Denn eine pauschale Abrechnung der Heizkosten auf Basis der vom Vermieter an den Energieversorger geleisteten Vorauszahlungen entspricht nicht den Vorgaben der Heizkostenverordnung.
Das hat der BGH, Az.: V III ZR 156/11, entschieden. Bisher haben Vermieter die Heizkosten oft für das ganze Gebäude abgerechnet. Für die Abschläge, die Mieter zahlen, war dann nicht der aktuelle Verbrauch, sondern der des Vorjahres maßgeblich.
In der Entscheidung ging es um eine Mieterin, auf die der Vermieter die Heizkosten auf dem teilweise leerstehende Haus aus ihrer Sicht eindeutig auf sie abgewälzt hatte. Daher hatte sie die pauschale Nachzahlung verweigert.
Der Bundesgerichtshof hat nun aber die Zulässigkeit der Abrechnung nach dem Abflussprinzip im Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung verneint.
Der Vorsitzende Richter Wolfgang Ball erläuterte zu der Abrechnung nach dem Abflussprinzip bei der Urteilsverkündung: "So müsste ein Mieter, der in einem strengen Winter dort wohnt, unter Umständen nur die Heizkosten für den milden Winter im Jahr zuvor bezahlen - und umgekehrt", sagte der Vorsitzende Richter Wolfgang Ball bei der Urteilsverkündung. Das fand der BGH allerdings nicht gerecht.
verbrauchsbasierte Abrechnung
Der Vermieter muss nach Ansicht des BGH vielmehr den tatsächlichen Verbrauch bei der Heizkostenabrechnung zugrunde legen. So wird in der heute veröffentlichten Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs Nr. 18/2012 erläutert: "Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip den Vorgaben der Heizkostenverordnung nicht entspricht.
Gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenV* sind die in die Abrechnung einzustellenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage insbesondere "die Kosten der verbrauchten Brennstoffe". Dieser Regelung ist zu entnehmen, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden können (sogenanntes Leistungsprinzip). Dem wird eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip nicht gerecht.
Der Senat hat weiter entschieden, dass ein derartiger Mangel der Abrechnung nicht durch eine Kürzung der Heizkostenforderung nach § 12 HeizkostenV* ausgeglichen werden kann. Denn diese Vorschrift betrifft nur den Fall, dass über die Kosten des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird. Um einen derartigen Abrechnungsfehler ging es im Streitfall nicht." Die Sache sei nun an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden. Dort werde die Klägerin die Gelegenheit haben, eine Abrechnung nach dem Leistungsprinzip nachzuholen.
Fazit
Das Urteil ist zu begrüßen. Es wird als neues Grundsatzurteil über die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung die Rechte der Mieter stärken und erhebliche praktische Auswirkungen haben.
Rechtsanwältin Amrei Viola Wienen
- Wirtschaftsmediatorin -
Anwaltskanzlei Wienen
Kurfürstendamm 125 A
10711 Berlin
Telefon: 030 / 390 398 80
www.Kanzlei-Wienen.de
