Nach einer neuen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH, Az.: VIII ZR 270/07) darf auch in einem Mietvertrag über Wohnraum das Kündigungsrecht des Mieters ausgeschlossen werden. Dies ist jedenfalls dann zulässig, wenn in dem Mietvertrag auch eine Staffelmiete vereinbart wurde.
Die Vorinstanz (Landgericht München) hatte dies noch anders gesehen und geurteilt, eine solche Vertragsklausel benachteilige den Mieter unangemessen und sei daher unwirksam. Folge war, dass nach Ansicht des LG München der Mieter vorzeitig kündigen konnte, obwohl es in dem Mietvertrag hieß:
?Der Mieter verzichtet unwiderruflich auf sein ordentliches gesetzliches Kündigungsrecht für die ersten 24 Monate der Mietzeit. Sein außerordentliches Kündigungsrecht bleibt davon unberührt?.
Der BGH gab dem Vermieter recht. Weil der Mieter bereits vorzeitig ausgezogen war, konnte der Vermieter die Mieten bis zum Ablauf der vertraglichen Mindestbindungsfrist als Schadensersatz verlangen.
Der BGH argumentierte vor allem, dass keine ?unangemessene Benachteiligung? im Sinne des § 307 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) vorliege und die vertragliche Klausel in dem Mietvertrag auch nicht nach anderen Vorschriften (v.a. § 305c Abs. 2 BGB) unwirksam sei.
Denn: Der Mietvertrag war aufgrund der darin enthaltenen Staffelmietvereinbarung ausgewogen. Diese bietet nämlich sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter Kalkulationssicherheit. Außerdem ist sie für den Mieter deswegen vorteilhaft, weil bei der Vereinbarung einer Staffelmiete Mieterhöhungen nach den §§ 558 ff. BGB (Mieterhöhung bis zur ?ortsüblichen Vergleichsmiete?, also v.a. anhand des Mietenspiegels) nicht möglich seien. Außerdem sieht das BGB in § 557 a Abs. 2 Satz 2 vor, dass das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden kann. Dann ist aber auch eine ? ähnliche ? vertragliche Vereinbarung möglich.
Die Entscheidung gibt den Mietvertragsparteien jetzt Rechtssicherheit. Der Vermieter muss vor allem nicht fürchten, dass die Wohnung nach vorzeitigem Auszug des Mieters leer steht.
Es sollte jedoch immer genau abgewogen werden, ob eine Staffelmiete wirklich besser ist als eine spätere Mieterhöhung nach § 558 BGB. Denn die Entwicklung der Mieten in den nächsten Jahren ist kaum vorherzusehen.
Vermieter sollten daher im Zweifel eher keine Staffelmiete vereinbaren und die Entwicklung der Durchschnittsmieten abwarten. Ergeben sich (z.B. aufgrund des Mietenspiegels) Anzeichen dafür, dass eine höhere Miete verlangt werden kann, sollte eine Mieterhöhung durchgesetzt werden. Dieser muss der Mieter zustimmen, wenn die Voraussetzungen der §§ 558 ff. BGB erfüllt sind. Bei rechtswidriger Verweigerung der Zustimmung zur Mieterhöhung kann die Zustimmung notfalls auch gerichtlich durchgesetzt werden.
LEDERER & PARTNER Rechtsanwälte