Abstandsflächen

Rechtswörterbuch

 Normen 

§ 6 MBO

Baden-Württemberg: § 5 LBO BW
Bayern: § 6 BayBO
Berlin: § 6 BauO Bln
Brandenburg: § 6 BbgBO
Bremen: § 6 BremLBO
Hamburg: § 6 HBauO
Hessen: § 6 HBO
Mecklenburg-Vorpommern: § 6 LBauO M-V
Niedersachsen: § 5 NBauO
Nordrhein-Westfalen: § 6 BauO NRW
Rheinland-Pfalz: § 8 LBauO,RP
Saarland: § 7 LBO,SL
Sachsen: § 6 SächsBO
Sachsen-Anhalt: § 6 BauO LSA
Schleswig-Holstein: § 6 LBO,SH
Thüringen: § 6 ThürBO

 Information 

1. Einführung

Abstandsflächen sind die von Bebauung frei zu haltenden Flächen zwischen Gebäuden sowie zwischen Anlagen und Einrichtungen, von denen Wirkungen wie von Gebäuden ausgehen (z.B. Windenergieanlagen, über 2 m hohe Mauern, großflächige Werbeanlagen usw., nicht aber z.B. schlanke Masten und Schornsteine oder ebenerdige, nicht überdachte Stellplätze usw.).

Die jeweils einzuhaltenden Vorgaben für Abstandsflächen (nur in Niedersachsen als Grenzabstände bezeichnet) sind in den Landesbauordnungen geregelt.

Mit der Einhaltung von Abstandsflächen werden u.a. folgende Zwecke verfolgt:

  • der Schutz vor Brandgefahr

  • die Gewährleistung einer Aktionsfläche für die Feuerwehr

  • die Sicherstellung der Privatsphäre der Bewohner

  • die Gewährleistung ausreichender Belüftung sowie Licht- und Sonneneinstrahlung

Nach der Rechtsprechung ist allein der Umstand, dass die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen von einem Vorhaben eingehalten werden, in der Regel ein zuverlässiger Indikator dafür, dass keine Nachbarrechte verletzende Beeinträchtigung (baurechtliches Rücksichtnahmegebot) der durch das Abstandsflächenrecht geschützten Belange der Belichtung, Besonnung und Belüftung sowie der Begrenzung der Einsichtnahmemöglichkeiten vorliegt (OVG Berlin-Brandenburg 27.02.2012 -10 S 39/11).

2. Rechtliche Vorgaben

Kriterien für die Bemessung der Abstandsflächen sind die Höhe und Breite der Außenwand. Auch ist die Art der baulichen Nutzung des Baugebiets, in dem die bauliche Anlage errichtet wird, von Bedeutung. Unberücksichtigt bleibt die konkrete Nutzung der Anlage und ob die Außenwand Öffnungen wie Fenster und Türen aufweist.

Die Abstandsflächen müssen auf dem Grundstück selbst liegen, öffentliche Verkehrs-, Grün- oder Wasserflächen dürfen aber miteinbezogen werden.

Hinweis:

Sie können aber auch dadurch nachgewiesen werden, dass der Nachbar sich verpflichtet, auf seinem Grundstück die fehlende Restfläche von der Bebauung frei zu halten. Eine solche Verfügung bedarf allerdings der Absicherung, i.d.R. durch eine Baulast.

Die Grundforderung nach Einhaltung der Abstandsflächen gilt nicht nur bei der Errichtung, sondern auch bei der Änderung von Gebäuden (sowie in den Wirkungen vergleichbaren Anlagen und Einrichtungen). Bei der baulichen Änderung sind die Abstandsregeln aber nur insoweit zu beachten, als sich die für die Tiefe der Abstandsfläche maßgeblichen Merkmale verändern, z.B. durch Erhöhung der Außenwände oder durch den nachträglichen Einbau von Dachgauben.

Die zwingende Einhaltung der Abstandsflächen entfällt bei folgenden Bauten:

  • Garagen

  • Stellplätze

  • Stützmauern zur Sicherung des natürlichen Geländes, Einfriedungen und Abfalleinrichtungen bis 1,50 m

  • untergeordnete Gebäude zur Versorgung mit Energie, Wasser etc.

  • Vorbauten

Daneben können die Abstandsflächen verringert werden, wenn z.B. die besonderen örtlichen Verhältnisse oder der Schutz von Kulturdenkmälern dies erfordern.

3. Einfluss planungsrechtlicher Vorschriften

Vor der Prüfung, welche bauordnungsrechtlichen Maßgaben für frei zu haltende Abstandsflächen bestehen, ist immer die Übereinstimmung mit den einschlägigen planungsrechtlichen Vorschriften, insbesondere über die Bauweise, die überbaubare Grundstücksfläche und über die Zahl der Vollgeschosse festzustellen. Aus den genannten Vorschriften kann sich ergeben, dass die Einhaltung von Abstandsflächen innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen nicht erforderlich ist (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen 24.4.1995 - 10 B 3161/94).

Stehen die gesetzlichen Vorgaben der Abstandsflächen im Einzelfall im Wiederspruch zum Bauplanungsrecht, so sind die Vorschriften des Bauplanungsrechts vorrangig zu beachten.

4. Rechtsschutz

Die Regelungen über die Abstandsflächen sind grundsätzlich nachbarschützend, d.h. der Nachbar hat grundsätzlich ein subjektives Recht auf Einhaltung der Abstandsvorschriften und kann somit eine erteilte Baugenehmigung für ein Vorhaben, dass diese Vorschriften nicht einhält, erfolgreich anfechten. Es muss in diesem Fall nicht noch zusätzlich festgestellt werden, ob eine tatsächliche Beeinträchtigung vorliegt, allein der Verstoß gegen die nachbarschützende Vorschrift bedeutet eine Rechtsverletzung des Nachbarn (OVG Nordrhein-Westfalen 23.10.1995 - 10 A 958/92).

Zu beachten ist, dass das subjektive öffentliche Recht des Nachbarn von einzelnen Landesbauordnungen modifiziert wird. Die Landesbauordnung Baden-Württemberg reduziert z.B. die nachbarschützende Wirkung ausdrücklich auf bestimmte Teile der Abstandsflächen, wobei sie Mindesttiefen festlegt (§ 5 Abs. 7 S. 3 LBO,BW). Dem Nachbarschutz wird nach Ansicht des Gesetzgebers auf diese Weise (Abwehr von Brandgefahren, Zutritt von Licht, Luft und Sonne) ausreichend Rechnung getragen.

Die Rechtsschutzmöglichkeiten bei Verletzung der Abstandsflächen entsprechen den allgemeinen Rechtsschutzmöglichkeiten des Nachbarrechts. Dies gilt auch für den vorläufigen Rechtsschutz. Dies beinhaltet während der Bauphase auch den Anspruch des von der Grenzabstandsunterschreitung betroffenen Grundstücksnachbarn auf Erlass einer Stilllegungsverfügung (OVG Saarland 10.05.2012 - 2 B 48/12).

5. Einzelne Anwendungsbereiche

Laut dem OVG Nordrhein-Westfalen 20.10.2000 - 7 B 1266/00 führt die Überdachung einer bereits auf einem Flachdachgebäude vorhandenen Dachterrasse zur Berücksichtigung bei der Bemessung der jeweiligen Außenwand, hat also abstandsflächenrechtliche Konsequenzen.

Der Eigentümer einer reinen Wegeparzelle kann sich gemäß dem Urteil OVG Nordrhein-Westfalen 30.09.1996 - 10 B 2276/96 nicht auf die Abstandsflächenvorschrift berufen.

Auch wenn ein vorhandenes Gebäude in seiner Höhe und Länge im Rahmen einer baulichen Erweiterungsmaßnahme verändert werden soll, ist das Abstandsflächenrecht zu beachten. Hierbei sind nachbarliche Belange zu beachten. Wird ein bisher flachgeneigtes Dach durch eine steilere Konstruktion ersetzt, werden die vom bauordnungsrechtlichen Abstandsflächenrecht geschützten Belange berührt (OVG Saarland 23.02.2000 - 2 W 2/00).

Wurde ein Gebäude bereits mit zwei Außenwänden an ein anderes Gebäude oder an die Nachbargrenze gebaut, besteht für die Anwendung auch mit Blick auf die Landesbauordnung kein Raum (OVG Nordrhein-Westfalen 10.07.2000 - 7 B 869/00).

Abwehransprüche des Nachbarn gegen eine die bauordnungsrechtliche Abstandsflächenvorschrift verletzende Baugenehmigung wurden durch das OVG Thüringen 25.06.1999 - 1 EO 197/99 bejaht, auf tatsächliche Beeinträchtigung kommt es dabei nicht an.

Befindet sich auf dem Nachbargrundstück ein Gebäude, das den Grenzabstand nicht wahrt (0,50 m), kann nach dem Urteil OVG Nordrhein-Westfalen 17.02.2000 - 7 B 178/00 ein eingeschossiger Grenzanbau selbst dann zulässig sein, wenn es zu Beeinträchtigungen der Belichtungs- und Belüftungsverhältnisse des benachbarten Gebäudes kommt.

6. Verzicht des Nachbarn auf die Abstandsfläche

Nach den Landesbauordnungen der meisten Bundesländer dürfen die Abstandsflächen unterschritten werden, wenn dies in einer Baulast geregelt ist (VG Saarlouis 06.06.2012 - 5 K 16/12).

Hinweis:

In Bayern reicht gemäß Art. 6 Abs. 2 BayBO dass der Nachbar gegenüber der Bauaufsichtsbehörde schriftlich zustimmt. Die Zustimmung des Nachbarn gilt dabei auch für und gegen seinen Rechtsnachfolger.

Das Urteil OVG Nordrhein-Westfalen 17.07.1995 - 7 B 3068/94 befasst sich mit Ausführungen zum nachbarlichen Verzicht auf Abstandsflächen und der Wirkung des Verzichts auf Rechtsnachfolger.

7. Bedeutung der in den Nachbarrechtsgesetzen geregelten Grenzabstände

Auch die privatrechtlichen Nachbarrechtsgesetze der Länder regeln Mindestabstände von Gebäuden zu Nachbargrenzen (vgl. z.B. § 1 NachbG NRW).

Die Grenzabstände der Nachbarrechtsgesetze sind wesentlich geringer als die sich aus den (bauordnungsrechtlichen) Abstandsflächenregeln ergebenden Grenzabstände, werden aber grundsätzlich nur dann relevant, wenn durch eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB von den Vorschriften über die Bauweise oder durch eine Abweichung (z.B. nach § 73 BauO NRW) von den Vorschriften über die Abstandsflächenregeln der Mindestabstand (z.B. nach § 1 Abs. 1 NachbG NRW) unterschritten werden soll.

8. Opfergrenzeneinwand

Der BGH hat zur Reichweite der dem Mangelbeseitigungsanspruch des Mieters entgegenstehenden Einrede aus § 275 Abs. 2 BGB bereits entschieden, dass die Verpflichtung des Vermieters zur Beseitigung eines Mangels dort endet, wo der dazu erforderliche Aufwand die "Opfergrenze" überschreitet. Unter welchen Umständen diese Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist, muss unter Berücksichtigung der beiderseitigen Parteiinteressen wertend ermittelt werden. Besteht etwa ein krasses Missverhältnis zwischen dem Mangelbeseitigungsaufwand einerseits und dem Nutzen der Mangelbeseitigung für den Mieter andererseits, ist das Überschreiten der Zumutbarkeitsgrenze indiziert (BGH 22.01.2014 - VIII ZR 135/13).

 Siehe auch 

Boeddinghaus: Abstände und Abstandsflächen bei diffuser Bebauung; Baurecht - BauR 2008, 1249

Boeddinghaus: Abstandsflächen auf Nachbargrundstücken; Baurecht - BauR 2005, 1734

Brilla/Kast: Nutzungsänderungen und Abstandsflächenrecht; Baurecht - BauR 2001, 1368

Büchs/Walter/Amann: Baurecht in Bayern. Kommentar; Loseblattwerk

Glöckner/Henning v. Berg: Fachanwaltskommentar Bau- und Architektenrecht 2. Auflage 2015

Hauth: Gibt es eine "zwangsweise Übernahme" von Abstandsflächen? BauR 2008, 775

Jeromin: LBauO Rh-Pf, Kommentar; 3. Auflage 2012

Kuffer/Wirth: Handbuch des Fachanwalts Bau- und Architektenrecht; 4. Auflage 2013

Thum/Bell: Abstandsflächen im bayerischen Baurecht; 2. Auflage 2007

Lembcke: Handbuch Baukonfliktmanagement: Mediation, Schlichtung, Adjudikation, Schiedsgutachten; 1. Auflage 2013

Ulbrich: Formularbuch des Fachanwalts Bau- und Architektenrecht; 3. Auflage 2014

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