Ausgangslage
Wer eine Immobilie erwirbt denkt gewöhnlich darüber nach, ob der geforderte Kaufpreis für das konkrete Objekt angemessen ist. Dabei hat der Erwerber verschiedenste Gesichtspunkte abzuwägen, unter anderem auch, welchen Wert er dem Gebäude und welchen Wert er dem Grund und Boden beimisst. Aus einer solchermaßen angestellten Kalkulation können sich Käufer und Verkäufer dann auf einen Gesamtkaufpreis einigen.
Diese Einigung wird sich im Falle einer Vermietung dieser Immobilie auch steuerlich auswirken, sodass es sinnvoll sein kann, die Aufteilung des Kaufpreises bereits im notariellen Kaufvertrag festzuhalten und Aufzeichnungen zu erstellen, in denen die Kalkulationsgrundlagen festgehalten sind. Denn einer wirtschaftlich nachvollziehbaren Kaufpreisaufteilung ist auch steuerlich zu folgen, so der Bundesfinanzhof in seinem Urteil vom 16.9.2015 - IX R 12/14.
Steuerliche Grundlagen
Wer eine Immobilie vermietet, erzielt aus der Vermietung regelmäßig Mieteinnahmen, die nach Abzug von Werbungskosten als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung der Besteuerung unterfallen. Werbungskosten sind dabei Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Erzielung der Mieteinnahmen anfallen, also etwa die zu bezahlenden Betriebskosten des vermieteten Objekts oder die Zinsen, die anfallen, wenn die Anschaffung des Objekts mit einem Darlehen finanziert wurde. Auch die Abschreibungen - Terminologie des Gesetzes: Absetzung für Abnutzung, kurz AfA - sind Werbungskosten. Mit ihr wird berücksichtigt, dass das Objekt über viele Jahre genutzt wird und dabei der Abnutzung unterliegt. Neben der Frage, über welchen Zeitraum eine Abschreibung vorgenommen werden kann ist u.a. zunächst einmal die Frage zu beantworten, ob überhaupt ein abschreibungsfähiges Wirtschaftsgut vorliegt. Dies ist bei Immobilien nur bezüglich des Gebäudes, nicht aber bezüglich des Grund und Bodens der Fall. Nur das Gebäude ist ein Wirtschaftsgut, das der Abnutzung unterfällt, nicht hingegen der Grund und Boden. Daher ist in Vermietungsfällen die Frage zu beantworten, welcher Anteil der Anschaffungs- bzw. der Herstellungskosten eines entgeltlich erworbenen Objekts auf den Grund und Boden und welcher Anteil auf das Gebäude entfällt.
Entscheidung des Bundesfinanzhofs
In seinem Urteil vom 16.9.2015 - IX R 12/14 - hat der Bundesfinanzhof entschieden, eine Kaufpreisaufteilung, die im Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer vorgenommen wurde, grundsätzlich auch der Besteuerung zu Grunde zu legen ist. Voraussetzung ist, dass die Kaufpreisaufteilung
- nicht nur zum Schein getroffen wurde,
- keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und
- sie die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint.
Eine Korrektur der von den Parteien getroffenen Aufteilung des Anschaffungspreises auf Grund und Gebäude ist lediglich geboten, wenn sie die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt. In diesem Falle ist die Aufteilung im Kaufvertrag durch eine Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Gebäude zu ersetzen. Dabei rechtfertigt es eine wesentliche Diskrepanz zu den Bodenrichtwerten nicht ohne weiteres, diese an die Stelle der vereinbarten Werte zu setzen oder die auf Grund und Gebäude entfallenden Anschaffungskosten zu schätzen. Es handelt sich lediglich um ein Indiz dafür, dass die vertragliche Aufteilung ggf. nicht die realen Werte wiedergibt, so der BFH.
Empfehlung
Es kann daher im Vorfeld des Erwerbs sinnvoll sein, sich mit der Kaufpreisaufteilung etwas genauer auseinanderzusetzen, diese zu kalkulieren und gegebenenfalls im notariellen Kaufvertrag festzuhalten. Um sich allerdings nicht dem Vorwurf auszusetzen, dass die Aufteilung allein steuerlich motiviert war und damit dann "böse Überraschungen" zu erleben, sollte die Kalkulation wirtschaftlich nachvollziehbar sein. Idealerweise sollten die Erwägungen schriftlich festgehalten werden (etwa besondere Ausstattungsmerkmale des Gebäudes, dessen ursprüngliche Baukosten, etwaige Renovierungen, Wohnwert des Gebäudes, Kriterien des Grundstücks, etwa eine gepflegte Gartenanlage oder störender Baumbestand). Im Zweifel, insbesondere bei größeren Investitionen, sollte die Kaufpreisaufteilung durch ein Gutachten belegbar sein.
