Das Berufungsgericht hält in Übereinstimmung mit dem Landgericht das Zustandekommen eines Werkvertrages zwischen den Parteien für bewiesen und sieht daher den Beklagten für verpflichtet an, den vereinbarten Werklohn zu zahlen (§ 631 Abs. 1 BGB). Die Angriffe der Revision gegen diese Auffassung erweisen sich als unbegründet.

I.

Die Revision rügt, das Berufungsgericht habe die dem Kläger obliegende Beweislast, daß der Werkvertrag mit dem Beklagten abgeschlossen worden sei, verkannt. Diese Rüge geht fehl. Das Berufungsgericht ist nach seiner Urteilsbegründung davon ausgegangen, daß der Kläger das Zustandekommen des Vertrages mit dem Beklagten zu beweisen hatte und daß dieser Beweis von ihm geführt worden ist.

II.

Das Berufungsgericht stellt zunächst fest, daß B. bei Aufgabe der Bestellung nicht im eigenen Namen gehandelt hat. Hiergegen bestehen keine rechtlichen Bedenken.

1.)

Das Berufungsgericht läßt es dahinstehen, ob der Bautechniker S. dem Kläger nur eine fremde Erklärung als Bote überbracht oder als Vertreter den Geschäftsherrn im Willen beim Abschluß des Werkvertrags vertreten habe, weil er, dem Kläger erkennbar, jedenfalls nicht im eigenen Namen, sondern für B. gehandelt habe. Das ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

2.)

Das Berufungsgericht stellt fest, der Kläger habe gewußt, daß S. von B. gekommen sei, dieser habe zu keiner Zeit den inneren Willen gehabt, im eigenen Namen zu handeln. Der Kläger habe aus den gesamten - im einzelnen dargelegten - Umständen dies erkannt und B. - mindestens auch - als einen Vertreter angesehen, der nicht im eigenen Namen habe abschließen wollen.

Diese Feststellungen tragen die Ansicht des Berufungsgerichts, daß B. den Vertrag nicht für sich abgeschlossen hat.

Dafür, ob jemand als Vertreter oder im eigenen Namen handelt, kommt es, wie stets im Rechtsverkehr, auf den objektiven Erklärungswert an, darauf also, wie sich die Erklärung nach Treu und Glauben für den Empfänger darstellt. Ob der Vertreter nicht im eigenen Namen handeln wollte, ist ohne Belang (BGHZ 36, 30 [BGH 05.10.1961 - VII ZR 207/60]). Es ist für das Zustandekommen des Vertrages auch unerheblich, ob der Vertretene mit Namen benannt worden ist (LM Nr. 10 zu § 164 BGB). Die Revision nimmt denn auch selbst im Ergebnis nicht an, daß der Architekt B. für sich den Werkvertrag mit dem Kläger abgeschlossen hat.

III.

Das Berufungsgericht ist weiter der Ansicht, daß Breuer den Werkvertrag mit dem Kläger im Namen des Beklagten abgeschlossen hat. Das greift die Revision an. Sie will darauf hinaus, daß B. die Bestellung im Namen der hinter dem Beklagten stehenden Bauinteressenten aufgegeben habe. Damit hat sie keinen Erfolg.

1.)

Als Zeuge hat B. allerdings ausgesagt, er habe für die Anwärter auf das Wohnungseigentum (die "Baugemeinschaft") handeln wollen.

a)

Einen solchen Willen haben aber nach den Feststellungen des Berufungsgerichts weder Stolz noch er erklärt. Der innere Wille ist für sich allein unerheblich, wie das Berufungsgericht mit Recht darlegt.

Es hält die Aussage B. überdies für unrichtig. Hiergegen wendet sich die Revision mit verschiedenen Rügen. Der Senat hält diese für durchweg unbegründet; doch kommt es nach dem oben Gesagten hierauf nicht an.

b)

Die Revision rügt in diesem Zusammenhang auch die Verletzung des § 128 ZPO, da die vom Berufungsgericht teilweise verwerteten Akten 1 0 75/64 des Landgerichts Augsburg nicht herangezogen, jedenfalls nicht zum Gegenstand der Verhandlung gemacht worden seien. Diese Verfahrensrüge ist unberechtigt. Die genannten Akten sind vom Berufungsgericht gemäß dem Beweisbeschluß vom 5. April 1966 zu II beigezogen worden. Sie haben auch vorgelegen. Das ergibt sich aus Bl. 62 der Akten und dem Tatbestand des Berufungsurteils. Sie waren damit auch Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

c)

In rechtlich nicht zu beanstandender Würdigung hat das Berufungsgericht auch festgestellt, daß sich aus dem Bauschild mit der Bezeichnung "Baugemeinschaft Z.strasse" nichts gegen die Annahme ergibt, daß Breuer den Werkvertrag mit dem Kläger im Namen des Beklagten abgeschlossen hat.

2.)

Das Berufungsgericht verneint ausdrücklich, daß Breuer "im Rahmen einer Vertretungsmacht" für die Bauinteressenten aufgetreten ist. Diese Feststellung hält den Angriffen der Revision stand.

Das Berufungsgericht verkennt nicht, daß in Nr. 6 der Betreuungsverträge eine Bestimmung enthalten ist, aus der sich u.U. die Erteilung einer Vollmacht durch die Bauinteressenten an B. herleiten ließe. Es stellt jedoch unter Anführung von Einzelheiten fest, daß B. hiervon niemals Gebrauch gemacht und für sich keine Rechte daraus hergeleitet hat. Hieraus folgert es, daß B. auch im vorliegenden Fall nicht als Vertreter der Baudhteressenten aufgetreten ist.

Diese Tatsachenwürdigung lag im Bereich der Befugnisse des Tatrichters; die Revision muß sie hinnehmen.

3.)

Das Berufungsgericht kommt zum Ergebnis, daß der Kläger mit demjenigen abgeschlossen hat, "den B. wirksam vertreten konnte". Dem ist die Feststellung zu entnehmen, daß B. den Umständen nach in dessen Namen gehandelt hat. Das war, wie die tatrichterlichen Feststellungen weiter ergeben, der Beklagte.

Die Revision wendet sich dagegen ohne Erfolg.

a)

Den Architektenvertrag mit B. hatte der Beklagte im eigenen Namen abgeschlossen. Darin ist im § 5 B. ausdrücklich bevollmächtigt worden, die Bauleistungen im Namen des Beklagten zu vergeben.

Wenn die Revision rügt, daß sich das Berufungsgericht nicht mit dem Schreiben des Beklagten an B. vom 16. Juni 1961 auseinandergesetzt habe, so geht dies fehl. Das Berufungsgericht führt aus, B. habe die Auflösung des Architektenvertrages mit dem Schreiben vom 16. Juni 1961 energisch bestritten. Das Berufungsgericht folgt insoweit den Angaben B.. Wie der Gesamtzusammenhang der Entscheidungsgründe ergibt, kommt es zu dem Ergebnis, daß zur Zeit des Abschlusses des Werkvertrages mit dem Kläger der Architekt B. auf Grund des Architektenvertrages vom 28. Februar 1961 noch zur Vergabe von Bauleistungen berechtigt war.

Die Revision rügt ferner, das Berufungsgericht habe das undatierte Schreiben des Beklagten an die Eigentümer unrichtig gewürdigt. Diese Rüge geht ebenfalls fehl. Dem Schreiben kommt für die Frage, ob B. im Namen des Beklagten die Bauleistung an den Kläger vergeben hat, keine Bedeutung zu. Das führt das Berufungsgericht zu Recht aus. Das Vorbringen der Revision, daß es sich bei diesen Arbeiten um Mehrleistungen gehandelt habe, die allein die Bauinteressenten über den Festpreis hinaus zu bezahlen hatten, ist unschlüssig, denn es ist weder festgestellt, daß dies zutrifft, noch daß der Kläger dies gewußt hat. Auch wenn B. insoweit seine Vertretungsmacht überschritten hätte, würde das die Feststellung, daß er die Vergabe der Bauleistung an den Kläger im Namen des Beklagten vorgenommen hat, nicht in Frage stellen.

b)

Allerdings enthalten die Baubetreuungsverträge des Beklagten unter Nr. 6 eine dem Wortlaut nach umfassende Vollmacht der Bauinteressenten für den Beklagten; in Nr. 7 ist ihm auch die Befugnis eingeräumt, Unterbevollmächtigte zu bestellen. Gleichzeitig ist in den Verträgen aber, wie das Berufungsgericht im einzelnen darlegt, vorgesehen, daß es Aufgabe des Beklagten ist, die erforderlichen Werkverträge abzuschließen. Seinen Auftraggebern gegenüber war der Beklagte verpflichtet, selbst die Werklöhne an die Handwerker zu zahlen. Das galt in erhöhtem Maß, nachdem die Interessenten die Festpreise an den Beklagten als Vorkasse fristgerecht erbracht hatten. Das Berufungsgericht betont weiter das erhebliche eigene Interesse des Beklagten an der Ausgestaltung der Bauverträge und an deren pünktlicher Einhaltung und folgert aus alledem, daß der Beklagte arglistig handle, wenn er sich jetzt - nachträglich - auf den Standpunkt stelle, er sei durch die Betreuungsverträge bevollmächtigt gewesen, die Wohnungseigentümer zur Zahlung von Werklöhnen von Handwerkern zu verpflichten. Nicht einmal nach Erschöpfung der bei ihm eingegangenen Vertragsgelder habe er das tun dürfen, weil er Festpreise für die Errichtung der Wohnungen garantiert habe. Seine vertraglichen Verpflichtungen habe der Beklagte demnach nur so erfüllen können, daß er den Handwerkern gegenüber als mittelbarer Stellvertreter auftrat.

Aus alledem ergibt sich, daß die in Nr. 6 und 7 des Betreuungsvertrages enthaltene Vollmacht nach dem Gesamtinhalt des Vertrages nicht den Umfang hatte, die sie, für sich allein betrachtet, zu haben scheint. Sie war ersichtlich auf besondere Fälle beschränkt, wie sie beispielshalber dort auch aufgeführt sind, und konnte für Verträge mit Handwerkern grundsätzlich nicht wirksam werden.

Der Beklagte ist, wie das Berufungsgericht tatsächlich feststellt, zudem auch erst am 30. November 1963 auf den Gedanken gekommen, alle offenen Bauhandwerkerrechnungen auf die Eigentümer abzuwälzen. Gegenüber dem Kläger hatte er, nachdem er die Rechnung erhalten hatte, sich nicht etwa darauf berufen, daß er nichts an ihn zu zahlen habe, sondern ihn nach den Feststellungen des Berufungsurteils nur mit der augenblicklichen Erschöpfung des Baukontos vertröstet. So handelt aber kein Baubetreuer, der nicht sich, sondern die einzelnen Eigentümer als aus dem Werkvertrag verpflichtet ansieht.

c)

Das Berufungsgericht hat daher zu Recht angenommen, daß B. Vollmacht nicht der Bauinteressenten, sondern des Beklagten hatte, und daß er auf Grund dieser Vollmacht gehandelt hat, weil er denjenigen vertreten hat, dessen Vollmacht er tatsächlich besaß.

d)

Auf die weiter von der Revision erhobenen Verfahrensrügen kommt es nicht an.

IV.

Nach § 97 ZPO hat der Beklagte die Kosten der Revision zu tragen.