Wer einen Kreditvertrag vorzeitig kündigen will, muss normalerweise eine Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) zahlen. Doch zahlreiche Verträge für Immobilienkredite entsprechen nicht den gesetzlichen Vorgaben und wurden von Gerichten bemängelt - darunter auch die Kreditverträge der Sparkassen und Landesbausparkassen (LBS). Enthält der Kreditvertrag fehlerhafte Klauseln, kann die VFE für die entgangenen Zinsen entfallen.
Sparkasse und LBS: fehlerhafte Belehrung zur Zinserwartung
Weil die Landesbausparkassen zur Sparkassen-Finanzgruppe gehören, ähneln die Kreditverträge der LBS denen der Sparkassen. Unsere Anwälte haben die Verträge zur Immobilienfinanzierung von Sparkasse und LBS geprüft und darin die gleichen Fehler entdeckt. Unter Ziffer 10.2 in den Kreditverträgen der Sparkasse beziehungsweise unter Ziffer 1.5.1 in den Kreditverträgen der LBS ist zum Beispiel folgende fehlerhafte Belehrung zur Zinserwartung zu finden: "Durch diese Berechnungsmethode wird die Sparkasse/LBS so gestellt, als ob der Kredit bis zum Ablauf der Zinsbindung planmäßig fortgeführt worden wäre."
Die Formulierung ist so nicht haltbar: Der BGH hat bereits im Januar 2016 festgestellt, dass nur die rechtlich geschützte Zinserwartung bis zum Zeitpunkt der frühestmöglichen ordentlichen Kündigung der Verträge maßgeblich ist (Az. XI ZR 388/14). In der Formulierung in den Kreditverträgen der Sparkassen und der LBS findet demnach § 489 Abs. 1 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) keine Berücksichtigung.
Hier der Abschnitt zur Vorfälligkeitsentschädigung unter Ziffer 10.2 in den Immobilienkreditverträgen der Sparkasse:
"Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung (Ablösungsentschädigung) durch die Sparkasse erfolgt nach den gesetzlichen Vorgaben und der höchstrichterlichen Rechtsprechung. Dies ist derzeit die sog. "Aktiv/Passiv-Methode". Durch diese Berechnungsmethode wird die Sparkasse so gestellt, als ob der Kredit bis zum Ablauf der Zinsbindung planmäßig fortgeführt worden wäre.
Für die Ermittlung der Vorfälligkeitsentschädigung wird von einer Anlage der vorzeitig zurückgezahlten Darlehensmittel in sichere Kapitalmarkttitel (Pfandbriefrenditen der Deutschen Bundesbank) ausgegangen. Zunächst wird der Betrag ermittelt, der zum Ablösestichtag erforderlich ist, um sämtliche ursprünglich vereinbarten Zahlungen aus dem Kreditvertrag (Zinsen, Tilgung) sowie das rechnerische Restkapital am Ende der Zinsfestschreibung zu erzielen. Die anfallenden Zinsen sind in diese Berechnung einbezogen.
Zusätzlich wird das auf den restlichen Zinsbindungszeitraum entfallende und somit - auf Basis des effektiven Jahreszinses - zu erstattende Disagio in die Berechnung einbezogen, sofern ein Disagio vereinbart wurde.
Die Sparkasse ermittelt ferner die zukünftig entfallenden Risiko- und Verwaltungskosten und reduziert die Vorfälligkeitsentschädigung entsprechend.
Durch die vorzeitige Ablösung des Darlehens entsteht ein lnstitutsaufwand, der Ihnen in Rechnung gestellt wird.
Bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung wird zusätzlich von Folgendem ausgegangen:
. Berücksichtigung der sich durch die Tilgung verringernden Darlehensschuld;
. Schadensmindernde Berücksichtigung vereinbarter Sondertilgungsrechte;
. Abzinsung der ermittelten Schadensbeträge auf den Rückzahlungszeitpunkt.
Sofern der Darlehensnehmer der Sparkasse die Absicht mitteilt, das Darlehen vorzeitig zurückzuzahlen, übermittelt die Sparkasse dem Darlehensnehmer in Textform unverzüglich Informationen zur Zulässigkeit der vorzeitigen Rückzahlung, im Fall der Zulässigkeit die Höhe des zurückzuzahlenden Betrags und gegebenenfalls die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung.
Unzureichende Angaben im Immobilienkreditvertrag von Sparkasse und LBS
Sparkassen und LBS haben zudem in ihren Kreditverträgen zur Baufinanzierung keine ausreichenden Angaben bezüglich der Differenzberechnung gemacht. Im Februar 2021 hat das Landgericht Rostock den Vertrag über einen Immobilienkredit bei der Sparkasse untersucht und entschieden, dass die Differenz zwischen den für den Kredit zu zahlenden Zinsen und der Rendite bei Wiederanlage der freigewordenen Beträge nicht ausreichend transparent erklärt wird (Az. 2 O 872/19).
Die Sparkasse nennt im Immobilienkreditvertrag zwar Parameter zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung, doch der Kreditnehmer könne die genaue anfallende Summe bei vorzeitiger Beendigung des Vertrags nicht zuverlässig abschätzen. "Durch die lückenhafte und intransparente Information kann für den Darlehensnehmer der Eindruck einer sehr viel größeren Belastung entstehen, welche ihn von der vorzeitigen Rückzahlung abhalten könnte", so das Landgericht Rostock.
Unwirksame Kostenpauschale der Sparkassen und LBS
Angreifbar ist noch ein weiterer Punkt in Immobilienkreditverträgen von Sparkasse und LBS: In den Verträgen wurde unter den Ziffern 10.2 beziehungsweise 1.5.1 eine Kostenpauschale für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung angegeben. Sparkassen und LBS lassen sich demnach den Berechnungsaufwand zusätzlich bezahlen.
Durch die Geltendmachung eines "Institutionsaufwands" wird eine Entschädigung gefordert, die über den tatsächlichen finanziellen Verlust hinausgeht: "Erfolgt eine Ablösung oder eine Teilablösung des Kredits auf Veranlassung des Kreditnehmers, wird dem Kreditnehmer ein Berechnungsaufwand in Rechnung gestellt." Diese Klausel stellt einen Verstoß gegen Art. 25 Abs. 3 Satz 2, Abs. 1 RL 2014/17/EG dar und damit außerdem eine fehlerhafte Angabe nach § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB.
Lassen Sie Ihren Immobilienkreditvertrag prüfen!
Die Fehler in Immobilienkreditverträgen der Sparkasse/LBS sind seit dem 21. März 2016 in den Verträgen zu finden. Sie führen dazu, dass bei vorzeitiger Kündigung die Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank entfällt. Die Angaben in den Darlehensverträgen sind unzureichend.
Die Rechtsanwaltskanzlei VON RUEDEN zählt zu den erfahrensten Kanzleien für Kreditwiderrufe und Kreditkündigungen ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Wer nach März 2016 einen Kreditvertrag bei der Sparkasse oder LBS abgeschlossen hat und seinen Vertrag kündigen will, sollte die Unterlagen anwaltlich prüfen lassen. Wir bieten Betroffenen unverbindlich eine kostenlose Erstberatung. Unsere Anwälte prüfen Ihren Kreditvertrag und schätzen Ihre Erfolgsaussichten ein. Kontaktieren Sie uns und lassen Sie sich von unseren Experten beraten!
