Ob eine Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß ist, ist entscheidend für die Einhaltung der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB. Ist die Jahresfrist verstrichen und liegt keine formell ordnungsgemäße Abrechnung vor, hat der Mieter (bei entsprechender mietvertraglicher Vereinbarung) zwar weiter einen durchsetzbaren Anspruch auf Erteilung einer Abrechnung, dem Vermieter ist eine Nachforderung daraus jedoch verwehrt. Eine formell korrekte Betriebskostenabrechnung kann zudem einen fälligen Nachzahlungsanspruch zu Gunsten des Vermieters begründen, sofern der Mieter keine Einwendungen aufgrund inhaltlicher Fehler der Abrechnung erhebt.
Zu den Anforderungen an eine formell korrekte Betriebskostenabrechnung gehört , dass die Abrechnung eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Das bedeutet, dass die Gesamtkosten, der zugrundegelegte Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und die in Abzug gebrachten Vorauszahlungen aufgeführt und, soweit erforderlich, erläutert werden.
Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH musste nun darüber entscheiden, ob eine Betriebskostenabrechnung formell korrekt ist, wenn der Vermieter keine Vorauszahlungen des Mieters in Abzug gebracht hat.
Der Bundesgerichtshof entschied am 15.02.2012 (Az.: VIII ZR 197/11), dass das Fehlen der Vorauszahlungen die Abrechnung nicht formell unwirksam mache.
Denn entsprechend der Rechtsprechung des Senats seien an die Abrechnung keine zu hohen formellen Anforderungen zu stellen. Die Abrechnung solle den Mieter demzufolge lediglich in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Fehlten Angaben über die Vorauszahlungen des Mieters, sei daraus zu schließen, dass der Vermieter diese mit Null angesetzt habe. Die Abrechnung sei für den Mieter also trotzdem gedanklich und rechnerich nachvollziehbar und damit formell nicht zu beanstanden. Das Fehlen etwaiger in Abzug zu bringender Vorauszahlungsbeträge stelle lediglich einen inhaltlichen, materiellen Mangel der Betriebskostenabrechnung dar.
Beraterhinweis:
Im Ergebnis wird daher der bisherigen Vorgabe des BGH, dass eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung nur vorliegt, wenn die gezahlten Vorauszahlungen des Mieters in Abzug gebracht werden, nicht mehr Rechnung getragen. Da die Abrechnung auch ohne Abzug der geleisteten Vorauszahlungen als formell korrekt angesehen wird, kann der Vermieter daraus einen fälligen Nachzahlungsanspruch ableiten. Inhaltliche Fehler der Abrechnung muss der Mieter binnen Jahresfrist rügen. Verpasst der Mieter diese Frist, kann er sich auf das Fehlen der ihm geleisteten Vorauszahlungen nicht mehr berufen und muss gegebenenfalls eine hohe Nachzahlung leisten. Die Entscheidung des BGH ist aus Mietersicht daher abzulehnen.
