung ein Arbeiter, der

5.

Nach Ansicht des Berufungsgerichts braucht die Klägerin für den entstandenen Schaden der Beklagten auch aus den Vorschriften über unerlaubte Handlungen nicht einzustehen. Zwar sei die Klägerin gemäß § 823 BGB schadensersatzpflichtig, so hat es ausgeführt, falls der Brand auf das Rauchen des G... zurückzuführen sei. Dagegen komme, falls der Brand infolge des Polierens durch J... entstanden sei, nur eine Haftung der Klägerin aus § 831 BGB für diesen als ihren Verrichtungsgehilfen in Frage. Diese Haftung entfalle jedoch, weil die Klägerin den ihr obliegenden Entlastungsbeweis geführt habe.

In diesem Zusammenhange mißt das Berufungsgericht dem Umstand Bedeutung zu, daß J... nicht fahrlässig gehandelt habe. Da die Haftung aus § 831 BGB nicht voraussetzt, daß den Verrichtungsgehilfen ein Verschulden trifft, ist der entsprechende Gedankengang des Berufungsgerichts offenbar dahin zu verstehen, der Entlastungsbeweis sei schon deshalb geführt, weil auch ein sorgfältig ausgewählter undüberwachter Arbeitnehmer sich nicht anders verhalten und das Polieren in derselben Weise ausgeführt hätte, wie J... es getan hat. War aber das zu starke Andrücken des zu polierenden Gegenstandes an die Polierscheibe "reiner Unsinn", wie die Revision mit ihrer Verfahrensrüge geltend macht, so reicht diese Begründung nicht aus, um den Entlastungsbeweis als geführt anzusehen. Über die Auswahl des J... enthält das Berufungsurteil keine Feststellungen. Ebensowenig ist dargelegt, in welcher Weise J... überwacht wurde und weshalb diese Überwachung, wie das Berufungsgericht annimmt, ausreichend gewesen sein soll. Es erscheint bereits zweifelhaft, ob der nur drei Wochen lang im Polierraum tätig gewesene Lehrling Jochum mit der selbständigen Ausführung von Polierarbeiten beschäftigt werden durfte, wenn sich, wie das Berufungsgericht angenommen hat, dabei nicht vermeiden ließ, daß die Polierscheibe zu rauchen oder gar zu glimmen begann und damit die Gefahr der Entstehung eines Brandes eintrat. Schließlich wird auch angesichts der von der Revision vorgetragenen Bedenken, welche die Beklagte dem Berufungsgericht unterbreiten mag, der Frage Beachtung zu schenken sein, ob die Klägerin bei der Beschaffung der dem Lehrling ... zur Verfügung gestellten Gerätschaften die erforderliche Sorgfalt beobachtet hat.

Das angefochtene Urteil hält somit einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand, so daß es aufgehoben werden muß. Da weitere Aufklärung erforderlich ist - insbesondere wird das Berufungsgericht zu erwägen haben, ob es sich bei der Beurteilung der Frage nach einem Verschulden des J... zweckmäßigerweise der Hilfe eines Sachverständigen bedienen will - muß die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden. Diesem ist auch die Entscheidung über die Kosten der Revision übertragen worden, weil sie von der Endentscheidung in der Sache selbst abhängt.