Wohnraummiete

1. Allgemein

Rechtsgrundlagen des Wohnraummietrechts sind neben den allgemeinen Vorschriften der §§ 535 ff. BGB die besonderen Vorschriften für Wohnraummietverhältnisse der §§ 549 - 556b BGB.

Parteien des Mietvertrages sind die im Mietvertrag aufgeführten und den Vertrag unterschreibenden Personen.

Hinweis:

Die Aufnahme des Lebensgefährten in die gemietete Wohnung bedarf der Erlaubnis des Vermieters. Der Mieter hat jedoch grundsätzlich einen Anspruch auf die Erteilung der Erlaubnis (BGH 05.11.2003 - VIII ZR 371/02).

Unzulässig sind Fragen nach dem Privatbereich des Mieters. Diese dürfen jederzeit unrichtig beantwortet werden.

Die Instandhaltung der Mietsache obliegt grundsätzlich dem Vermieter. Siehe insofern den Beitrag "Miete - Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen".

Beim Ausscheiden eines Mitmieters aus dem Mietvertrag, dem der Vermieter zugestimmt hat, ist nach dem Urteil BGH 16.03.2005 - VIII ZR 14/04 fraglich, ob die nur gegenüber dem verbliebenen Mieter ausgesprochene Kündigung an dessen fehlender Zustimmung zum Ausscheiden des Mitmieters aus dem Mietvertrag scheitern kann.

2. Abschluss des Mietvertrags

Zulässig ist es, wenn Vermieter vor dem Abschluss des Mietvertrages bestimmte Informationen über die Arbeits- und Vermögensverhältnisse oder die Vorlage einer Einkommensbescheinigung (OLG Koblenz 06.05.2008 - 5 U 28/08) verlangen. Bei den Konsequenzen aus einer unrichtigen Beantwortung der Fragen ist zu unterscheiden:

• Hat der Mieter die Mieträume noch nicht bezogen, so kann der Vermieter den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten.

• Hat der Mieter die Wohnräume bereits bezogen, so kann der Vermieter den Vertrag weder anfechten noch kündigen.

• Der Arbeitgeber des Mieters, der eine unrichtige Verdienstbescheinigung ausstellt, haftet dem Vermieter grundsätzlich für den sich aus einer Falschauskunft ergebenden Mietausfallschaden (OLG Koblenz 06.05.2008 - 5 U 28/08).

3. Nutzung der Mietwohnung

Der BGH hat mit der Entscheidung BGH 10.04.2013 - VIII ZR 213/12 folgende Grundsätze für die vertragswidrige Nutzung von Wohnmieträumen aufgestellt:

• Der Begriff des "Wohnens" erfasst lediglich solche berufliche Tätigkeiten, die der Mieter - etwa im häuslichen Arbeitszimmer - in einer nicht nach außen in Erscheinung tretenden Weise ausübt. Der BGH hat als Beispiele genannt die Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers, die Telearbeit eines Angestellten, die schriftstellerische Tätigkeit eines Autors sowie den Empfang oder die Bewirtung von Geschäftsfreunden.

• Geschäftliche (gewerbliche oder [frei-]berufliche) Aktivitäten des Mieters, die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter grundsätzlich nicht ohne entsprechende vorherige Vereinbarung dulden.

• Der Vermieter kann im Einzelfall aber nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine nach den Bestimmungen des Mietvertrags vertragswidrige Nutzung Erlaubnis zur teilweisen gewerblichen oder (frei-)beruflichen Nutzung zu erteilen, wenn keine weiter gehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung. Dies ist vom Mieter darzulegen und zu beweisen.

Der BGH hat zu der Verjährung des Anspruchs Stellung genommen (BGH 19.12.2018 - XII ZR 5/18):

"Der aus § 541 BGB folgende Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Unterlassung eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache verjährt während des laufenden Mietverhältnisses nicht, solange die zweckwidrige Nutzung andauert."

Unterbringung von Flüchtlingen:

"Ein Mietvertrag, den eine Gemeinde abgeschlossen hat, um in dem Mietobjekt ihr zugewiesene Flüchtlinge unterbringen zu können, ist unbeschadet seiner Bezeichnung kein Wohnraummietvertrag" (BGH 23.10.2019 - XII ZR 125/18).

4. Konkrete Wohnflächenvereinbarung

Haben die Mietvertragsparteien keine ausdrückliche Wohnflächenvereinbarung geschlossen, kommt eine stillschweigende Vereinbarung in Betracht, wenn dem Mieter seitens des Vermieters und der von ihm beauftragten Maklerin konkrete Maße insbesondere durch die ihr überlassene Grundrissskizze und die detaillierte Wohnflächenberechnung angegeben worden waren und es anschließend zum Abschluss eines Mietvertrages kommt, in dem keine Wohnfläche angegeben ist. Zweifel daran könnten allenfalls dann bestehen, wenn der formularmäßige Vertragstext Angaben zur Wohnfläche vorsähe und die betreffende Textpassage gestrichen oder bewusst nicht ausgefüllt worden wäre (BGH 23.06.2010 - VIII ZR 256/09).

5. Verknüpfung mit Arbeits- oder Dienstverhältnis

"Eine Vertragsbestimmung, die die Beendigung eines Mietvertrags an die Beendigung eines (unbefristeten) Arbeits- oder Dienstverhältnisses knüpft, stellt eine auflösende Bedingung dar. Macht der Mieter deutlich, nicht ausziehen zu wollen und somit die Bedingung nicht gegen sich gelten zu lassen, wird das Mietverhältnis zwischen den Parteien unverändert fortgesetzt" (BGH 11.11.2020 - VIII ZR 191/18).

6. Eintrittsrecht bei Tod des Mieters

Davon zu unterscheiden ist das Eintrittsrecht in den Mietvertrag gemäß § 563 BGB bei dem Tod des Mieters. Dieses steht folgenden, im Haushalt des ehemaligen Mieters lebenden Personen in der folgenden Reihenfolge zu:

1. a)

   Der Ehepartner / Lebenspartner (sofern nicht selbst Mietvertragspartei) tritt grundsätzlich allein in den Mietvertrag ein.

2. b)

   Erst wenn der Verstorbene nicht verheiratet war, nicht mit seinem Ehepartner einen gemeinsamen Haushalt geführt hat oder der Ehepartner nicht eintritt, kommt es zum Eintritt der Kinder des Verstorbenen, die mit ihm in einem Haushalt gelebt haben.

3. c)

   Andere Familienangehörige, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führen, treten in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder der Lebenspartner eintritt.

   Dasselbe gilt für Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen, d.h. nichteheliche Lebenspartner.

Treten mehrere Personen in das Mietverhältnis ein, werden sie gemäß § 563b Abs. 1 BGB zu Gesamtschuldnern.

Kommt es zum Eintritt einer oder einiger der oben genannten Personen, kann gemäß § 563 Abs. 4 BGB der Vermieter das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er vom dem endgültigen Eintritt Kenntnis erlangt hat, unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist außerordentlich kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt.

Beispiel:

Kommt es nicht zum Eintritt einer der oben genannten Personen in das Mietverhältnis, wird gemäß § 564 BGB das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt. Sowohl der Erbe als auch der Vermieter ist dann berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen. Die Monatsfrist beginnt, wenn die kündigende Partei vom Tod des Mieters und einem fehlenden sonstigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat. Dabei muss die Kündigung grundsätzlich gegenüber sämtlichen Erben als Rechtsnachfolger des verstorbenen Mieters erfolgen (BGH 10.12.2014 - VIII ZR 25/14).