Miete - Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

1. Rechtsgrundlagen

Das Recht des Vermieters zur Vornahme von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen ist in den §§ 555a - 555f BGB geregelt.

2. Erhaltungsmaßnahmen

Von dem Begriff der Erhaltungsmaßnahmen werden gemäß § 555a BGB sowohl Instandhaltungs- als auch Instandsetzungsmaßnahmen erfasst.

Der Vermieter ist verpflichtet, eine Erhaltungsmaßnahme rechtzeitig anzukündigen, es sei denn, sie ist nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden. Anders als bei der Modernisierung bedarf es hier keiner besonderen Form oder Frist. Notmaßnahmen, deren sofortige Durchführung zwingend erforderlich ist, etwa dringende Reparaturen nach Rohrbrüchen, können auch ohne vorhergehende Ankündigung durchgeführt werden.

3. Modernisierungsmaßnahmen

Modernisierungsmaßnahmen sind die in § 555b Nrn. 1 - 7 BGB aufgeführten baulichen Veränderungen:

1. a)

   Nummer 1 definiert die energetische Modernisierung als eine Maßnahme, durch die in Bezug auf die Mietsache nachhaltig Endenergie oder nicht erneuerbare Primärenergie eingespart wird. Die Reform stellt klar, dass sowohl die Einsparung von nicht erneuerbarer Primärenergie als auch von Endenergie für die Annahme einer energetischen Modernisierung genügt. Dies war in den Einzelheiten zuvor umstritten.

   Die Begriffe der End- und Primärenergie entstammen dem Energieeinsparrecht und sind insbesondere in dem Gebäudeenergiegesetz (in Kraft seit 01.01.2020) bzw. den dort in Bezug genommenen technischen Normen näher umschrieben. Dort werden auch weitere Begriffe verwendet, die für das Verständnis von Nummer 1 erforderlich sind, insbesondere der Begriff der Nutzenergie:

   • Endenergie ist nach der Gesetzesbegründung zu der vormaligen EnEV (BT-Drs. 17/10485) die Menge an Energie, die der Anlagentechnik eines Gebäudes (Heizungsanlage, raumlufttechnische Anlage, Warmwasserbereitungsanlage) zur Verfügung stehen muss, um die für den "Endverbraucher" (also insbesondere den Mieter) erforderliche Nutzenergie sowie die Verluste der Anlagentechnik bei der Übergabe, der Verteilung, der Speicherung und der Erzeugung im Gebäude zu decken.

     Der Begriff der Endenergie ist weiter als der Begriff der Nutzenergie: Unter Nutzenergie wird diejenige Menge an Energie verstanden, die für eine bestimmte Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs erforderlich ist. Die Umwandlungsverluste der Anlagentechnik und des Verteilungssystems sind nicht Teil der Nutzenergie. Endenergie wird zum einen typischerweise dann gespart, wenn zur Erbringung derselben Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs weniger Nutzenergie als vor der Modernisierung erforderlich ist. Die dafür erforderlichen Modernisierungsmaßnahmen sind beispielsweise Wärmedämmung der Gebäudehülle, Fensteraustausch oder die Installation von Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung.

   • Der Begriff der Primärenergie berücksichtigt im Unterschied zur Endenergie nicht nur die an der Gebäudegrenze übergebene Energiemenge, sondern zusätzlich auch diejenige Energiemenge, die durch vorgelagerte Prozesse außerhalb des Gebäudes zur Gewinnung, Umwandlung und Verteilung benötigt wird (z.B. Bohrung zur Gewinnung von Erdöl, Raffinerie zu Heizöl und Transport zum Abnehmer, Verstromung des Heizöls durch Verbrennung). Damit ist Primärenergie Endenergie zuzüglich dieses vorgelagerten Aufwandes. Dieser zusätzliche Aufwand wird durch den Primärenergiefaktor ausgedrückt, der aus dem Verhältnis von Primärenergie und Endenergie ermittelt wird.

2. b)

   Nummer 2 erfasst zum einen Maßnahmen, die zwar wie die unter Nummer 1 genannten Maßnahmen der Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie dienen, bei denen die Einsparung jedoch nicht in Bezug auf die Mietsache erfolgt. Dies ist nach der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 17/10485) z.B. der Fall bei einer Fotovoltaikanlage, die auf das Dach eines Mietshauses montiert wird und bei der der erzeugte Strom nicht der Versorgung der Mietsache dient, sondern vom Vermieter gegen Vergütung in das allgemeine Stromnetz einspeist wird. Zum anderen werden Maßnahmen erfasst, die das Klima auf sonstige Weise nachhaltig schützen. Der Tatbestand wird so offen formuliert, dass auch künftige neue Techniken, die dem Klimaschutz dienen, darunter fallen.

3. c)

   Nummer 3 erfasst Maßnahmen, die der nachhaltigen Verminderung des Wasserverbrauchs dienen.

4. d)

   Nummer 4 erfasst Maßnahmen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird.

5. e)

   Nummer 5 erfasst Maßnahmen, durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden.

6. f)

   Nummer 6 erfasst Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und die keine Erhaltungsmaßnahmen sind.

7. g)

   Nummer 7 erfasst Maßnahmen, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

4. Vorgaben zur Ankündigung der Modernisierung

Der Vermieter ist verpflichtet, den Mieter über eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform zu informieren. Der notwendige Inhalt ist in § 555c Abs. 1 BGB im Einzelnen aufgeführt.

Bei der Darlegung der energetischen Qualität der Bauteile ist der Vermieter gemäß § 555c Abs. 1 BGB berechtigt, auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug zu nehmen. Hierzu gehört beispielsweise die "Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand" des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung. Diesem Regelwerk können Wärmedurchgangskoeffizienten für bestimmte Bauteile entnommen werden, geordnet nach Baualtersklassen. Der Vermieter kann bei der Modernisierungsankündigung auf diese pauschalierten Werte Bezug nehmen.

5. Duldungspflicht des Mieters

Der Mieter hat gemäß § 555d BGB eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden. Nur ausnahmsweise entfällt diese Duldungspflicht nach Maßgabe der Absätze 2 bis 4.

Absatz 2 enthält die Härtefallprüfung. Satz 2 bestimmt, dass aus der angekündigten Mieterhöhung resultierende Härten nicht mehr bei der Abwägung im Rahmen der Duldungspflicht berücksichtigungsfähig sind, sondern erst im Rahmen des Mieterhöhungsverfahrens zum Tragen kommen. Dies führt zu einer Zweiteilung der Härtefallprüfung: Wirtschaftlichen Härten wird erst bei der Mieterhöhung Rechnung getragen, während bei der Duldung der Maßnahme die sonstigen, eher personalen Härtegründe zu berücksichtigen sind.

Umstände, die eine Härte begründen, hat der Mieter dem Vermieter form- und fristgerecht mitzuteilen. Hierfür gilt die gleiche Fristdauer wie für die Erklärung der außerordentlichen Kündigung nach § 555e BGB. Für die Wahrung der Frist ist der Zugang der Mitteilung beim Vermieter maßgeblich.

Eine Kündigung des Vermieters wegen der Verletzung der Pflicht des Mieters, Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten zu dulden, kommt nicht erst dann in Betracht, wenn der Vermieter gegen den Mieter vor Ausspruch der Kündigung einen (rechtskräftig) titulierten Duldungstitel erstritten hat. Dem Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses vielmehr auch schon vor Erhebung einer Duldungsklage und Erwirkung eines Titels unzumutbar sein mit der Folge, dass eine fristlose Kündigung das Mietverhältnis beendet. Gleichermaßen kann die verweigerte Duldung eine derart schwere Vertragsverletzung sein, dass (auch) eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt ist (BGH 15.04.2015 - VIII ZR 281/13).

Darüber hinaus besteht keine Duldungspflicht, wenn es sich bei der Maßnahme nicht (mehr) um eine Modernisierung handelt:

"Vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b Nr. 4 oder Nr. 5 BGB liegen nicht vor, wenn die beabsichtigten Maßnahmen (hier: Hinzufügung neuer Räume [Wintergarten; Ausbau des Spitzbodens] unter Veränderung des Grundrisses; veränderter Zuschnitt der Wohnräume und des Bads; Anlegung einer Terrasse; Abriss einer Veranda) so weitreichend sind, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde" (BGH 21.11.2017 - VIII ZR 28/17).

6. Vereinbarungen

Vermieter und Mieter können sich aus Anlass einer bestimmten Maßnahme gemäß § 555f BGB beispielsweise über die durchzuführenden Arbeiten, den Ablauf des Bauvorhabens und die anschließend zu zahlende Miete verständigen und damit etwaige Konflikte vermeiden.

Beispielhaft, jedoch nicht abschließend zählt die Vorschrift mögliche Abreden auf. Unberührt bleiben die in den §§ 555a ff. BGB und in den §§ 559 BGB jeweils enthaltenen Verbote, abweichende Regelungen zuungunsten des Mieters zu vereinbaren. Diese betreffen nach der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 17/10485) nur generelle Abreden, die im Mietvertrag oder in späteren Ergänzungen des Vertrags getroffen werden und für jeden Fall der Modernisierung gelten sollen. Vereinbarungen aus Anlass einer konkreten baulichen Maßnahme sind hingegen zulässig. Auch Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter über mieterfinanzierte Modernisierungen sind möglich.

"Es entspricht allgemeiner (...) Anschauung, dass zu den von einem Haustürwiderruf erfassten Verträgen, die eine entgeltliche Leistung zum Gegenstand haben, auch Mietverträge über Wohnraum zählen (BT-Drucks. 17/12637, S. 48)." Nach dem Urteil beinhaltet dies auch in einer Haustürsituation geschlossene Modernisierungsvereinbarungen: "Der Mieter, der (...) die mit den Vermieter getroffene Modernisierungsvereinbarung wirksam widerrufen hat, kann die Rückgewähr des aufgrund der Modernisierungsvereinbarung gezahlten monatlichen Mehrbetrages beanspruchen." (BGH 17.05.2017 - VIII ZR 29/16).

Hinweis:

7. Sonderkündigungsrecht des Mieters

Siehe dazu den Beitrag "Mietvertrag - fristlose Kündigung".

8. Missbrauch der Modernisierung

Gemäß § 6 WiStrG handelt ordnungswidrig, wer in der Absicht, einen Mieter von Wohnraum hierdurch zur Kündigung oder zur Mitwirkung an der Aufhebung des Mietverhältnisses zu veranlassen, eine bauliche Veränderung in einer Weise durchführt oder durchführen lässt, die geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters zu führen. Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu 100.000,00 EUR geahndet werden.

Die Vorschrift soll nach der Gesetzesbegründung BT-Drs. 19/4672 dem Phänomen des sogenannten "Herausmodernisierens" begegnen. Vor allem auf angespannten Wohnungsmärkten haben einzelne Vermieter bauliche Veränderungen, insbesondere Modernisierungsmaßnahmen, dazu instrumentalisiert, sich von einem oder mehreren Mietern zu trennen, denen sie nicht kündigen können.

Hinweis: