Besteuerung von Immobilien künftig zum Verkehrswert
Kern der Reform ist die vom Bundesverfassungsgericht geforderte gleichartige Bewertung aller Vermögenswerte. Hiervon betroffen ist vor allem Grundbesitz, da Immobilien bislang mit einem vergleichsweise geringen Steuerwert angesetzt werden. Künftig soll hier der meist erheblich höhere Verkehrswert Grundlage der Besteuerung sein. Hierunter ist der Preis zu verstehen, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für ein Objekt zu erzielen wäre. Lediglich für Grundeigentum, das zu Wohnzwecken vermietet wird, nicht aber für Gewerbeimmobilien oder selbst genutzte Eigenheime, ist ein Bewertungsabschlag von 10 Prozent vorgesehen.
Im Einzelnen sollen folgende Bewertungsverfahren zur Anwendung kommen.
. Bei unbebauten Grundstücken wie z.B. Bauplätzen, bleibt der aktuelle von den örtlichen Gutachterausschüssen ermittelte Bodenrichtwert Bewertungsgrundlage. Der bisherige pauschale Abschlag von 20 Prozent, soll jedoch gestrichen werden.
. Für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen soll das Vergleichswertverfahren gelten. Dabei werden tatsächlich erzielte Preise von Verkäufen vergleichbarer Objekte herangezogen.
. Miet- oder Geschäftsgrundstücke werden künftig auf der Grundlage des Ertragswertverfahrens zur Erbschaftsteuer herangezogen. Dieser wird anhand des mit der Immobilie erzielbaren Ertrages, als Mitzins, ermittelt.
. Finden sich keine passenden Vergleichswerte oder lässt sich eine übliche Miete nicht ermitteln, greift das Sachwertverfahren. Dann gilt als Steuerwert die Summe aus dem Herstellungswert der Gebäude und dem Bodenwert.
Details zu den einzelnen Bewertungsverfahren sind in der Wertermittlungsverordnung (WertVO) geregelt. Außerdem sollen ergänzende Bestimmungen von der Verwaltung erlassen werden, welche die Bewertung erleichtern. Die wichtige Frage, wer die Bewertung veranlassen und letztlich auch bezahlen muss, blieb bislang unbeantwortet.
Wie sich die neuen Bewertungsvorschriften steuerlich auswirken, ist von Fall zu Fall unterschiedlich zu beurteilen. Gerade in Ballungsgebieten wie Hamburg ist jedoch mit einem erheblichen Anstieg der Steuerwerte auf breiter Front zu rechnen.
Höhere Freibeträge - für Hamburger Immobilien oft nicht ausreichend
Damit die höheren Bewertungen nicht zu einem höheren Gesamtsteueraufkommen führen, sollen gleichzeitig die Freibeträge für Ehegatten auf 500.000 Euro und die für Kinder auf 400.000 Euro erhöht werden (siehe Übersicht). Dadurch - so der Wille der Regierung - soll der gewöhnliche Immobilienerwerb innerhalb der Familie steuerfrei bleiben. In Hamburg wird dieses Ziel jedoch nur schwer zu erreichen sein. Hier liegen die Preise vieler Einfamilienhäuser jenseits dieser Freibeträge. Nicht zuletzt aus diesem Grund ist Hamburg schon heute Spitze beim Erbschaftsteueraufkommen. In der Hansestadt liegt die Steuerlast pro Kopf beim Erbfall zweieinhalb mal so hoch wie im Bundesdurchschnitt. Richtig teuer wird es künftig, wenn Geschwister, Neffen oder Nichten erben. Diese müssen bei einem Freibetrag von lediglich 20.000 Euro mindestens 30 Prozent Erbschaftsteuer an das Finanzamt abführen. Unter diesen Bedingungen werden nicht wenige Erben die erlangten Immobilien veräußern müssen, um der Steuerpflicht nachzukommen. Dies betrifft auch nichteheliche Lebensgefährten - nicht zu verwechseln mit gleichgeschlechtlichen Lebenspartnern. Nur letzteren sollen nach dem Gesetzesentwurf bei Eintragung der Lebenspartnerschaft künftig die gleichen Freibeträge wie Ehegatten zustehen.
Nachbesserungen bleiben möglich
Mit einem Inkrafttreten der Reform ist nicht vor dem 1. April 2008 zu rechnen. Möglicherweise werden am bisherigen Entwurf noch Korrekturen vorgenommen. Insbesondere aus CDU-geführten Ländern gibt es die Forderung nachzubessern. So wurde z.B. für Immobilien die Beibehaltung eines Bewertungsabschlags bei unbebauten Grundstücken von mindestens 10 Prozent wieder ins Spiel gebracht. Zudem fordert der Finanzausschuss des Bundesrates eine stärkere Differenzierung zwischen sonstigen Verwandten und familienfremden Personen.
Fazit: Grundeigentümer werden die Hauptlast der Erbschaftsteuerreform tragen. Insbesondere bei größeren Immobilienwerten können die höheren Freibeträge - die nur den engsten Angehörigen gewährt werden - eine steigende Bewertung meist nicht kompensieren. Im Einzelfall ist dann zu prüfen, ob eine lebzeitige Übertragung nach geltendem Recht aus steuerlichen Gründen geboten ist. Oder man vertraut darauf, dass die Große Koalition es nicht schafft, die Reform bis Ende 2008 durchzusetzen. Denn dann - so das Bundesverfassungsgericht unmissverständlich - dürfte ab 2009 überhaupt keine Erbschaftsteuer mehr erhoben werden.
Übersicht: Alte und neue Freibeträge und Steuertarife bei ausgewählten Personen
Person Freibetrag alt Freibetrag neu Steuersatz alt Steuersatz neu
Ehegatte 307.000 € 500.000 € 7% - 30% 7% - 30%
Kinder 205.000 € 400.000 € 7% - 30% 7% - 30%
Enkel 51.200 € 200.000 € 7% - 30% 7% - 30%
Geschwister 10.300 € 20.000 € 12% - 40% 30% - 50%
Neffen, Nichten 10.300 € 20.000 € 12% - 40% 30% - 50%
Lebensgefährte 5.200 € 20.000 € 17% - 50% 30% - 50%
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