Mietvertrag - ordentliche Kündigung

Rechtswörterbuch

 Normen 

§ 542 BGB

§ 573 BGB

 Information 

1. Allgemein

Beendigung eines auf unbestimmte Zeit eingegangenen Mietverhältnisses innerhalb der vereinbarten oder gesetzlichen Kündigungsfrist.

Gemäß § 542 BGB kann jede Partei das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Vorschriften kündigen.

2. Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter

Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter erfordert daneben immer das Vorliegen eines Kündigungsgrundes.

Dieser ist nach der gesetzlichen Regelung des § 573 Abs. 1 BGB gegeben, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Beispielhaft sind in § 573 Abs. 2 BGB einige Fälle des berechtigten Vermieterinteresses aufgeführt:

  • Der Eigenbedarf des Vermieters.

  • Die schuldhafte Verletzung der vertraglichen Pflichten durch den Mieter.

    Die lange Zeit höchstrichterlich umstrittenen Frage, ob der Kündigungsgrund der "schuldhaften Vertragsverletzung durch den Mieter" entsprechend der fristlosen Kündigung des Mietvertrages auch den vorherigen Ausspruch einer Abmahnung erfordert, wurde mit der Entscheidung BGH 28.11.2007 - VIII ZR 145/07 verneint.

    Die Voraussetzungen einer ordentlichen Kündigung aufgrund des Zahlungsverzugs des Mieters sind vom BGH mit dem Urteil BGH 10.10.2012 - VIII ZR 107/12 erstmalig festgestellt worden. Danach müssen sowohl die Dauer und die Höhe des Zahlungsverzugs berücksichtigt werden: Nach der Ansicht der Richter ist die Erheblichkeitsgrenze nicht überschritten, wenn der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und zudem die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt.

    Eine Kündigung des Vermieters wegen der Verletzung der Pflicht des Mieters, Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten zu dulden, kommt nicht erst dann in Betracht, wenn der Vermieter gegen den Mieter vor Ausspruch der Kündigung einen (rechtskräftig) titulierten Duldungstitel erstritten hat. Dem Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses vielmehr auch schon vor Erhebung einer Duldungsklage und Erwirkung eines Titels unzumutbar sein mit der Folge, dass eine fristlose Kündigung das Mietverhältnis beendet. Gleichermaßen kann die verweigerte Duldung eine derart schwere Vertragsverletzung sein, dass (auch) eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt ist (BGH 15.04.2015 - VIII ZR 281/13).

  • Die Möglichkeit, das Grundstück angemessen wirtschaftlich zu verwerten.

Hinweis:

Die Kündigung zur angemessenen Verwertung des Grundstücks ist gemäß Art. 232 § 2 EGBGB in den neuen Bundesländern und in Ostberlin ausgeschlossen.

3. Kündigung durch den Mieter

Der Mieter kann das Mietverhältnis innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist ohne Angaben von Gründen kündigen.

Die Vorschriften sind nicht abdingbar.

4. Kündigung durch den Käufer

Der Käufer einer Immobilie/eines Grundstücks kann erst dann den Mietvertrag wirksam kündigen, wenn er als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Unerheblich ist der Abschluss des Kaufvertrags.

5. Form und Frist

Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses erfordert gemäß § 568 BGB die Schriftform. In dem Schreiben ist der Kündigungsgrund zu nennen (bei Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter). Andere als die im Kündigungsschreiben genannten Gründe sind nur zu berücksichtigen, wenn sie nachträglich entstanden sind.

Die Kündigung eines gewerblichen Mietvertrags kann gemäß § 542 BGB auch mündlich erfolgen.

Zu den geltenden Kündigungsfristen siehe den Beitrag "Mietvertrag - Kündigungsfrist".

6. Altmietverträge

Nach mehreren Urteilen des BGH (z.B. BGH 18.06.2003 - VIII ZR 240/02) ist auf Mietverträge, die vor dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 01.09.2001 geschlossen wurden, das alte, für den Mieter geltende Kündigungsrecht anzuwenden. Voraussetzung ist, dass es sich um Formularklauseln handelt, d.h. auf die wörtliche oder sinngemäße Wiedergabe der damaligen gesetzlichen Kündigungsfristen im Vertrag.

Aber: Für Kündigungen von Mietern ab dem 01.06.2005 gelten auch für vor dem 01.09.2001 abgeschlossene Formular-Mietverträge die dreimonatigen Kündigungsfristen.

7. Ausschluss des Kündigungsrechts

U.a. in der Entscheidung BGH 19.11.2008 - VIII ZR 30/08 hat der BGH für die Zulässigkeit eines Kündigungsausschlusses durch den Mieter folgende Grundsätze aufgestellt:

  • In einem Individualvertrag kann das Kündigungsrecht des Mieters bis zu einem Zeitraum von vier Jahren ausgeschlossen werden.

  • In einem Formularvertrag ist weiter zu unterscheiden:

    1. a)

      Der Kündigungsausschluss gilt für bis zu vier Jahre:

      • Eine derartige Vereinbarung ist zulässig, wenn der Kündigungsausschluss für beide Vertragspartner gilt und auf die ordentliche Kündigung begrenzt ist.

      • Bei einem einseitigen Ausschluss ist eine derartige Vereinbarung nur möglich, wenn gleichzeitig eine Staffelmiete vereinbart wurde.

    2. b)

      Der Kündigungsausschluss gilt für mehr als vier Jahre:

      Eine derartige Vereinbarung ist in allen Konstellationen unzulässig, es sei denn es handelt sich um eine vor dem 01.09.2001 vereinbarte Staffelmiete.

8. Räumung der Wohnung

8.1 Untermiete

Die Räumungsvollstreckung darf nicht betrieben werden, wenn ein Dritter, der weder im Vollstreckungstitel noch in der diesem beigefügten Vollstreckungsklausel namentlich bezeichnet ist, im Besitz der Mietsache ist (BGH 14.08.2008 - I ZB 39/08).

8.2 Nichteheliche Lebensgemeinschaft

Die Frage, ob für eine Zwangsvollstreckung auf Räumung und Herausgabe einer Wohnung nach § 885 ZPO auch ein gegen den nichtehelichen Lebensgefährten des Schuldners gerichteter Vollstreckungstitel erforderlich ist, wurde mit der Entscheidung BGH 19.03.2008 - I ZB 56/07 bejaht.

Allein aus der Aufnahme in die Wohnung kann aber bei einem nichtehelichen Lebensgefährten nicht auf einen Mitbesitz geschlossen werden. Vielmehr muss anhand der tatsächlichen Umstände des jeweiligen Falles beurteilt werden, ob der nichteheliche Lebensgefährte Mitbesitzer oder nicht nur Besitzdiener ist. Die Einräumung des Mitbesitzes an den nichtehelichen Lebensgefährten muss durch eine von einem entsprechenden Willen getragene Handlung des zuvor alleinbesitzenden Mieters nach außen erkennbar sein.

Anhaltspunkte, durch die sich nach außen die Einräumung des Mitbesitzes dokumentiert, sind die Anzeige des Mieters an den Vermieter von der beabsichtigten oder erfolgten Aufnahme des nichtehelichen Lebensgefährten oder seine Anmeldung in der Wohnung beim Einwohnermeldeamt.

Minderjährige Kinder, die mit ihren Eltern zusammenleben, haben grundsätzlich keinen Mitbesitz an der gemeinsam benutzten Wohnung. Die Besitzverhältnisse an der Wohnung, in der die Familie lebt, ändern sich im Regelfall nicht, wenn das Kind volljährig wird und mit seinen Eltern weiter zusammenwohnt. Etwas anderes kann nur gelten, wenn eine Änderung der Besitzverhältnisse volljähriger Kinder an der elterlichen Wohnung nach außen eindeutig erkennbar geworden ist (BGH 19.03.2008 - I ZB 56/07).

8.3 Wohnungsräumung ohne Titel

Ein Vermieter, der nach erfolgter Kündigung ohne das Vorliegen eines Vollstreckungstitels die Wohnung räumen lässt, hat seinem Mieter nach der Entscheidung AG Reinbek 20.05.2008 - 5 C 624/06 ein Schmerzensgeld in Höhe von 2.500,00 EUR zu zahlen.

8.4 Einstellung der Versorgungsleistungen

Mit dem Ende des Mietverhältnisses ist der Vermieter grundsätzlich nicht mehr verpflichtet, Versorgungsleistungen zu erbringen. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Mieter sich mit Mietzinsen und Nutzungsentschädigung im Zahlungsverzug befindet (BGH 06.05.2009 - XII ZR 137/07).

 Siehe auch 

BGH 12.05.2010 - VIII ZR 96/09 (Anforderungen an Begründung einer Mietzahlungsverzugskündigung)

BGH 21.10.2009 - VIII ZR 64/09 (unpünktliche Zahlungen des Sozialamtes kein Kündigungsgrund)

BGH 15.07.2009 - VIII ZR 307/08 (Kündigungsausschluss in Mietvertrag über Studentenwohnheimzimmer)

BGH 10.03.2004 - VIII ZR 64/03 (Weitergeltung der alten Kündigungsfristen auch, wenn durch Fußnote auf sie verwiesen)

Börstinghaus: Kündigungsrechtsausschlussvereinbarungen in der Wohnraummiete; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2009, 1391

Haase: Räumungsvergleich und Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs; Zeitschrift für Miet- und Raumrecht - ZMR 2000, 653

Harz/Riecke/Schmid: Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigentumsrecht; 5. Auflage 2015

Horst: Fortbestand mietvertraglicher Alt-Kündigungsfristen; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2003, 2720

Kinne: Wohnraumkündigung wegen Vertragsverletzung des Mieters und wegen Eigenbedarfs des Vermieters - Voraussetzungen und Folgen; Zeitschrift für Miet- und Raumrecht - ZMR 2001, 251, 317

Langheim: Entlassung eines Ehegatten aus dem gemeinsamen Mietvertrag bei Trennung und Scheidung; Zeitschrift für das gesamte Familienrecht - FamRZ 2007, 2030

Martinek: Kündigungsrechtsausschluss im "Studentenbuden"-Mietvertrag; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2009, 3613

Neuhaus: Handbuch der Geschäftsraummiete; 6. Auflage 2016