München. Verträge über den Kauf einer Wohnung von einem Bauträger müssen notariell beurkundet werden. Bei mehrfacher Verwendung der Vertragsmuster- und das ist die Regel-beurteilt sich die Wirksamkeit der Klauseln nach den Bestimmungen über "allgemeine Geschäftsbedingungen" (§§ 305 ff. BGB) Außerdem sind die zwingenden verbraucherschützenden Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung zu beachten. Unwirksam sind danach folgende Regelungen:
- " Zahlt der Käufer eine Rate nicht rechtzeitig, kommt er auch ohne Mahnung in Verzug." Unzulässig gem. § 307 II Nr.1 BGB. Mit Käufern, die die Immobilie nicht zu Gewerbezwecken kaufen, können Fälligkeitszinsen nicht vereinbart werden (Grziwotz, Handbuch Bauträgerrecht, Teil 4, Rn. 112; Basty, Der Bauträgervertrag, Rn 203).
- "Nimmt der Käufer das Kaufobjekt bereits vor der Übergabe in Gebrauch, gilt die Übergabe als frei von erkennbaren Mängeln erfolgt." Unzulässig: Vertragliche Vereinbarungen, die jede Ingebrauchnahme als Abnahme fingieren, sind gem. § 308 Nr.5 BGB unwirksam ( Grziwotz, Teil 3, Rn. 586 ; BGH NJW-RR 1987,144 ff.).
- "Die Schlüsselübergabe erfolgt frühestens, wenn alle fälligen Raten auf dem Konto des Verkäufers eingegangen sind." Unzulässig: Nach der zwingenden Vorschrift des § 3 II MaBV erfolgt die Besitzübergabe Zug um Zug gegen Zahlung der hierfür vorgesehenen Kaufpreisrate. Es ist daher unzulässig, die Schlüsselübergabe vom vorherigen Eingang des Geldbetrags auf einem Konto des Bauträgers abhängig zu machen, dies wäre eine nach der Makler-und Bauträgerverordnung unerlaubte Entgegennahme von Vermögenswerten durch den Bauträger (Basty, Rn. 476). Außerdem verstößt die Klausel gegen § 309 Nr. 2a BGB, wonach Klauseln unzulässig sind, die das nach § 320 BGB bestehende Leistungsverweigerungsrecht des Vertragspartners ausschliessen oder einschränken.
- "Der Käufer hat vor der Übergabe die letzte Rate auf das Notaranderkonto zu zahlen." Unzulässig: Hier gilt das gleiche wie bei der vorherigen Klausel. Außerdem ist die Zahlung auf ein Notaranderkonto aber gem. § 54 a BeurkG auch nur zulässig, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse nachgewiesen wird.
- "Der Verkäufer ist berechtigt, gegen Übergabe einer unbedingten, unbefristeten selbstschuldnerischen Bankbürgschaft die letzte Rate zu fordern." Unzulässig gem. §3 MaBV, weil der Bauträger vorleistungspflichtig ist. Diese Vorleistungspflicht kann nicht durch eine Bankbürgschaft ersetzt werden.
-" Der Käufer unterwirft sich wegen der von ihm in dieser Urkunde übernommenen Zahlungsverpflichtungen der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde. Der Notar ist berechtigt, ohne Nachweis der die Fälligkeit begründenden Tatsachen eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde zu erteilen." Die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung ist in Bauträgerverträgen unzulässig ( BGH BauR 1999,53; OLG Düsseldorf BauR 2002,515).
Da Bauträgerverträge erfahrungsgemäß immer wieder Regelungen enthalten, die für denKäufer nachteilig sind, empfiehlt es sich, den Vertrag vor der Beurkundung überprüfen zu lassen. Aber auch bereits geschlossene Verträge sollten von einem erfahrenen Berater durchgecheckt werden. So können Abweichungen von dem gesetzlich vorgeschriebenen Ratenzahlungsplan zu dessen Unwirksamkeit führen, mit der Folge, dass der Käufer vor der vollständigen Fertigstellung keine Raten mehr schuldet.
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