Die Beschwerde bleibt erfolglos. Aus dem Beschwerdevorbringen lassen sich keine Gründe für eine Zulassung der Revision nach § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO entnehmen.

Die Beschwerde macht geltend, dem Kläger sei es wegen hohen Alters und angegriffener Gesundheit weder möglich noch zumutbar, die von ihm geforderte Modernisierung und Instandsetzung seines Anwesens vorzunehmen. Für rechtsgrundsätzlich und klärungsbedürftig hält sie unter Hinweis auf § 39 e BBauG/§ 177 BauGB die Frage, ob die Modernisierung bzw. Instandsetzung unabhängig von den persönlichen Möglichkeiten des Eigentümers verlangt werden könne. Diese Frage rechtfertigt die Zulassung der Revision nicht. Wie sie zu beantworten ist, ergibt sich unmittelbar aus dem Gesetz selbst. Nach § 39 e Abs. 1 Satz 1 BBauG/§ 177 Abs. 1 Satz 1 BauGB kann die Gemeinde, wenn eine bauliche Anlage nach ihrer inneren oder äußeren Beschaffenheit Mißstände oder Mängel aufweist, deren Beseitigung oder Behebung durch Modernisierung oder Instandsetzung möglich ist, die Beseitigung der Mißstände durch ein Modernisierungsgebot und die Behebung der Mängel durch ein Instandsetzungsgebot anordnen. "Möglich" im Sinne dieser Vorschrift ist die Beseitigung der Mißstände oder die Behebung der Mängel immer dann, wenn sie objektiv möglich ist, also insbesondere dann, wenn die erforderlichen Bauarbeiten technisch machbar und baurechtlich zulässig sind. Die Frage, wem die Modernisierung oder Instandsetzung möglich sein muß, wird in § 39 e Abs. 1 Satz 1 BBauG/§ 177 Abs. 1 Satz 1 BauGB nicht angesprochen. Daß es auf die persönlichen Umstände des nach § 39 e Abs. 1 Satz 2 BBauG/§ 177 Abs. 1 Satz 2 BauGB handlungspflichtigen Eigentümers nicht ankommt, ergibt sich auch aus der Regelung des Abbruchgebotes in § 39 d Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BBauG/§ 179 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Danach kann der Eigentümer verpflichtet werden, die Beseitigung einer baulichen Anlage zu dulden, wenn sie Mißstände oder Mängel aufweist, die durch eine Modernisierung oder Instandsetzung nicht behoben werden können. Das Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot sowie das Abbruchgebot ergänzen sich somit. Sie ermöglichen der Gemeinde, im Geltungsbereich eines Bebauungsplans städtebauliche Mißstände und Mängel auch dann zu beseitigen, wenn eine Instandsetzung oder Modernisierung nicht mehr durchführbar ist. Käme es für den Erlaß des Modernisierungs- und Instandsetzungsgebotes auf die persönlichen Möglichkeiten des Eigentümers an, so würde die fehlende Handlungsfähigkeit des Eigentümers die Beseitigung noch sanierbarer Bausubstanz rechtfertigen können. Eine solche Interpretation eines grundstücksbezogenen städtebaulichen Gebotes verbietet sich von selbst.

Nicht in einem Revisionsverfahren klärungsbedürftig ist ferner, daß es im Rahmen der "Möglichkeit" im Sinne von § 39 e Abs. 1 Satz 1 BBauG/§ 177 Abs. 1 Satz 1 BauGB auch nicht auf die finanzielle Leistungsfähigkeit des Eigentümers ankommt. Dies ergibt sich aus § 39 e Abs. 4 BBauG in Verbindung mit § 43 Abs. 1 und 2 StBauFG, nunmehr § 177 Abs. 4 und 5 BauGB. Danach hat der Eigentümer die Kosten nur insoweit zu tragen, als er sie durch eigene und fremde Mittel decken und die sich daraus ergebenden Kapitalkosten sowie die zusätzlich entstehenden Bewirtschaftungskosten aus Erträgen der baulichen Anlage aufbringen kann; im übrigen sind ihm die Kosten grundsätzlich von der Gemeinde zu erstatten. Auf dem Hintergrund dieser objektbezogenen gesetzlichen Regelung ist es unerheblich, ob der Eigentümer über weiteres Vermögen verfügt oder ob er umgekehrt bereits verschuldet ist. Denn er wird - von der Sonderregelung des § 43 Abs. 1 Satz 3 StBauFG/§ 177 Abs. 4 Satz 3 BauGB abgesehen - nur mit den Kosten der Modernisierung und Instandsetzung belastet, die er aus den Erträgnissen der baulichen Anlage aufbringen kann. Aus diesem Grunde liegt hier keine "kalte Enteignung", wie der Kläger meint, vor. Da nach § 43 Abs. 2 StBauFG/§ 177 Abs. 5 BauGB der vom Eigentümer zu tragende Kostenanteil unter Berücksichtigung der Erträge ermittelt wird, die für das modernisierte oder instand gesetzte Gebäude nachhaltig erzielt werden können, ist sichergestellt, daß der Eigentümer nicht stärker belastet wird als er materielle Vorteile aus der Sanierung seines Gebäudes ziehen kann. Mit der Regelung, daß der Kostenanteil des Eigentümers erst nach Durchführung der Maßnahme ermittelt wird, wird ferner erreicht, daß der Eigentümer nicht mit unvorhergesehenen Kosten belastet werden kann.

Soweit sich die Beschwerde für ihre Auffassung, die Anordnung eines Modernisierungs- oder Instandsetzungsgebotes setze voraus, daß dem Eigentümer die Durchführung der Maßnahme wirtschaftlich zumutbar sei, auf § 176 Abs. 3 BauGB beruft, übersieht sie, daß eine Kostenerstattung beim Erlaß eines Baugebotes nach § 176 BauGB niemals möglich ist. Die Regelungen des § 176 Abs. 3 und 4 BauGB, nach denen bei objektiv wirtschaftlicher Unzumutbarkeit von dem Baugebot abzusehen ist (Abs. 3) und der Eigentümer bei subjektiver Unzumutbarkeit aus wirtschaftlichen Gründen die Übernahme des Grundstücks durch die Gemeinde verlangen kann (Abs. 4 Satz 1), dienen dem Schutz des Eigentümers vor wirtschaftlichen Verlusten, die bei der Anordnung eines Modernisierungs- oder Instandsetzungsgebotes wegen des hier gegebenen Kostenerstattungsanspruchs nicht eintreten können.

Damit erledigt sich zugleich die Frage,

"ob eine derart umfangreiche Sanierung von dem praktisch einkommenslosen Eigentümer verlangt werden kann, wenn nicht gleichzeitig die Erstattungsansprüche festgesetzt oder ihm eine Entschädigung für diesen enteignenden Eingriff angeboten wird".

Da das Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot keine Enteignung ist, hat der Eigentümer auch keinen Entschädigungsanspruch. Der Erstattungsanspruch für nicht durch Erträge gedeckte Kosten ergibt sich dagegen aus dem Gesetz selbst. Er ist in seiner Höhe gerichtlich überprüfbar.

Aus dem Umstand, daß der Eigentümer keinen Anspruch darauf hat, daß die Erstattungsansprüche zugleich mit der Anordnung des Modernisierungs- und Instandsetzungsgebotes festgesetzt werden, ergibt sich auch nicht die Verfassungswidrigkeit der Gesamtregelung oder zumindest die der Anordnung des Gebotes gegenüber einem finanziell nicht leistungsfähigen Eigentümer. Zum einen verbietet das Gesetz der Gemeinde nicht, dem Eigentümer durch Abschlagszahlungen auf die Kostenerstattung schon bei der Finanzierung der Sanierungsmaßnahmen zu helfen. Insbesondere kann die Gemeinde mit dem Eigentümer den Kostenerstattungsbetrag als Pauschale vereinbaren (§ 43 Abs. 1 Satz U StBauFG/§ 177 Abs. 4 Satz 4 BauGB). Zum anderen kann aber, auch wenn keine Vereinbarung getroffen wird, weder allein die Anordnung eines Modernisierungs- oder Instandsetzungsgebotes noch seine Durchsetzung im Wege des Verwaltungszwanges dazu führen, daß das Objekt in Kürze zwangsversteigert wird, wie die Beschwerde geltend macht. Gegenüber einem finanziell nicht leistungsfähigen Eigentümer kann die Gemeinde ein Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot nämlich nur im Wege der Ersatzvornahme durchsetzen; die Verhängung eines Zwangsgeldes wäre in einem solchen Falle ermessensfehlerhaft. Zwar erfolgt auch die Ersatzvornahme auf Kosten des Pflichtigen, also des Eigentümers. Ist dieser jedoch zur Finanzierung der Maßnahmen nicht in der Lage, so muß die Gemeinde, wenn sie ihr Gebot durchsetzen will, zunächst vorleisten und kann vom Eigentümer später nur die rentierlichen Kosten anfordern, die dieser - nach Abzug des von der Gemeinde zu tragenden Erstattungsbetrages für nicht durch Erträge gedeckte Kosten - zu tragen hat. In eben diesem Umfang ist die finanzielle Leistungsfähigkeit des Eigentümers aber auch durch die mit der Sanierung seines Grundstücks verbundene Erhöhung der Erträge verbessert, so daß die Grenzen seiner subjektiven Leistungsfähigkeit nicht überschritten werden (vgl. Breuer, Die Bodennutzung im Konflikt zwischen Städtebau und Eigentumsgarantie, 1976, S. 410 f.). Damit erweisen sich die Einwirkungsmöglichkeiten der Gemeinde auf das Grundeigentum beim Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot als weniger einschneidend als beim Baugebot. Anders als bei ihm führt das subjektive Unvermögen des Eigentümers nicht zur Übernahme oder gar zur Enteignung. Andererseits ist gewährleistet, daß städtebauliche Mißstände und Mängel auch dann beseitigt werden können, wenn der Eigentümer selbst hierzu nicht in der Lage ist.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.