Mietvertrag

Rechtswörterbuch

 Normen 

§§ 535 ff. BGB

 Information 

1. Allgemein

Vertrag über die Nutzung einer Mietsache.

Hinweis:

Zu den Vorgaben für den Vertragsabschluss siehe den Beitrag "Mietvertrag - Abschluss des Mietvertrags".

Zu unterscheiden sind:

  • Gewerbliche Mietverträge

  • Mietverträge über Wohnraum

Ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnräume und Geschäftsräume ist nach der Rechtsprechung des BGH zwingend entweder als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über andere Räume zu bewerten. Für die rechtliche Einordnung ist entscheidend, welche Nutzungsart nach den getroffenen Vereinbarungen überwiegt (BGH 09.07.2014 - VIII ZR 376/13):

  • Der Umstand, dass die Vermietung nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch zur Ausübung einer gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit vorgenommen wird, durch die der Mieter seinen Lebensunterhalt bestreitet, lässt keine tragfähigen Rückschlüsse auf einen im Bereich der Geschäftsraummiete liegenden Vertragsschwerpunkt zu.

  • Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, ist im Hinblick auf das Schutzbedürfnis des Mieters von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen.

In der Praxis handelt es sich bei fast allen Mietverträgen, insbesondere bei Wohnräumen, um Formular-Mietverträge mit der Folge, dass der Inhalt dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen unterliegt. Jedoch ist § 310 Abs. 1 BGB zu beachten, wonach bestimmte Vorschriften des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht bei Verträgen mit einem Unternehmer i.S.d. § 14 Abs. 1 BGB (erfasst auch Freiberufler) zur Anwendung kommen.

2. Wohnraummietvertrag

2.1 Allgemein

Rechtsgrundlagen des Wohnraummietrechts sind neben den allgemeinen Vorschriften der §§ 535 ff. BGB die besonderen Vorschriften für Wohnraummietverhältnisse der §§ 549 - 556b BGB.

Parteien des Mietvertrages sind die im Mietvertrag aufgeführten und den Vertrag unterschreibenden Personen.

Hinweis:

Bei Ehegatten reicht es aus, wenn beide Ehepartner als Mietvertragsparteien im Mietvertrag aufgeführt sind und nur einer den Vertrag unterschrieben hat. Besonderheiten bestehen für den Vermieter einer Ehewohnung im Rahmen einer Scheidung der Mieter.

Die Aufnahme des Lebensgefährten in die gemietete Wohnung bedarf der Erlaubnis des Vermieters. Der Mieter hat jedoch grundsätzlich einen Anspruch auf die Erteilung der Erlaubnis (BGH 05.11.2003 - VIII ZR 371/02).

Unzulässig sind Fragen nach dem Privatbereich des Mieters. Diese dürfen jederzeit unrichtig beantwortet werden.

Die Instandhaltung der Mietsache obliegt grundsätzlich dem Vermieter. Siehe insofern den Beitrag "Miete - Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen".

Beim Ausscheiden eines Mitmieters aus dem Mietvertrag, dem der Vermieter zugestimmt hat, ist nach dem Urteil BGH 16.03.2005 - VIII ZR 14/04 fraglich, ob die nur gegenüber dem verbliebenen Mieter ausgesprochene Kündigung an dessen fehlender Zustimmung zum Ausscheiden des Mitmieters aus dem Mietvertrag scheitern kann.

2.2 Abschluss des Mietvertrags

Zulässig ist es, wenn Vermieter vor dem Abschluss des Mietvertrages bestimmte Informationen über die Arbeits- und Vermögensverhältnisse oder die Vorlage einer Einkommensbescheinigung (OLG Koblenz 06.05.2008 - 5 U 28/08) verlangen. Bei den Konsequenzen aus einer unrichtigen Beantwortung der Fragen ist zu unterscheiden:

  • Hat der Mieter die Mieträume noch nicht bezogen, so kann der Vermieter den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten.

  • Hat der Mieter die Wohnräume bereits bezogen, so kann der Vermieter den Vertrag weder anfechten noch kündigen.

  • Der Arbeitgeber des Mieters, der eine unrichtige Verdienstbescheinigung ausstellt, haftet dem Vermieter grundsätzlich für den sich aus einer Falschauskunft ergebenden Mietausfallschaden (OLG Koblenz 06.05.2008 - 5 U 28/08).

2.3 Nutzung der Mietwohnung

Der BGH hat mit der Entscheidung BGH 10.04.2013 - VIII ZR 213/12 folgende Grundsätze für die vertragswidrige Nutzung von Wohnmieträumen aufgestellt:

  • Der Begriff des "Wohnens" erfasst lediglich solche berufliche Tätigkeiten, die der Mieter - etwa im häuslichen Arbeitszimmer - in einer nicht nach außen in Erscheinung tretenden Weise ausübt. Der BGH hat als Beispiele genannt die Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers, die Telearbeit eines Angestellten, die schriftstellerische Tätigkeit eines Autors sowie den Empfang oder die Bewirtung von Geschäftsfreunden.

  • Geschäftliche (gewerbliche oder [frei-]berufliche) Aktivitäten des Mieters, die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter grundsätzlich nicht ohne entsprechende vorherige Vereinbarung dulden.

  • Der Vermieter kann im Einzelfall aber nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine nach den Bestimmungen des Mietvertrags vertragswidrige Nutzung Erlaubnis zur teilweisen gewerblichen oder (frei-)beruflichen Nutzung zu erteilen, wenn keine weiter gehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung. Dies ist vom Mieter darzulegen und zu beweisen.

2.4 Eintrittsrecht bei Tod des Mieters

Davon zu unterscheiden ist das Eintrittsrecht in den Mietvertrag gemäß § 563 BGB bei dem Tod des Mieters. Dieses steht folgenden, im Haushalt des ehemaligen Mieters lebenden Personen in der folgenden Reihenfolge zu:

  1. a)

    Der Ehepartner / Lebenspartner (sofern nicht selbst Mietvertragspartei) tritt grundsätzlich allein in den Mietvertrag ein.

  2. b)

    Erst wenn der Verstorbene nicht verheiratet war, nicht mit seinem Ehepartner einen gemeinsamen Haushalt geführt hat oder der Ehepartner nicht eintritt, kommt es zum Eintritt der Kinder des Verstorbenen, die mit ihm in einem Haushalt gelebt haben.

  3. c)

    Andere Familienangehörige, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führen, treten in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder der Lebenspartner eintritt.

    Dasselbe gilt für Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen, d.h. nichteheliche Lebenspartner.

Treten mehrere Personen in das Mietverhältnis ein, werden sie gemäß § 563b Abs. 1 BGB zu Gesamtschuldnern.

Kommt es zum Eintritt einer oder einiger der oben genannten Personen, kann gemäß § 563 Abs. 4 BGB der Vermieter das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er vom dem endgültigen Eintritt Kenntnis erlangt hat, unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist außerordentlich kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt.

Kommt es nicht zum Eintritt einer der oben genannten Personen in das Mietverhältnis, wird gemäß § 564 BGB das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt. Sowohl der Erbe als auch der Vermieter ist dann berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen. Die Monatsfrist beginnt, wenn die kündigende Partei vom Tod des Mieters und einem fehlenden sonstigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat. Dabei muss die Kündigung grundsätzlich gegenüber sämtlichen Erben als Rechtsnachfolger des verstorbenen Mieters erfolgen (BGH 10.12.2014 - VIII ZR 25/14).

2.5 Konkludente Wohnflächenvereinbarung

Haben die Mietvertragsparteien keine ausdrückliche Wohnflächenvereinbarung geschlossen, kommt eine stillschweigende Vereinbarung in Betracht, wenn dem Mieter seitens des Vermieters und der von ihm beauftragten Maklerin konkrete Maße insbesondere durch die ihr überlassene Grundrissskizze und die detaillierte Wohnflächenberechnung angegeben worden waren und es anschließend zum Abschluss eines Mietvertrages kommt, in dem keine Wohnfläche angegeben ist. Zweifel daran könnten allenfalls dann bestehen, wenn der formularmäßige Vertragstext Angaben zur Wohnfläche vorsähe und die betreffende Textpassage gestrichen oder bewusst nicht ausgefüllt worden wäre (BGH 23.06.2010 - VIII ZR 256/09).

3. Gewerblicher Mietvertrag

Mietparteien können neben natürlichen Personen auch juristische Personen sein, aber auch rechtsfähige Personengesellschaften können einen Mietvertrag abschließen. Dies hat den Vorteil, dass ein Wechsel der Gesellschafter den Mietvertrag unberührt lässt.

Der Mietvertrag ist von allen Mietern zu unterzeichnen.

Allgemein sollte ein gewerblicher Mietvertrag neben den allgemeinen Inhalten u.a. folgende besondere Regelungen enthalten:

  • Nutzungsart

  • eine mögliche Untervermietung

  • Beschaffenheitsvereinbarungen in Bezug auf das Mietobjekt

  • Mitbenutzte Anlagen, Zulässigkeit der Anbringung von Werbung bzw. der Nutzung der Außenfassade

  • Betriebs- und Instandhaltungskosten

  • ggf. Vormietrecht für andere frei werdende Flächen

Die Vorschriften über die Schriftform von Wohnraummietverträgen gelten gemäß § 578 BGB auch für das Gewerberaummietverhältnis.

Dabei ist die Schriftform nur gewahrt, wenn sich die Einigung über alle wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Werden wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, sodass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser "verstreuten" Bedingungen ergibt, müssen die Parteien zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen.

Dazu bedarf es keiner körperlichen Verbindung dieser Schriftstücke. Vielmehr genügt für die Einheit der Urkunde die bloße gedankliche Verbindung, die in einer zweifelsfreien Bezugnahme zum Ausdruck kommen muss (BGH 09.04.2008 - XII ZR 89/06).

4. Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Der Mieter hat ohne eine mietvertragliche Regelung gegen seinen ehemaligen Vermieter keinen Anspruch auf die Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter diese Bescheinigung für ein neues Mietverhältnis benötigt. Der Vermieter ist jedoch verpflichtet, eine Bescheinigung über erhaltene Mietzahlungen zu erstellen (BGH 30.09.2009 - VIII ZR 238/08).

5. Besichtigungsrecht des Vermieters

Siehe den Beitrag "Mietvertrag - Besichtigungsrecht des Vermieters".

 Siehe auch 

BGH 12.10.2011 - VIII ZR 50/11 (Wohnungsmietvertrag zwischen einem Nießbraucher und einem Dritten)

BGH 14.07.2009 - VIII ZR 165/08 (Ausübung eines Gewerbes in einer Wohnung)

BGH 09.04.2008 - VII ZR 89/06 (Einhaltung der Schriftform bei Nachtragsvertrag)

BGH 13.07.2005 - VIII ZR 255/04 (Konkludenter Eintritt des Ehegatten in den Mietvertrag)

Clemens/Clemens: Wann ist eine Erkrankung durch Wohnungs-Schimmelpilze verursacht? Wohnungswirtschaft und Mietrecht - WuM 1999, 667

Derleder: Der "mitgekaufte" Mieter; Neue Juristische Wochenschrift 2008, 1189

Harsch: Renovierungspflicht des Wohnungsvermieters bei laufendem Mietvertrag. Was kann der Mieter verlangen?; Monatsschrift für Deutsches Recht - MDR 2012, 201

Harz/Schmid: Mietrecht. Kommentar; 5. Auflage 2017

Herrlein: Die Rechtsprechung zur Wohnraummiete im ersten Halbjahr 2015; Neue Juristische Wochenschrift - 2015, 2925

Kreikenbohm/Niederstetter: Qualifizierte Schriftformklauseln in Mietverträgen; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2009, 406

Lindner-Figura: Die Entwicklung des Gewerberaummietrechts im Jahre 2015; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2016, 1059

Lützenkirchen: Besichtigungsrechte des Vermieters von Wohn- oder Gewerberaum; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2007, 2152

Lützenkirchen: Vor- und Nachteile einer Mietbürgschaft; Mietrecht Kompakt - MK 2002, 92

Neuhaus: Handbuch der Geschäftsraummiete; 5. Auflage 2014

Timme/Hülk: Schriftform bei langfristigen Mietverträgen - ein Dauerproblem; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2007, 3313

Warneke: Mietvertrag: Verkehrssicherungspflichten: Umfang und Übertragung; Mietrecht Kompakt - MK 2003, 122

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