Zwangsversteigerung

1. Allgemein

Form der Zwangsvollstreckung in ein Grundstück.

Zuständig ist das Vollstreckungsgericht.

Gemäß der Regelung in § 869 ZPO sind die Vorschriften über die Zwangsversteigerung in einem gesondertem Gesetz niedergelegt, dem ZVG.

Über das Objekt wird ein amtliches Wertgutachten erstellt, das in der Geschäftsstelle des zuständigen Vollstreckungsgerichts eingesehen werden kann bzw. als Kopie angefordert werden kann. Der Schuldner ist grundsätzlich nicht verpflichtet, eine Hausbegehung zu gewähren, diese wird jedoch grundsätzlich in den meisten Fällen gewährt.

2. Voraussetzungen

Voraussetzungen der Zwangsversteigerung sind:

• Vorliegen der allgemeinen Voraussetzungen einer Zwangsvollstreckung.

• Antrag an das Vollstreckungsgericht gemäß § 16 ZVG.

• Der Schuldner ist als Eigentümer eingetragen oder Erbe des Eigentümers.

3. Einsicht in das Grundbuch

Interessierte Bieter haben gemäß § 42 ZVG einen Anspruch auf die Einsicht der Mitteilungen des Grundbuchamtes und der erfolgten Anmeldungen (Abs. 1) sowie von anderen das Grundstück betreffenden Nachweisungen, welche ein Beteiligter einreicht, insbesondere von Abschätzungen (Abs. 2), das heißt Wertgutachten.

Dabei ist der Informationsanspruch des Bietinteressenten nicht auf die Zwangsversteigerungsakten beschränkt:

"§ 42 ZVG beschränkt nicht das berechtigte Informationsinteresse des Bietinteressenten auf den Inhalt der Zwangsversteigerungsakten, sondern lässt sein bei Darlegung eines berechtigten Interesses gegenüber dem Grundbuchamt bestehendes Recht auf Grundbucheinsicht nach § 12 GBO unberührt" (OLG Düsseldorf 01.06.2012 - I-3 Wx 21/12).

4. Durchführung der Zwangsversteigerung

Vor Beginn der Versteigerung wird Folgendes bekannt gegeben bzw. durchgeführt:

• Bekanntgabe der rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse des Versteigerungsobjekts

• Bekanntgabe des Verkehrswertes sowie der 50 bzw. 70 %-Grenze

• Verlesen des geringsten Gebots

• Bekanntgabe der Bietzeit

• Ausweiskontrolle der Bieter bzw. bei Vertretung Kontrolle der notariellen Bietervollmacht

Bei der Versteigerung wird ein Gebot in mindestens der Höhe des geringsten Gebots zugelassen.

Praxistipp:

Die Aufstellung des geringsten Gebots und damit auch des Bargebots richtet sich dabei nicht nach materiell-rechtlichen Erwägungen, sondern allein nach dem Rangklassensystem des Zwangsversteigerungsgesetzes (BGH 29.10.2015 - V ZB 65/15).

Ist die Bietzeit abgelaufen, wird das Höchstgebot verkündet. Gleichzeitig werden die Bieter aufgefordert, noch weitere Gebote abzugeben. Bleiben diese aus, wird das Höchstgebot ausgezählt (Zum Ersten, zum Zweiten ...). Dann folgt eine Verhandlung über den Zuschlag, die der Meistbietende jedoch durch die Stellung des Antrags auf sofortige Zuschlagserteilung beenden kann.

5. Einstellung der Zwangsversteigerung im Termin

Nach der Entscheidung BGH 16.10.2008 - V ZB 48/08 hat das Vollstreckungsgericht das Verfahren von Amts wegen einzustellen, wenn im Termin die Zahlung an die Gerichtskasse durch einen nach §§ 268, 1150, 1192 BGB zur Ablösung berechtigten Gläubiger nachgewiesen wird:

§ 75 ZVG sieht zwar nur den Zahlungsnachweis des Schuldners als Voraussetzung für die Einstellung des Verfahrens von Amts wegen an, aber aus dem Wortlaut der Vorschrift ergeben sich jedoch bereits zahlreiche Anhaltspunkte dafür, dass auch ein ablösungsberechtigter Gläubiger die Einstellung des Verfahrens durch Zahlung an die Gerichtskasse herbeiführen kann und die Erwähnung eines Nachweises der Zahlung (allein) durch den Schuldner auf einem redaktionellen Versehen beruht.

6. Zuschlag

7. Ende des Verfahrens

Der endgültige Kaufpreis ist vor dem vom Gericht festgesetzten Verteilungstermin zu zahlen.

Der Erlös wird in dem Verteilungsverfahren an die Gläubiger verteilt.

Um dem Ersteher vor Entrichtung des Meistgebots den Besitz zu verwehren, ist das Grundstück gemäß § 94 Abs. 1 S. 1 ZVG auf Antrag eines Beteiligten für Rechnung des Erstehers bis zur Begleichung des Meistgebots in gerichtliche Verwaltung zu nehmen.

Wird die gerichtliche Verwaltung angeordnet, steht dem Verwalter ein Vergütungsanspruch nur gegen den Ersteher und nicht auch gegen den antragstellenden Gläubiger zu (BGH 26.02.2015 - IX ZR 172/14).

Das Verfahren zur Inbesitznahme durch den Ersteher richtet sich nach dem vom Gesetz in § 885 ZPO vorgesehenen formalisierte Räumungsverfahren. Sofern dieses nicht eigehalten wird und der Ersteher die Immobilie eigenmächtig in Besitz nimmt, hat dies folgende Konsequenzen:

"Nimmt der Ersteher die ersteigerte Immobilie eigenmächtig in Besitz, trifft ihn die Obliegenheit, ein Verzeichnis über die in der Immobilie vorgefundenen, von dem Zuschlagsbeschluss nicht erfassten Gegenstände zu erstellen und deren Wert schätzen zu lassen. Kommt er dem nicht nach, muss er beweisen, inwieweit die Angaben des Schuldners zu dem Bestand, Zustand und Wert der Gegenstände, die sich im Zeitpunkt der Räumung in dem Haus befunden haben sollen, unzutreffend sind, soweit dessen Angaben plausibel sind" (BGH 23.06.2017 - V ZR 175/16).

8. Suizidgefahr des Schuldners

Der Zuschlag ist nicht ohne Weiteres zu versagen und die Zwangsversteigerung (einstweilen) einzustellen, wenn eine konkrete Gefahr für Leben und Gesundheit des Schuldners mit der Zwangsvollstreckung verbunden ist. Erforderlich ist vielmehr, das in solchen Fällen ganz besonders gewichtige Interesse der von der Vollstreckung Betroffenen (Lebensschutz) gegen das Vollstreckungsinteresse des Gläubigers (Gläubigerschutz) abzuwägen. Es ist daher sorgfältig zu prüfen, ob der Gefahr der Selbsttötung nicht auf andere Weise als durch Einstellung der Zwangsvollstreckung wirksam begegnet werden kann.

Mögliche Maßnahmen betreffen die Art und Weise, wie die Zwangsvollstreckung durchgeführt wird, die Ingewahrsamnahme des suizidgefährdeten Schuldners nach polizeirechtlichen Vorschriften oder dessen Unterbringung nach den einschlägigen Landesgesetzen sowie die betreuungsrechtliche Unterbringung.

Ist dies nicht möglich, so ist die Einstellung zu befristen und mit Auflagen zu versehen, die das Ziel haben, die Gesundheit des Schuldners wiederherzustellen. Das gilt auch dann, wenn die Aussichten auf eine Besserung des Gesundheitszustands des Schuldners gering sind. Diesem ist es im Interesse des Gläubigers nämlich zuzumuten, auf die Verbesserung seines Gesundheitszustands hin zu arbeiten und den Stand seiner Behandlung regelmäßig nachzuweisen (BGH 12.11.2014 - V ZB 99/14).