I.

Der Kläger, ein Dachverband der Sanitär-, Heizungs- und Klimatechnikinnungen, wendet sich gegen eine Verfügung der Beklagten, mit der ihm, die Nutzung einer in seinem Eigentum stehenden Wohnung als Büro der Verbandsgeschäftsstelle untersagt worden ist. Er betreibt seine Verbands geschäfte in H. auf dem Grundstück B.straße 31-33. In dem fünfgeschossigen Mehrfamilienhaus stehen zwei Erdgeschoß-Wohnungen in seinem Eigentum, eine Vierzimmerwohnung und eine Zweizimmerwohnung. Die Vierzimmerwohnung wird vollständig als Büro genutzt; sie ist seit ihrer Fertigstellung im Jahre 1973 mit einem der Räume der Zweizimmerwohnung verbunden und so erweitert worden. Der verbleibende Wohnraum ist als Einzimmerwohnung vermietet.

Das Gebiet, in dem das Grundstück liegt, ist durch den Baunutzungsplan für die Landeshauptstadt Hannover vom 24. Februar 1960 in Verbindung mit den Vorschriften der damals gültigen Bauordnung als Baugebiet "Wohngebiet a" ausgewiesen.

Mit Bescheid vom 10. September 1973 forderte die Beklagte den Kläger auf, "das bereits vorhandene Büro bis spätestens 1. November 1973 seiner ursprünglichen Nutzung (Wohnung) wieder zuzuführen".

Widerspruch und Klage gegen den Bescheid blieben erfolglos. Das Berufungsgericht hat nach Einnahme eines Augenscheins die Berufung des Klägers zurückgewiesen und zur Begründung im wesentlichen ausgeführt: Der Bescheid enthalte lediglich ein Verbot, die Räume des Klägers als Büro zu nutzen, nicht jedoch auch das Gebot der Wohnnutzung. Das Nutzungsverbot sei rechtmäßig. Es beruhe auf § 89 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 der Niedersächsischen Bauordnung vom 23. Juli 1973 (GVBl. S. 259) - NBauO -, für den Zeitraum bis zum Inkrafttreten dieser Bauordnung (1. Januar 1974) auf § 1 Abs. 1 des Gesetzes über die öffentliche Sicherheit und Ordnung - SOG - in Verbindung mit der Bauordnung der Stadt Hannover vom 24. Februar 1960. Die vom Kläger vorgenommene Änderung der Wohnnutzung in Büronutzung sei stets formell und materiell baurechtswidrig gewesen. Ihre Genehmigungsbedürftigkeit ergebe sich aus § 1 A Nr. 4 der Bauordnung von 1960 - BauO 1960 - bzw. ab 1. Januar 1974 aus § 68 in Verbindung mit § 2 Abs. 7 NBauO. Die Nutzung sei nach §§ 30, 173 Abs. 3 des Bundesbaugesetzes - BBauG - materiell unzulässig. In einem "Wohngebiet a" seien nach § 7 A I b BauO 1960 lediglich Wohnhäuser und Nebenanlagen (Garagen für Personenkraftwagen, Waschküchen, Lauben und dergleichen) zulässig. Büronutzungen seien verboten. Das folge aus dem Vergleich mit den Bestimmungen über Wohngebiete b, Mischgebiete und Kerngebiete (§ 7 A I c bis e BauO 1960). Allerdings entspreche es städtebaulichen Ordnungsvorstellungen, daß die Praxiseinrichtungen freier Berufe (z.B. Ärzte, Rechtsanwälte) und vergleichbare kleinere Büros (z.B. von Versicherungsvertretern) mit dem Gebietscharakter eines reinen Wohngebiets (Wohngebiet a) vereinbar seien; dies sei auch der Rechtsgedanke des § 13 der Baunutzungsverordnung - BauNVO -. Zwar sei diese Vorschrift hier nicht unmittelbar anwendbar, weil der Baunutzungsplan der Beklagten schon vor Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes rechtswirksam geworden sei. Die normativen Anforderungen des § 13 BauNVO seien aber zur Bestimmung der Grenzen einer zulässigen Nebennutzung ergänzend heranzuziehen. Nach § 13 BauNVO sei für die privilegierte Berufsausübung die "Wohnartigkeit" kennzeichnend. Diese Wohnartigkeit erschöpfe sich nicht in einem Vergleich der freiberuflichen Tätigkeit mit dem privaten Wohnen. Vorausgesetzt werde vielmehr auch die Verbindung oder Gleichzeitigkeit von Wohnen und Berufsausübung in der jeweiligen Nutzungseinheit. Das komme im Wortlaut des § 13 BauNVO, der die begünstigte Nutzung in Wohngebieten auf "Räume" begrenze, deutlich zum Ausdruck; dies entspreche auch dem überlieferten Leitbild der "kleinen Praxis", die mit der Privatwohnung verbunden sei. Diesen Anforderungen genüge das Büro des Klägers nicht. Die abgeschlossene Nutzungseinheit, die aus der Vierzimmerwohnung und einem Raum der früheren Zweizimmerwohnung gebildet worden sei und jetzt als Büro diene, werde überhaupt nicht zu Wohnzwecken genutzt.

Die Beklagte habe beim Erlaß des Nutzungsverbots ermessensfehlerfrei gehandelt. Die vom Kläger angeführten Vergleichsfälle lägen entweder in einem allgemeinen Wohngebiet oder dienten tatsächlich nur Wohnzwecken, seien teilweise vom Büro des Klägers zu weit entfernt, um die nähere Umgebung prägen zu können, oder hielten sich jedenfalls in den Grenzen des § 13 BauNVO.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Revision des Klägers, der rügt, das Berufungsgericht habe den § 13 BauNVO unzutreffend ausgelegt.

II.

Die Revision hat keinen Erfolg. Das angefochtene Urteil erweist sich im Ergebnis als richtig.

Das Berufungsgericht hat den Bescheid vom 10. September 1973, mit dem die Beklagte dem Kläger aufgegeben hat, das Büro wieder seiner ursprünglichen Nutzung zuzuführen, als Nutzungsverbot angesehen, nämlich als Verbot, die Räume weiter als Verbandsgeschäftsstelle zu nutzen. Von dieser Auslegung, die aus der Sicht des Bundesrechts nicht zu beanstanden ist, ist im Revisionsverfahren auszugehen. Die in der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht von der Beklagten abgegebene Erklärung, ihre Verfügung sei nur in diesem Sinne aufzufassen, hatte deswegen nur klarstellenden Charakter; eine Teilerledigung des Rechtsstreits ist durch diese Erklärung - entgegen der Meinung der Revision - nicht eingetreten.

In Auslegung und Anwendung des gemäß §§ 137 Abs. 1 Nr. 1, 173 VwGO in Verbindung mit § 562 ZPO irrevisiblen Landes- und Ortsrechts hat das Berufungsgericht entschieden, daß die Nutzung der Räume für Zwecke der Verbandsgeschäftsstelle baugenehmigungspflichtig war. In tatsächlicher Hinsicht hat das Berufungsgericht hierzu festgestellt, daß die Nutzungsänderung nicht genehmigt worden ist. Auch die Entscheidung, die Nutzung sei stets materiell baurechtswidrig gewesen, beruht zu wesentlichen Teilen auf der Anwendung irrevisiblen Rechts: Das Berufungsgericht hat dem Baunutzungsplan in Verbindung mit der Bauordnung von 1960 entnommen, daß die Festsetzung "Wohngebiet a" einem reinen Wohngebiet im Sinne der heutigen Kategorien der Baunutzungsverordnung entspricht (vgl. § 3 BauNVO) und daß in diesem Gebiet eine Büronutzung grundsätzlich unzulässig ist. Das Berufungsgericht hat jedoch den gemäß § 173 Abs. 3 des Bundesbaugesetzes vom 23. Juni 1960 ((BGB). I § 341) - BBauG - als Bebauungsplan übergeleiteten Baunutzungsplan dahin ausgelegt, daß dieser hinsichtlich der "Praxiseinrichtungen freier Berufe" und "vergleichbarer Büros" diejenigen Nutzungen zulassen wolle, die auch nach Maßgabe des § 13 BauNVO zulässig seien. Hiervon ist im Revisionsverfahren auszugehen. Der Erfolg der Revision hängt deswegen allein davon ab, ob das Berufungsgericht die bundesrechtliche Vorschrift des § 13 BauNVO zutreffend ausgelegt hat.

Nach Meinung des Berufungsgerichts ist für die durch diese Vorschrift zugelassene Nutzung die "Wohnartigkeit" kennzeichnend. Diese setze eine Verbindung oder Gleichzeitigkeit von Wohnen und Berufsausübung in derselben Nutzungseinheit (Wohnung) voraus. Daran fehle es hier, weil die Nutzungseinheit nur Bürozwecken diene ohne daß dort gewohnt werde. Damit verkennt das Berufungsgericht zwar - wie noch näher auszuführen ist - den Sinn und Zweck des § 13 BauNVO. Gleichwohl ist richtig, daß die Büronutzung durch die Geschäftsstelle des Dachverbandes nicht unter § 13 BauNVO fällt (§ 144 Abs. 4 VwGO): Nach § 13 BauNVO sind Räume für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbetreibender, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben, in den Baugebieten nach §§ 2-9 BauNVO zulässig. Die Vorschrift will erkennbar nicht die Nutzung von Räumen durch alle Arten von Gewerbebetrieben zulasse die in den jeweiligen Baugebieten nicht stören, sondern nur freiberuflich Tätigen und ähnlich tätigen Gewerbetreibenden die Nutzung von Räumen zu Berufszwecken ermöglichen. Der erkennende Senat hat in seinem Urteil vom 30. Januar 1970 - BVerwG 4 C 143.65 - (Buchholz 406.12 § 13 BauNVO Nr. 1) darauf hingewiesen, daß § 18 Abs. 1 Nr. 1 des Einkommensteuergesetzes - EStG - für die Auslegung des § 13 BauNVO nutzbar gemacht werden kann: Die in § 18 Abs. Nr. 1 EStG aufgezählten Berufe fallen auch unter § 13 BauNVO. Was in beiden Vorschriften den Begriff der "freien" und der diesen "ähnlichen" Berufe verbindet, ist das Angebot persönlicher Dienstleistungen, die vorwiegend auf individuellen geistigen Leistungen oder sonstigen persönlichen Fertigkeiten beruhen. Diejenigen, die derartige Leistungen anbieten, befinden sich in der Regel in unabhängigen Stellungen; sie bieten ihre Dienste üblicherweise einer unbestimmten Anzahl von Interessenten an; und regelmäßig wird bei den Bewohnern aller Baugebiete im Sinne der Baunutzungsverordnung ein Interesse an derartigen Dienstleistungen bestehen. § 13 BauNVO ermöglicht daher nur den freien Berufen wie den Ärzten, Rechtsanwälten, Steuerberatern, Architekten, Heilpraktikern, Krankengymnasten usw., die herkömmlicherweise in Baugebieten aller Art ihre Dienste anbieten, die berufliche Nutzung von Räumen und stellt diesen Berufsgruppen diejenigen Gewerbetreibenden gleich, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben, also ebenfalls in unabhängiger Stellung individuelle Eigenleistungen für einen unbegrenzten Kreis von Interessenten erbringen. Als Beispiele nennt die amtliche Begründung (BR-Drucks. 53/62 vom 25. Mai 1962, Anlage S. 8) die Handelsvertreter ohne Auslieferungslager, die Handelsmakler, Versicherungsvertreter oder Masseure. Der Verordnungsgeber wollte aber nicht die sonstigen - nicht störenden - gewerblichen Nutzungen in allen Baugebieten zulassen; denn ein entsprechender Antrag des Wirtschaftsausschusses des Bundesrats, neben den freiberuflich Tätigen auch den Gewerbetreibenden, "deren Betriebe nicht stören", die Nutzung von Räumen in den Baugebieten nach §§ 2-9 BauNVO zu ermöglichen, blieb erfolglos (BR-Drucks. 53/1/62 vom 17. Mai 1962 zu Punkt 15 der 246. Sitzung des Bundesrates, S. 22).

Geht man von diesem Verständnis des § 13 BauNVO aus, so scheidet die Anwendung der Vorschrift nicht nur für Betriebe oder Betriebsteile des Handels, des Handwerks oder gar der Industrie aus, sondern auch für die hier in Rede stehende Geschäftsstelle eines Dachverbandes, dessen Aufgabe darin besteht, für die einzelnen Verbände (hier: Innungen) und deren Einzelmitglieder bestimmte Dienstleistungen zu erbringen. Einem solchen Dachverband fehlt nicht nur die für freie und ähnliche Berufe kennzeichnende Unabhängigkeit, sondern auch das Anbieten seiner Dienstleistungen an einen unbegrenzten Interessentenkreis. Die Tätigkeit des Dachverbandes stellt sich vielmehr als eine verwaltungsähnliche Besorgung der eigenen Verbandsangelegenheiten dar. Eine solche Tätigkeit ist der eines freien Berufes nicht vergleichbar. Bereits hieran muß die Anfechtungsklage scheitern.

Dem Berufungsgericht ist jedoch darin zuzustimmen, daß sich eine weitere Eingrenzung des § 13 BauNVO daraus ergibt, daß die Berufsausübung nur in "Räumen" erfolgen darf. Zur Klarstellung dieses Merkmals ist vorweg auf folgendes hinzuweisen: Während nach § 13 BauNVO in den Fassungen von 1961 und 1968 in allen Baugebieten "Räume" für freie und ähnliche Berufe zulässig waren, sind nach § 13 der Baunutzungsverordnung in der Fassung vom 15. September 1977 (BGBl. I S. 1763) - BauNVO 1977 - in den besonderen Wohngebieten, Dorfgebieten, Mischgebieten, Kerngebieten, Gewerbe- und Industriegebieten für diese Berufe auch "Gebäude" zulässig. Unverändert sind dagegen in den Kleinsiedlungsgebieten, in den reinen und den allgemeinen Wohngebieten nur "Räume" für freie und ähnliche Berufe zulässig, nicht aber (vollständige) Gebäude.

Die Baunutzungsverordnung unterscheidet für die Wohngebiete zwischen (Wohn-)Gebäuden und Wohnungen (vgl. § 2 Abs. 3 Nr. 1, § 3 Abs. 2 und Abs. 4, § 4 Abs. 2 Nr. 1 und Abs. 4 BauNVO). Der in § 13 BauNVO verwendete Begriff "Räume" kennzeichnet daher Raumeinheiten, die nur Teile des Gebäudes und jedenfalls nicht umfangreicher als jeweils eine Wohnung sind, so wie sie im Zeitpunkt des Beginns der Nutzung für den freien oder den ähnlichen Beruf vorgefunden werden. Das bedeutet, daß ein freiberuflich oder ähnlich Tätiger in einem Wohnhaus äußerstenfalls alle Räume einer einzelnen Wohnung beruflich nutzen darf. Auch das Ziel des § 13 BauNVO, bei der Nutzung von "Räumen" durch freie oder ähnliche Berufe doch den Charakter der Wohngebiete - und damit auch den Charakter der dort vorhandenen Wohnhäuser - zu erhalten, steht der Verbindung mehrerer Wohnungen zum Zwecke der freiberuflichen oder ähnlichen Berufsausübung entgegen.

Dagegen vermag der Senat die Ansicht des Berufungsgerichts nicht zu teilen, die Anwendung des § 13 BauNVO setze voraus, daß in der Nutzungseinheit (Wohnung) zugleich gearbeitet und gewohnt werde. Zwar ist einzuräumen, daß dies - wie das Berufungsgericht es formuliert hat - dem Bild der "kleineren Praxis" entspricht; auch heute noch arbeiten gelegentlich Ärzte, Anwälte, Steuerberater, Architekten, Krankengymnasten, Versicherungsvertreter usw. in dem Einfamilienhaus oder in der Wohnung eines Mehrfamilienhauses, in denen sie auch wohnen. Es ist auch richtig, daß der erkennende Senat in seinem Urteil vom 30. Januar 1970 - BVerwG 4 C 143.65 - (a.a.O.) ausgeführt hat, ausschlaggebend für die Anwendung des § 13 BauNVO sei die "Wohnartigkeit" der Berufsausübung. Damit sollte jedoch nicht auf ein Nebeneinander von Berufsausübung und Wohnen in derselben Wohneinheit abgestellt werden, sondern auf die für die freien und ähnlichen Berufe typische wohnähnliche, gleichsam "private" Art der Berufsausübung, wie sie dort mit Beispielen erläutert worden ist. Daß freiberuflich Tätige in derselben Wohneinheit wohnen und arbeiten, ist jedoch heute nicht mehr so üblich wie früher, da die Wohnansprüche dieses Personenkreises - gerade auch in Richtung auf Trennung von Wohn- und Arbeitsbereich - gestiegen sind. § 13 BauNVO hat nicht den Zweck, die früheren Gewohnheiten festzuschreiben. Vielmehr entspricht es durchaus dem Sinn und Zweck der Vorschrift, daß etwa in einem Mehrfamilienhaus eine oder auch einige Wohnungen allein beruflich für freie oder ähnliche Berufe genutzt werden, solange nur die anderen Wohnungen Wohnzwecken dienen und das Wohnhaus nicht durch überwiegende berufliche Nutzung dem Wohnen entfremdet wird. Das bedeutet, daß Mehrfamilienhäuser im Interesse der Erhaltung der Wohnstruktur nicht zu "gewerblichen" Gebäuden - wie sie den freien und ähnlichen Berufen nur in den übrigen Baugebieten zur Nutzung offenstehen - umfunktioniert werden dürfen; denn das würde zu einer städtebaulich unerwünschten Verdrängung der Wohnnutzung gerade aus den Wohngebieten im Sinne der §§ 2-4 BauNVO führen. Deswegen gestattet § 13 BauNVO in Mehrfamilienhäusern freiberufliche oder gewerbliche Nutzung jedenfalls in dem Umfange, daß sie nicht mehr als die halbe Anzahl der Wohnungen und nicht mehr als die Hälfte der Wohnfläche in Anspruch nimmt. Im Einzelfall, besonders bei Gebäuden mit zahlreichen Wohnungen (Hochhäusern, Wohnblocks usw.), mag aus § 13 BauNVO sogar folgen, daß die Nutzung von Wohnungen für freiberufliche und ähnliche Zwecke auf wesentlich weniger als 50 % der Wohnungen oder der Wohnfläche zu beschränken ist. Das bedarf hier jedoch keiner abschließenden Entscheidung. Ebensowenig braucht hier vertieft zu werden, daß auch § 15 Abs. 1 BauNVO bei der Zulassung von Räumen für freiberufliche oder ähnliche Tätigkeiten ein geeignetes Instrument darstellt, um in einem Wohngebiet eine der Eigenart dieses Gebietes widersprechende Häufung der Nutzung von Wohneinheiten in mehreren Wohngebäuden für freie und ähnliche Berufe zu verhindern. Im vorliegenden Fall stünde deshalb auch die vom Kläger vorgenommene Verbindung von zwei Wohneinheiten (Vergrößerung der Vierzimmerwohnung um einen Raum der benachbarten Wohnung) der Anwendung des § 13 BauNVO entgegen.

Danach ist die Revision mit Kostenentscheidung nach § 154 Abs. 2 VwGO zurückzuweisen.