Bundesgerichtshof
Urt. v. 12.07.1991, Az.: V ZR 121/90

I. Das Berufungsgericht führt aus: Den Klägern stehe gegen die Beklagte ein Schadensersatzanspruch aus § 463 Satz 2 BGB wegen arglistigen Verschweigens eines wesentlichen Mangels des verkauften Grundstücks zu. Die Verfüllung der früher vorhandenen Sandkuhle mit Bauschutt, Garten- und Hausmüll und anderen Abfällen habe zu einer Beeinträchtigung der Tragfähigkeit des Baugrundes geführt. Im übrigen habe auch die Benutzung des Grundstückes als Müllkippe den nach dem Kaufvertrag vorausgesetzten Gebrauch, nämlich die Bebauung zu Wohnzwecken, und zugleich den Wert des Grundstücks nicht unerheblich gemindert.

Diesen offenbarungspflichtigen Fehler habe die Beklagte den Klägern arglistig verschwiegen. Schon das eigene Vorbringen der Beklagten und die Würdigung aller unstreitigen Umstände begründeten den Schluß, daß die Verkäuferin bei Abschluß des Kaufvertrages mindestens den dringenden Verdacht auf umfangreiche Müllablagerungen im Untergrund des verkauften Grundstückes gehabt habe. Dies werde durch die in der ersten Instanz durchgeführte Beweisaufnahme erhärtet. Das vorsätzliche Verschweigen dieses Mangels führe gemäß § 463 Satz 2 BGB zum Schadensersatz wegen Nichterfüllung. Dieser umfasse auch die Vermögensnachteile der Kläger, die darauf beruhten, daß auf dem Grundstück Sondermüll abgelagert worden sei. Auch wenn die Kenntnis der Beklagten hinsichtlich des Sondermülls (etwa Farbe und Chemikalien) nicht feststehe, hindere das die Ersatzpflicht nicht. Der Fehler des gekauften Grundstückes beruhe darauf, daß es jahrelang als Müllkippe gedient habe. Gerade bei alten Mülldeponien müsse aber auch mit Ablagerungen von Sondermüll gerechnet werden. Die Schadensersatzpflicht sei daher dem Grunde nach zu bejahen.

II. Hiergegen wendet sich die Revision ohne Erfolg:

1. Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß das verkaufte Grundstück aufgrund der früheren Nutzung als wilde Müllkippe ohne durchgeführte Entsorgung mit einem Fehler behaftet war, der den Wert und die Tauglichkeit zu dem nach dem Kaufvertrag vorausgesetzten Gebrauch nicht unerheblich minderte. Das wird auch von der Revision nicht in Frage gestellt.

2. Daß es sich bei diesem Fehler um einen offenbarungspflichtigen Umstand handelte, steht ebenfalls außer Zweifel und wird auch von der Revision nicht anders gesehen.

3. Die Annahme des Berufungsgerichts, die Beklagte habe den Fehler den Klägern arglistig verschwiegen, ist nicht zu beanstanden.

Zutreffend geht das Berufungsurteil davon aus, daß Arglist Vorsatz (direkten oder bedingten) der Verkäuferin verlangt. Die Feststellung, die Beklagte habe bei Abschluß des Kaufvertrages "jedenfalls" den den Klägern nicht bekannten und ihnen auch nicht mitgeteilten "Verdacht gehabt, das Grundstück könne mit erheblichen Müllablagerungen aufgefüllt sein", ist fehlerfrei. Die in diesem Zusammenhang von der Beklagten erhobenen Verfahrensrügen hat der Senat geprüft. Sie sind unbegründet (§ 565 a ZPO).

Der festgestellte Verdacht rechtfertigt die Bejahung mindestens des bedingten Vorsatzes der Beklagten. Daß sie angesichts dieses Verdachtes die Nutzung des Grundstücks als wilde Müllkippe mindestens für möglich hielt und in Kauf nahm sowie gleichzeitig damit rechnete, die Kläger würden bei Kenntnis den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen haben, liegt auf der Hand und bedurfte, wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen hat, "keiner weiteren Begründung".

4. Hat damit die Beklagte den Fehler des verkauften Grundstücks - dessen Benutzung als wilde Müllkippe - arglistig verschwiegen, so ist sie gemäß § 463 Satz 2 BGB verpflichtet, die Kläger im Rahmen des verlangten sogenannten kleinen Schadensersatzes so zu stellen, als ob sie ein fehlerfreies Grundstück erhalten hätten. Hat der verschwiegene Mangel zu einer Wertminderung geführt, so ist diese auszugleichen. Mußte das als Müllkippe früher genutzte Grundstück vor einer Bebauung mit einem Wohnhaus entsorgt werden, müssen die dafür erforderlichen Aufwendungen ersetzt werden. Dabei müssen die notwendigen Kosten für eine Entsorgung des Grundstücks auch insoweit ersetzt werden, als sie auf einer Belastung mit Sondermüll beruhen. Die Fehlerhaftigkeit des Grundstücks liegt in der jahrelangen Nutzung als wilde Müllkippe. Für die Annahme des arglistigen Verschweigens dieses Fehlers ist es unerheblich, ob der Verkäufer die Art des wild gelagerten Mülls gekannt hat oder nicht. Entscheidend ist, daß die Kenntnis oder der Verdacht von der früheren Existenz einer Müllkippe nicht an die Käufer weitergegeben worden ist. Einem Käufer soll durch die Aufklärung die Möglichkeit zur Untersuchung des Baugrundes und zur Abschätzung etwaiger Mehrkosten im Falle der Übernahme des fehlerhaften Grundstücks gegeben werden. Diese Zielrichtung der Aufklärungspflicht über das Vorhandensein einer ehemaligen Müllkippe ist auch dann nicht in Frage gestellt, wenn der aufklärungspflichtige Verkäufer zwar nicht die Art des abgelagerten Mülls, aber die Benutzung des Grundstücks als wilde Müllkippe kennt.

Demnach hat das Berufungsgericht zutreffend dem Grunde nach eine Verpflichtung der Beklagten zum Ersatz des Schadens bejaht, der den Klägern dadurch entstanden ist, daß ihnen bei Abschluß des Kaufvertrages die frühere Nutzung des Kaufgrundstücks als Müllkippe arglistig verschwiegen worden ist. Die Revision ist daher als unbegründet zurückzuweisen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.