Allgemeine Grundsätze
Teilungsversteigerung und Zwangsversteigerung
Ein Objekt gehört mehreren Personen. Es erlöschen keine Rechte.
1. Vollstreckungsgericht
Ziel des Zwangsversteigerungsverfahrens ist die Verwertung des Grundbesitzes des Schuldners zum Zwecke der Befriedigung seiner Gläubiger.
Zuständig für das Verfahren ist als Vollstreckungsgericht das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück belegen ist. Der Herr des Verfahrens ist der Rechtspfleger.
2. Beteiligte
Als Beteiligte im Zwangsversteigerungsverfahren gelten zunächst neben dem Gläubiger und dem Schuldner diejenigen Personen, für die ein Recht im Grundbuch eingetragen oder eine Vormerkung oder ein Widerspruch eingetragen ist (§ 9 Nr. ZVG).
Eine solche Stellung kann man auch durch Anmeldung beim Vollstreckungsgericht erreichen. Insofern kann es günstig sein, da den Beteiligten auch die Terminsbestimmung für den Zwangsversteigerungstermin bekannt gegeben wird, ggf. ist auch der Zuschlagsbeschluss zuzustellen. Die Beteiligten sind im Versteigerungstermin zu den Versteigerungsbedingungen und dem Verteilungstermin zum Teilungsplan anzuhören.
3. Rangordnung der Rechte
Die Gläubiger werden nach einer festen Rangordnung befriedigt. Vorrangige Rechte bleiben bestehen und sind vom Ersteher des Grundstücks zu übernehmen (§§ 44 Abs. 1, 52 Abs. 1 ZVG).
Rangordnung: § 10 ZVG (8 Rangklassen)
Vor der 1. Rangklasse rangieren allerdings noch Verfahrenskosten, die aus dem Versteigerungserlös vorweg entnommen werden.
Rangklasse 1: Zwangsverwaltervorschuss
Rangklasse 2: land- und forstwirtschaftliche Grundstücke, Lohnansprüche, etc.
Rangklasse 3: öffentliche Lasten des Grundstücks (die letzten 4 Jahre), d. h. hier können regelmäßig rückständige Grundsteuern geltend
gemachte werden, aber auch Gebühren für Müllabfuhr, Straßen- und Schornsteinreinigung oder Erschließungskosten
Rangklasse 4: in diese Rangklasse fallen die Ansprüche aus Rechten an dem Grundstück, vor allem aus Grundpfandrechten und Dienstbarkeiten (rückständige Zinsen 2 Jahre). Unter den Rechten der Rangklasse 4 besteht wiederum die vom materiellen Grundstücksrecht vor geschriebene Rangordnung der
Rangklasse 5: persönliche Ansprüche
Rangklasse 6: dingliche Rechte, die erst nach der
Beschlagnahme des Grundstücks
eingetragen wurden und daher gegenüber dem betreibenden Gläubiger unwirksam sind.
Rangklasse 7, 8: ältere Rückstände der Rangklassen 3 und 4.
II. Ablauf des Verfahrens bis zum
Zwangsversteigerungstermin
1. Antrag, Anordnungsbeschluss
Vollstreckungstitel mit Zustellungsnachweis sind dem Antrag beizufügen (§ 16 II ZVG).
Ist der Schuldner Eigentümer oder Erbe des eingetragenen Eigentümers?
Anordnungsbeschluss, Zwangsversteigerungsvermerk
2. Beschlagnahme
Der Anordnungsbeschluss gilt zugunsten des Gläubigers als Beschlagnahme des Grundstücks. Die Beschlagnahme wird mit Zustellung des Beschlusses an den Schuldner bzw. dem Eingang des Eintragungsersuchens beim Grundbuchamt wirksam. Erfasst werden auch die Erzeugnisse des Grundstücks, Bestandteile und das Zubehör (§§ 20 bis 22 ZVG). Zum Zubehör können z.B. PKW, Busse, LKW, die Ernte,etc. gehören. Gasthof oder Hotel: Mobiliar, Einrichtung
Die Beschlagnahme hat die Wirkung eines Veräußerungsverbotes. Das Gericht kann Maßregeln anordnen, um eine Gefährdung der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung durch den Schuldner abzuwenden.
3. Einstweilige Einstellung
Innerhalb einer Frist von 2 Wochen nach Zustellung einer entsprechenden Belehrung (mit Anordnungsbeschluss) kann der Schuldner die Einstellung des Verfahrens für die Dauer von höchstens 6 Monaten beantragen. Wichtig: es muss die Aussicht bestehen, dass durch die Einstellung die Versteigerung vermieden wird. Die Einstellung muss nach den Verhältnissen des Schuldners und der Art der Schuld der Billigkeit entsprechen und dem Gläubiger zumutbar sein.
Das Gericht wird die Einstellung i. d. R. von Zahlungen des Schuldners abhängig machen. Anwendbar ist ebenfalls die Regelung des § 765 a ZPO: das Vollstreckungsgericht kann jederzeit - auch schon vor Erlass des Anordnungsbeschlusses - die Zwangsversteigerung ganz oder teilweise aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen.
Bedingung: die Versteigerung ist eine besondere sittenwidrige Härte für den Schuldner. Zu berücksichtigen ist auch das Schutzbedürfnis des Gläubigers.
Trick des Schuldners: Suizidgefahr (oder: Schwiegermutter droht mit Einzug)
4. Verkehrswertermittlung
Der Verkehrswert wird vom Vollstreckungsgericht festgesetzt.
Ertragswert- und Sachwertermittlung.
Beisp. : Lage? Baumängel u. Schäden? Rechte u. Belastungen? Anpassungsfaktor, § 19 WertV
Denkmalschutz, Sanierungsgebiet, Wohngeldrückstände,
Unbedingt Grundbucheinsicht. WEG-Protokolle
Mieter: Mietvertrag etc. Zuschlag ist Titel (Eig-bed.). Räumung bei Eigentümer
Im ersten Versteigerungstermin ist der Zuschlag von Amts wegen zu versagen, wenn das Meistgebot 5/10 des Verkehrswertes nicht erreicht (§ 85 a Abs. 1 ZVG). Auf Antrag eines Gläubigers ist der Zuschlag im ersten Termin ferner zu versagen, wenn 7/10 des Verkehrswertes nicht erreicht werden und der Gläubiger bei einem über 7/10 liegenden Gebot eine höhere Befriedigung erlangen könnte. Der Sachverständige erstellt das Gutachten. Er beraumt einen Ortstermin an, zu dem er den Schuldner und den Gläubiger lädt. Verweigert der Schuldner (Mieter oder Eigentümer) eine Innenbesichtigung des Objektes, wirkt sich diese Tatsache zum Nachteil des Schuldners aus, da der Sachverständige i. d. R. einen Abschlag vom Verkehrswert vornehmen wird, wodurch das Versteigerungsergebnis nachteilig beeinflusst werden kann.
Unterscheidung: Objekt nicht bewohnt
Vermieter bewohnt
vom Eigentümer bewohnt
Der Mieter oder Eigentümer ist nicht verpflichtet, den Gutachter in die Wohnung zu lassen. Die Wohnung ist Grundgesetzlich geschützt.
Der Mieter, der die beschlagnahmte Wohnung bewohnt, sollte informiert werden. Es ist ratsam, mit dem Mieter über alles zu sprechen. I. d. R. kennt der Mieter auch die Mängel des Objektes am besten.
Ist das Objekt nicht bewohnt, sollte der Hausmeister, die Hausverwaltung, die Bank herausgefunden werden. I. d. R. haben diese Beteiligten auch eine Möglichkeit zum Zugang des Hauses. Der Hausmeister wird auch i. d. R. die Schlüssel haben.
Das Vollstreckungsgericht gibt dem Gläubiger und dem Schuldner Gelegenheit zur Stellungnahme und setzt dann unter Berücksichtigung der erhobenen Einwendungen, den Verkehrswert fest. Bei der Ermittlung des Verkehrswertes hat der Sachverständige ebenfalls von gesetzlichen Vorgaben auszugehen. Er richtet sich insbesondere nach der sogenannten Wertermittlungsverordnung (WertV). I. d. R. wird der Sachverständige dabei ein Vergleichswertverfahren, ein Ertragswertverfahren und ein Sachwertverfahren durchführen.
Wichtig: in jedem Fall sollte von einem potenziellen Ersteigerer dieses Verkehrswertgutachten genaustens durchgelesen werden.
Vor dem Termin wird allen Beteiligten vom Vollstreckungsgericht mitgeteilt, auf wessen Antrag und wegen welcher Ansprüche die Versteigerung erfolgt. Dieser Mitteilung ist vor allem die wichtige Information zu entnehmen, wer bestrangig betreibender Gläubiger ist. Über die sonstigen Verhältnisse, insbesondere die Rangverhältnisse der dinglichen Rechte gibt ein Grundbuchauszug Auskunft.
Mieteranmeldung:
Zur Instandsetzung der Sanitär- ,Elektro- und Heizungsinstallationen in meiner Wohnung habe ich am 23.11.2002 Miete i.H.v. ? 6.500,00 im voraus entrichtet.
Meine Nettomiete beträgt monatlich ? 210,00 (jährlich
? 2520,00).
Hiervon werden zur Tilgung des Vorauszahlungsbetrages seit Januar 2003 monatlich ? 150,00 einbehalten. Am Tag der Versteigerung (Datum) wird der abwohnbare Rest
? 5.900,00 betragen.
Die Eigenleistungen bei den Instandsetzungsarbeiten wurden vertraglich mit ? 2.000,00 bewertet. Dieser Betrag ist entsprechend den vertraglichen Regelungen (Anlage) wie folgt mit den Mietzahlungen zu verrechnen:
Zur Glaubhaftmachung lege ich meinen Mietvertrag und die Verträge über die Vorausentrichtung der Miete und über die Verrechnung der Eigenleistung vor.
Die vollständige und richtige Anmeldung muss dem zuständigen Rechtspfleger spätestens im Versteigerungs- termin vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten vorliegen (Störmanöver).
Hat der Mieter trotz gerichtlicher Aufforderung keine, eine unvollständige oder unrichtige Erklärung abgegeben, kann der Ersteher von seinem Sonderkündigungsrecht ohne Einschränkungen Gebrauch machen, es sei denn,
- der Ersteher hat die Höhe der Beträge gekannt oder
- er hätte bei Kenntnis das gleiche Gebot abgegeben.
Im Versteigerungstermin werden bei der Feststellung der Versteigerungsbedingungen die Mietererklärung verlesen. Bietinteressenten und Beteiligte haben die Möglichkeit, die Anmeldeunterlagen einzusehen. Die Angaben des Mieters/Pächters kann das Versteigerungsgericht nicht prüfen. Über die Berechtigung einer Kündigung muss ggf. das Prozessgericht entscheiden.
III. Ablauf des Versteigerungstermines
Das geringste Gebot: darunter ist das Gebot zu verstehen, durch das die Rechte, die dem bestrangig betreibenden Gläubiger im Rang vorgehen und die Verfahrenskosten gedeckt werden. Ein unter dem geringsten Gebot liegendes Gebot wäre unzulässig.
Der Ersteher muss diese bestehen bleibenden Rechte übernehmen zzgl. zu dem bar zu zahlenden Teil. In dem Barteil des geringsten Gebots sind vor allem die Verfahrenskosten, etwaige Zwangsverwaltervorschüsse, öffentliche Abgaben (rückständige Grundsteuern) und die laufenden Zinsen aus dem bestehen bleibenden Rechten aufzunehmen.
IV. Bietstunde
Hier herrscht Ausweispflicht. Legitimation ist möglich durch notarielle Bietungsvollmacht oder durch Vorlage eines aktuellen beglaubigten Handelsregisterauszuges.
Das Gebot ist nach unten durch das geringste Gebot begrenzt. Genannt wird stets der Betrag, der später bar zu zahlen ist. Die eventuell bestehen bleibenden Rechte, die übernommen werden müssen, hat der Bieter hinzuzurechnen.
Bei Unklarheiten fragen Sie bitte Ihren Rechtspfleger.
Ein Beteiligter kann Sicherheitsleistung verlangen.
Das Verlangen kann nur sofort nach Abgabe des Gebots gestellt werden.
Die Sicherheitsleistung (10 % des Verkehrswertes) ist dann sogleich vom Bieter eines Gerichts zu zahlen, sonst wird das Gebot zurückgewiesen.
Ende der Bietstunde: der Rechtspfleger ruft dreimal auf. Auch nach dem dritten Aufruf können noch weitere Gebote abgegeben werden. Die Versteigerung muss solange fortgesetzt werden, bis trotz der Aufforderung des Rechtspflegers kein weiteres Gebot mehr abgegeben wird. Erst wenn der Rechtspfleger den Schluss der Versteigerung verkündigt, kann nicht mehr geboten werden.
V. Verhandlung über den Zuschlag
Wurde kein Gebot abgegeben, ist das Verfahren einstweilen einzustellen.
Im ersten Versteigerungstermin sind für die Erteilung des Zuschlags die 5/10- und die 7/10-Grenze zu beachten. Erreicht das abgegebene Meistgebot einschließlich des Kapitalwertes der bestehen bleibenden Rechte nicht mindestens die Hälfte des Verkehrswertes, ist der Zuschlag von Amts wegen zu versagen (§ 85 a ZVG). Sind 7/10 des Verkehrswertes nicht erreicht, kann ein dadurch benachteiligter Berechtigter die Versagung des Zuschlags beantragen.
In einem späteren Termin bestehen die vorgenannten Grenzen nicht mehr, es sei denn, im vorangegangenen Termin wurde überhaupt kein Gebot abgegeben. Gleichwohl kann der betreibende Gläubiger auch dann noch - sogar wenn die 7/10-Grenze überschritten wurde - die Erteilung des Zuschlags verhindern, indem er die einstweilige Einstellung des Verfahrens nach § 30 ZVG und die Aufhebung des Verfahrens bewilligt.
Mit der Verkündung des Zuschlags erwirbt der Ersteher das Eigentum an dem ersteigerten Objekt §§ 89, 90 ZVG. Zugleich erlöschen alle eingetragenen Rechte, die nicht nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben (§ 91 Abs. 1 ZVG). Die Eintragung des Erstehers im Grundbuch erfolgt erst nach dem Verteilungstermin.
Die Kosten des Zuschlagbeschlusses sind vom Ersteher zu tragen. Durch den Erwerb entstehen keine Notarkosten. Die Abgabe des Meistgebotes ist grunderwerbssteuerpflichtig.
Nach der Erteilung des Zuschlages bestimmt der Rechtspfleger einen Termin zur Verteilung des Versteigerungserlöses (6 bis 8 Wochen). Der Ersteher hat also noch Zeit, sich um die eventuell notwendige Finanzierung des Steigpreises zu kümmern.
Bis zum Verteilungstermin muss der Ersteher den Steigpreis an das Gericht zahlen.
Nachdem der Rechtspfleger die Eigentumsumschreibung ins Grundbuch veranlasst hat, ist das Zwangsversteigerungsverfahren beendet.
Leipzig, den 06.03.2006
Rechtsanwalt
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