Kurzer Beitrag
Bei steuersparenden Bauherren- und Bauträger- und Erwerbermodellen ist die Bank grundsätzlich nur unter besonderen Voraussetzungen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, daß die Kunden entweder über die notwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen, oder sich jedenfalls die Hilfe von Fachleuten hinsichtlich des finanzierten Geschäfts bedient haben. Aufklärungspflichten können sich daher nur aus den besonderen Umständen des konkreten Einzelfalles ergeben, wobei dies der Fall sein kann
- wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht,
- wenn sie einen zu den allgemeinen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft, oder dessen Entstehung begünstigt,
- wenn sie sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an den Bauträger als auch an einzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt,
- wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann.
(Vgl. etwa BGHZ 159, 294; BGH, VersR 2007, 1232; BGH, WM 2005, 72; 828; VersR 2007, 1518 = WM 207, 876)
In einer Entscheidung vom 18.03.2008 (VersR 2008, 1498) hat der BGH zur Aufklärungspflicht zu einem Erwerbermodell (Eigentumswohnung), welches den Beitritt zu einer Mietpoolgemeinschaft beinhaltet, folgendes festgestellt:
- Aus der Verpflichtung, dem für das Objekt bestehenden Mietpool beizutreten, folge ohne Hinzutreten spezifischer Gefahren des konkreten Mietpools keine umfassende Haftung der Bank wegen Schaffung eines besonderen Gefährdungstatbestands (BGH, VersR 2007, 1518 = WM 2007, 876). Spezifisch Gefahren, über welche die Bank bei Kenntnis aufklären muß, sind z.B. eine bereits bestehende Überschuldung des konkreten Mietpools, eine Mithaftung des Anlegers, für den Mietpool gewährte Darlehen oder beim Vorliegen konstant überhöhter Ausschüttungen des Mietpools, welche nicht auf nachhaltig erzielte Einnahmen beruhen.
- Eine Aufklärung über Risiken des Mietpools hinsichtlich interner Beleihungswertfestsetzungen in den Käufern nicht bekannten Beschlußbögen obliege der Bank nicht. Die Kreditinstitute ermitteln den Wert der ihnen gestellten Sicherheiten grundsätzlich nur im eigenen Interesse sowie im Interesse der Sicherheit des Bankensystems, nicht aber im Kundeninteresse (BGH, VersR 2007, 1518 = WM 2007, 876). Eine Aufklärungspflichtverletzung der Bank gegenüber dem Kunden könne sich deshalb hieraus nicht ergeben (BGH, VersR 2007, 1232; 1518; a.A. OLG Celle, ZGF 2007, 152).