Reform des Bauvertragsrechts

Fachartikel aus dem Bereich Bauen und Immobilien - 30.09.2015 - 2.153 mal gelesen.
Die Einführung eines gesetzlichen Bauvertragsrechts nimmt nun endlich Gestalt an. Das Bundesjustizministerium hat soeben einen Referentenentwurf vorgelegt, mit dem u.a. das Werkvertragsrecht des BGB komplett neu gestaltet werden soll. Lesen Sie hierzu eine Zusammenfassung der geplanten Regelungen.
Reform des Bauvertragsrechts

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) hat soeben den Referentenentwurf eines „Gesetzes zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung“ vom 10.09.2015 vorgelegt (im Folgenden: „BGB-RE“). Der Gesetzgeber wird also nunmehr, nach dem die einschlägigen Fachkreise, insbesondere der Baugerichtstag e.V., seit langer Zeit die Einführung eines gesetzlichen Bauvertragsrechts fordern, aktiv.

Ausweislich Art. 5 des Referentenentwurfs ist geplant, dass die Reform des Bauvertragsrechts mit einer Übergangsfrist von ca. einem halben Jahr in Kraft treten soll. Davon ausgehend, dass das Gesetzgebungsverfahren voraussichtlich bis zur Sommerpause 2016 abschlossen werden kann, werden die Neuregelungen also voraussichtlich ab 2017 anzuwenden sein. An dieser Stelle stellen wir Ihnen die wesentlichen im Referentenentwurf vorgesehenen Änderungen vor:

1.         Überblick

Der Untertitel zum Werkvertrag (§§ 631 ff. BGB) erhält eine neue Struktur. Kapitel 1 wird allgemeine Vorschriften zum Werkvertrag enthalten (§§ 631 – 650 BGB-RE). Kapitel 2 enthält spezielle Regelungen für den Bauvertrag (§§ 650a – 650g BGB-RE). Kapitel 3 enthält besondere Regelungen für den Verbraucherbauvertrag (§§ 650h – 650m BGB-RE). Das Kapitel 4 enthält lediglich einen Paragraphen, der einzelne Vorschriften für unabdingbar erklärt (§ 650n BGB-RE).

Sodann wird ein Untertitel 2 zum Architektenvertrag und Ingenieurvertrag eingeführt (§§ 650o – 650s BGB-RE). Schließlich wird ein weitere Untertitel 3 zum Bauträgervertrag eingeführt (§§ 650t und 650u BGB-RE).

Flankiert werden die neuen Regelungen des Werkvertragsrechts durch Änderungen weitere Gesetze, insbesondere des EGBGB u.a. Auf die ebenfalls neuen Regelungen im Kaufvertragsrecht soll an dieser Stelle nicht eingegangen werden.

2.         Zu den geplanten Neuregelungen im Einzelnen

a)            Allgemeine Vorschriften zum Werkvertrag

Das Recht des Unternehmers, Abschlagszahlungen zu verlangen, wird vereinfacht. Gemäß § 632a BGB-RE soll künftig der Besteller Abschlagszahlungen in Höhe des Wertes der vom Unternehmer erbrachten und nach dem Vertrag geschuldeten Leistungen zahlen. Auf den nach derzeit geltender Rechtslage erforderlichen „Wertzuwachs“ beim Besteller soll es also nicht mehr ankommen. Wenn die erbrachten Leistungen nicht vertragsgemäß sind, soll der Besteller einen angemessenen Teil des Abschlags verweigern können. Dabei wird nicht mehr zwischen wesentlichen und unwesentlichen Mängeln differenziert. Anders als nach geltender Rechtslage soll der Unternehmer also auch bei wesentlichen Mängeln grundsätzlich eine Abschlagszahlung fordern können (vgl. § 632a Abs. 1 Satz 2 BGB).

Ebenfalls vereinfacht wird zu Gunsten des Unternehmers die Möglichkeit der Herbeiführung einer Abnahmefiktion durch Fristsetzung zur Abnahme. Der derzeitige § 640 Abs. 1 Satz 3 BGB wird aufgehoben und stattdessen in einem neuen Absatz 2 die Abnahmefiktion geregelt. Hiernach soll ein Werk als abgenommen gelten, wenn der Unternehmer dem Besteller nach Vollendung des Werks eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe von Mängeln verweigert hat. Gegenüber Verbrauchern soll dies allerdings nur gelten, wenn der Unternehmer den Besteller zusammen mit der Aufforderung zur Abnahme auf die Abnahmefiktion hingewiesen hat (in Textform). Es wird also für den Eintritt der Abnahmefiktion nicht mehr, wie nach derzeit geltendem Recht, darauf ankommen, dass die Leistung des Unternehmers abnahmereif ist. Der Referentenentwurf nennt als Voraussetzung lediglich die Vollendung des Werks, nicht aber dessen Freiheit von wesentlichen Mängeln. Zudem soll der Besteller den Eintritt der Abnahmefiktion lediglich dadurch verhindern können, dass er innerhalb der gesetzten Frist zur Abnahme konkrete Mängel benennt und darauf gestützt die Abnahme verweigert.

Die Kündigungsmöglichkeit des Unternehmers bei unterlassener Mitwirkung des Bestellers wird in § 643 BGB-RE neu geregelt. Nach derzeitiger Rechtslage ist der Unternehmer im Falle der unterlassenen Mitwirkung berechtigt, dem Besteller eine angemessene Frist mit der Erklärung zu setzen, dass er den Vertrag kündigen werde, wenn der Besteller nicht bis zum Fristablauf die Mitwirkungshandlung vorgenommen hat; der Vertrag gilt sodann automatisch als aufgehoben, wenn der Besteller nicht bis zum Fristablauf mitwirkt. Demgegenüber soll es nach § 643 BGB-RE künftig so sein, dass der Unternehmer den Besteller eine angemessene Frist zur Mitwirkung setzen kann. Wird die entsprechende Mitwirkungshandlung nicht innerhalb der Frist vorgenommen, steht dem Unternehmer ein Kündigungsrecht zu.

Des Weiteren wird in einem neuen § 648a BGB-RE eine Kündigungsmöglichkeit für beide Vertragsparteien aus wichtigem Grund gesetzlich geregelt. Hierfür wird auf die Regelungen in § 314 Abs. 2-4 BGB verwiesen. Dabei wird auch eine Teilkündigungsmöglichkeit vorgesehen, die sich auf einen „nach dem Vertrag abgrenzbaren Teil der Leistung“ beziehen muss.

b)            Die Regelungen zum Bauvertrag in § 650a – 650g BGB-RE

Die Regelungen zum Bauvertrag verstehen sich als Ergänzung zu den allgemeinen Vorschriften zum Werkvertrag. Nach der Legaldefinition des Bauvertrages in § 650a BGB-RE ist vor allem das Anordnungsrecht des Auftraggebers in § 605b BGB-RE von Bedeutung. Ein Anordnungsrecht des Bestellers soll sich zum einen auf Änderungen beziehen, die auf eine Änderung des Werkerfolgs gerichtet sind. Zum anderen soll der Besteller Leistungen (gemeint sind wohl zusätzliche Leistungen) anordnen können, die zum Erreichen des vereinbarten Werkerfolgs notwendig sind, dies jedoch nur, soweit die Planung durch den Besteller oder einem von ihm Beauftragten erfolgt ist.

Bei der Verpflichtung des Unternehmers, solchen Anordnungen des Bestellers nachzukommen, wird differenziert: Änderungsanordnungen muss der Unternehmer nur befolgen, wenn ihm die Ausführung zumutbar ist, wobei der Unternehmer für eine Unzumutbarkeit aufgrund betriebsinterner Vorgänge beweisbelastet sein soll. Wenn Änderungsanordnungen die Art der Ausführung der Bauleistung oder die Bauzeit betreffen, muss der Unternehmer sie nur befolgen, wenn schwerwiegende Gründe vorliegen und nach einer Interessenabwägung die Interessen des Bestellers an der Anordnung deutlich überwiegen. Solange die Parteien sich über die Zumutbarkeit nicht geeinigt haben bzw. eine gerichtliche oder eine vereinbarte außergerichtliche Entscheidung hierüber vorliegt, soll der Unternehmer berechtigt sein, die angeordnete Leistung zu verweigern.

Hinsichtlich der Anordnung von (zusätzlichen) Leistungen, die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs notwendig sind, bestehen die genannten Einschränkungen nicht.

In § 650c BGB-RE sind die Vergütungsfolgen von Anordnungen nach § 650b BGB-RE geregelt. Grundsätzlich sollen die erforderlichen Kosten zuzüglich AGK, Wagnis und Gewinn maßgeblich sein. Wurde vereinbarungsgemäß eine Urkalkulation hinterlegt, wird vermutet, dass die dortigen Ansätze den tatsächlich erforderlichen Kosten entsprechen.

Die Regelungen zur Bauhandwerkersicherungshypothek nach § 648 BGB bzw. zur Bauhandwerkersicherung nach § 648a BGB finden sich aus systematischen Gründen nunmehr in Kapitel 2 zum Bauvertrag (nunmehr §§ 650d und 650e BGB-RE). Bei der Sicherungshypothek ergibt sich eine Erweiterung des Anwendungsbereichs dergestalt, dass nunmehr auch der mit der Errichtung einer Außenanlage betraute Unternehmer eine Sicherungshypothek verlangen kann. Im Hinblick auf die Bauhandwerkersicherung nach § 650e BGB-RE ergibt sich eine ganz erhebliche Einschränkung zu Gunsten des Bestellers: Wenn der Unternehmer Abschlagszahlungen nach § 632a BGB verlangt oder Abschlagszahlungen vereinbart sind, darf der Unternehmer vom Besteller nur eine Sicherheit in Höhe von maximal 20% der vereinbarten Vergütung verlangen. Denn nach der Amtlichen Begründung entspricht das Vorleistungsrisiko des Unternehmers lediglich der nächsten Abschlagszahlung, so dass eine Obergrenze von 20% der Vergütung angemessen erscheine. Dies kann zu einer erheblichen Entlastung des Bestellers führen, der nach geltender Rechtslage bekanntlich Sicherheit in Höhe der gesamten noch nicht gezahlten Vergütung an den Unternehmer leisten muss.

Eine praktisch bedeutsame Regelung zur Zustandsfeststellung nach Verweigerung der Abnahme und Gefahrtragung enthält § 650f BGB-RE. Wenn der Besteller die Abnahme unter Angabe von Mängeln verweigert, soll der Unternehmer verlangen können, dass der Besteller an einer Zustandsfeststellung mitwirkt. Hierbei soll offenbar ein gemeinsames Dokument entstehen, denn wenn das Werk dem Besteller verschafft worden ist und in der Zustandsfeststellung ein offenkundiger Mangel nicht angegeben ist, wird vermutet, dass dieser erst nach der Zustandsfeststellung entstanden ist. Diese Regelung wirft sicherlich einige Fragen auf, insbesondere, ob der Unternehmer im Zweifel auch berechtigt sein kann, die Zustandsfeststellung allein durchzuführen, wenn der Besteller seine Mitwirkung verweigert. Dann ergibt sich die weitere Frage, ob die Vermutung der Vollständigkeit der Zustandsfeststellung ebenfalls gelten soll, wenn es sich um eine einseitige Zustandsfeststellung des Unternehmers handelt.

Schließlich enthält § 650g BGB-RE für eine Kündigung des Bauvertrags das Erfordernis der Schriftform.

c)          Verbraucherbauvertrag

Die Regelungen des Kapitels 3 zum Verbraucherbauvertrag gelten für Verträge, bei denen der Unternehmer im Auftrag eines Verbrauchers ein neues Gebäude baut oder erhebliche Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude vornimmt.

Hervorzuheben ist hier die nach § 650i BGB-RE vom Unternehmer vorzulegende Baubeschreibung. Die notwendigen Angaben innerhalb der Baubeschreibung sind in Artikel 249 § 2 EGBGB-RE festgelegt. Neben Angaben zu Art und Umfang der Bauleistungen und Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke ist hier vor allem auf die verbindlichen Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung hinzuweisen. Sofern der Beginn der Baumaßnahme noch nicht feststeht, ist zumindest ihre Dauer anzugeben. Eine Pflicht zur Übergabe einer Baubeschreibung soll jedoch nicht bestehen, wenn der Verbraucher selbst oder ein von ihm Beauftragter (Architekt) die wesentlichen Planungsvorgaben macht. Die Baubeschreibung wird grundsätzlich Vertragsinhalt, wenn die Parteien nichts anderes ausdrücklich vereinbart haben (§ 650j BGB-RE). Bei Unvollständigkeit oder Unverständlichkeit der Baubeschreibung ist diese ergänzend auszulegen, wobei bei verschiedenen Auslegungsmöglichkeiten die für den Verbraucher günstigste Auslegung maßgeblich ist.

§ 650k BGB-RE statuiert ein Widerrufsrecht des Verbrauchers nach § 355 BGB, es sei denn, der Vertrag wurde notariell beurkundet. Der Unternehmer muss den Verbraucher nach Artikel 246 Abs. 3 EGBGB über sein Widerrufsrecht und die Pflicht zum Wertersatz nach § 357d BGB-RE belehren.

Hinsichtlich der Abschlagszahlungen ergeben sich gemäß § 650l BGB-RE einige Besonderheiten beim Verbraucherbauvertrag: So darf der Gesamtbetrag der Abschlagszahlungen 90% der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich der Vergütung für Nachträge nicht übersteigen. Die vom Unternehmer zu leistende Sicherheit bei Abschlagszahlungen soll es auch weiterhin geben (vgl. § 632a Abs. 3 BGB). Praktisch bedeutsam ist des Weiteren die geplante Regelung in § 650l Abs. 4 BGB-RE: Hiernach soll, wenn der Unternehmer Abschlagszahlungen nach § 632a verlangt, eine Vereinbarung unwirksam sein, durch die der Verbraucher verpflichtet wird, dem Unternehmer Sicherheit für dessen Vergütung zu leisten, die die nächste Abschlagszahlung oder 20% der vereinbarten Vergütung übersteigt. Damit reagiert der Gesetzgeber ausweislich der Amtlichen Begründung auf die vermehrt zu beobachtende Praxis, dass in Verträgen mit privaten Bauherren Sicherheiten in erheblicher Höhe zu Gunsten der Unternehmer vereinbart werden.

Eine weitere Verbraucherschutzvorschrift enthält § 650n BGB-RE, nach der der Unternehmer rechtzeitig vor Beginn der Ausführung diejenigen Unterlagen und Dokumente zu erstellen und dem Verbraucher herauszugeben hat, die dieser zum Nachweis gegenüber Behörden oder bspw. Darlehensgebern benötigt (letzteres nur dann, wenn der Unternehmer die berechtigte Erwartung des Verbrauchers geweckt hat, diese Bedingungen einzuhalten). Auch dies gilt nicht, soweit der Verbraucher oder ein von ihm Beauftragter (Architekt) die wesentlichen Planungsvorgaben erstellt.

d)         Unabdingbarkeit

Der neue § 650n BGB-RE erklärt die meisten Verbraucherschutzregelungen für unabdingbar. Sie können also nicht zum Nachteil des Verbrauchers abgeändert oder durch anderweitige Gestaltungen umgangen werden. Raum für abweichende vertragliche Gestaltungen ergeben sich damit lediglich im Bereich der Abschlagszahlungen einschließlich ihrer Absicherung gemäß § 650l BGB-RE, der von der Unabdingbarkeit ausgenommen bleiben soll.

e)         Untertitel 2: Architekten- und Ingenieurvertrag

Mit den §§ 650o ff. BGB-RE soll das BGB erstmals spezielle Regelungen für Architekten- und Ingenieurverträge enthalten. Neben der Definition der vertragstypischen Pflichten und der Festlegung der anwendbaren Vorschriften für Architekten- und Ingenieurverträge ist hier besonders auf das Sonderkündigungsrecht des Bestellers am Ende der sogenannten Zielfindungsphase hinzuweisen (§ 650q BGB-RE). Zu Gunsten des Architekten/Ingenieurs wird in § 650r BGB-RE eine Teilabnahme ab der Abnahme der letzten Leistung des bauausführenden Unternehmers vorgesehen.

Die praktisch sicherlich bedeutendste Neuregelung betrifft das Gesamtschuldverhältnis des Architekten/Ingenieurs mit dem bauausführenden Unternehmer. Eine Inanspruchnahme des Architekten/Ingenieurs auf Schadensersatz soll künftig erst dann möglich sein, wenn der Besteller dem bauausführenden Unternehmer zuvor erfolglos eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt hat (§ 650s BGB-RE). Hiermit will der Gesetzgeber, so die Amtliche Begründung wörtlich, die „überproportionale Belastung der Architekten und Ingenieure im Rahmen der gesamtschuldnerischen Haftung mit dem bauausführenden Unternehmer“ reduzieren. Eine Abschaffung der gesamtschuldnerischen Haftung wird hingegen abgelehnt, da eine solche ausschließlich zu Lasten des Bestellers ginge, hier insbesondere der Verbraucher.

f)          Untertitel 3: Bauträgervertrag

Schließlich enthält der Referentenentwurf in §§ 650t und 650u BGB-RE Regelungen betreffend den Bauträgervertrag. Bemerkenswert ist hier vor allem die Regelung, dass die Baubeschreibung bereits bei Aufnahme der Vertragsverhandlungen zu übergeben ist, um den Besteller in die Lage zu versetzen, Angebote verschiedener Bauträger zu vergleichen. Dies sei nicht hinreichend sichergestellt, wenn der Besteller, wie bislang häufig zu beobachten, erst zusammen mit dem notariellen Vertragsentwurf die Baubeschreibung ausgehändigt bekommt.

RA Dr. Andreas Schmidt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
SMNG Rechtsanwaltsgesellschaft mbH, Köln

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