TIPPS FÜR BAUHERREN

Der Traum vom eigenen Haus oder der Eigentumswohnung führt in den meisten Fällen das erste und einzige Mal für private Bauherren zum Kontakt mit baurechtlichen Fragestellungen. Beim Bau entspannen sich Rechtsbeziehungen verschiedener Art. Die bedeutendsten bestehen zwischen dem Bauherren einerseits und Bauunternehmen, dem Bauamt und Nachbarn andererseits. Das Baurecht ist - wie viele andere Rechtsgebiete auch - unübersichtlich und voller Fallstricke. Hier einige Hinweise für alle Bauherren:

Im Grundsatz werden zwei Sorten von Bauverträgen unterschieden: der »normale« Werkvertrag nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und der Vertrag, bei dem die Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB) einbezogen wird. Die VOB hat den Charakter von Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Sie muss dem Vertragspartner zur Einsicht gestellt werden (z.B. durch Anheftung an den eigentlichen Vertrag), der bloße Hinweis auf die Geltung der VOB im Vertrag reicht nicht zu ihrer Geltung aus. Dies ist bei privaten, nicht gewerbrlichen Bauherren heikel: die VOB/B wird nur dann Vertragsbestandteil und entfaltet Geltung, wenn den Bauherren seitens des Bauträgers, des Schlüsselfertiganbieters oder dem Bauunternehmen die Möglichkeit der Einsichtnahme bei Vertragsschluss gewährt wurde. Hier sollten Sie im Streitfall besonderes Augenmerk darauf richten: Gewerbliche Anbieter von Bauleistungen gehen oft falsch von einer wirksamen Einbeziehung der VOB/B aus. Dies kann streitentscheidend sein!

Der Werkvertrag ist - wenn zwischen Bauherren und Bauunternehmer nichts weiter vereinbart ist - nach meiner Auffassung grundsätzlich der für den Bauherren günstigere Vertrag. Hier untersteht die gesamte Beziehung zwischen Bauherrn und Bauunternehmer den gesetzlichen Vorschriften des BGB, die für den Bauherren im Gegensatz zu den VOB in wesentlichen Punkten günstigere weil einfachere Regelungen vorsehen. Denn beim VOB-Vertrag hat jede Partei eine breite Palette von unübersichtlichen Regeln zu beachten, will sie ihre Rechte wahren.

Oft entsteht zwischen den Vertragsparteien Streit wegen Mängeln am Bauwerk. Ein fehlerhaftes Bauwerk liegt vor, wenn entweder ein funktioneller Mangel besteht (z.B. eingebaute Fenster sind undicht; feuchter Keller...), ein Verstoß gegen anerkannte Regeln der Technik vorliegt (z.B. gegen DIN-Vorschriften ) oder vereinbarte Eigenschaften des Bauwerks nicht eingehalten wurden (Abweichung Ist- vom Soll-Zustand des Leistungsverzeichnisses bzw. der Leistungsbeschreibung). Ein solches Leistungsverzeichnis bzw. eine Leistungsbeschreibung sollte bei Vertragsschluss aufgestellt und sehr genau »durchforstet« sowie geprüft werden, damit die Leistungen des Bauunternehmers auch vollständig und genau aufgeführt sind. Sinnvoll ist manchmal eine sogenannte »funktionale Leistungsbeschreibung«. Hier wird der Zweck des Bauwerks und sein Funktionssinn beschrieben, dadurch umgeht man Vertragslücken, die später zu Streit über zusätzliche Vergütungen führen können.

Beim Werkvertrag schuldet der Unternehmer primär die Herstellung des vertragsmäßig bestimmten Werkes, also die fehlerfreie Herstellung des Hauses. Liegen Mängel vor, so hat der Unternehmer das Recht und die Pflicht, nachzubessern. Gelingt ihm dies nicht oder bemüht er sich innerhalb einer gesetzten Frist nicht um Nachbesserung, so kann der Bauherr den Vertrag rückgängig machen, den Werklohn mindern und/oder Schadensersatz verlangen. Die Wandlung kommt nur selten in Frage, da der Bauherr oft nicht in der Lage ist, die Leistungen des Unternehmers zurück zu gewähren.

Wichtig ist es, Mängel im Bauablauf zu dokumentieren. Sollte die Gefahr bestehen, das Mängel durch fortgeführtes Bauen (fehlerhafter Estrich wird verfließt) verdeckt werden, besteht die Möglichkeit, bei Gericht im Rahmen eines selbständigen Beweisverfahrens diese Mängel »gerichtsfest« zu dokumentieren. Dabei wird der Gutachter vom Gericht bestellt und wird daher von diesem auch als objektiv angesehen. Oder es sollte sich bei der IHK, der Architektenkammer oder einem im Baurecht tätigen Rechtsanwalt nach einem Gutachter erkundigt werden, der dann im Auftrag des Bauherren die Fehlerquellen dokumentiert und analysiert.

Wenn Abschlagszahlungen oder die Schlusszahlung zu leisten sind und Mängel vorliegen: Auf jeden Fall die Zahlungen unter Vorbehalt bei Benennung des Mangels stellen. Außerdem darf der Bauherr bei Mängeln nach § 641 III BGB  den dreifachen Betrag der Mängelbeseitigungskosten einbehalten (Druckzuschlag).

Egal ob ein Haus gebaut oder eine neu hergestellte Eigentumswohnung bzw. ein neues Haus gekauft wird: Wichtig ist es, den Vertrag im Vorfeld anwaltlich prüfen zu lassen. Der Rechtsanwalt kann auch oftmals durch eine Datenbankabfrage (z.B. bei Creditreform) herausfinden, wie es um die wirtschaftliche Stabilität des Bauunternehmens steht. Nicht selten gehen Vorschüsse des Bauherren mit der Insolvenz des Bauunternehmens unter.

Sehr sinnvoll für jeden Bauherren und jedes Bauunternehmen ist die Vereinbarung der Schlichtungsordnung Bau (SOBau). Dieses Regelwerk wurde von erfahrenen Anwälten entworfen. Baustreitigkeiten können ohne Inanspruchnahme der völlig überlasteten Gerichte geschlichtet werden.