Grundsteuer

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1. Begriff der Grundsteuer / Allgemeines

Die Grundsteuer gehört wie die Gewerbesteuer zu den Realsteuern, die von den Gemeinden erhoben werden. Ihre Erhebung knüpft an das Halten von Grundbesitz an. Sie richtet sich in der Höhe nach dem Wert des Grundstücks.

Die Grundsteuer entfällt auf alle Arten von Grund- und Immobilienbesitz, also auch auf Teileigentum und Erbbaurechte.

Ähnlich wie bei der Gewerbesteuer bedienen sich die Kommunen bei der Festlegung der Grundsteuer unterschiedlicher Hebesätze. Das führt dazu, dass die Grundsteuer in manchen Städten und Gemeinden relativ hoch, in anderen hingegen eher niedrig ausfällt.

Die Grundsteuer wird unabhängig von den persönlichen Verhältnissen des Eigentümers und unabhängig von individuellen Belastungen des Grundbesitzes erhoben. Schulden im Zusammenhang mit Grundstücken wie etwa Hypotheken haben also auf ihre Höhe keinen Einfluss.

Schuldner der Grundsteuer ist grundsätzlich der Eigentümer des Grundbesitzes. Gehört ein Grundstück mehreren Personen haften sämtliche Eigentümer gesamtschuldnerisch für die Grundsteuer. Die Gemeinde kann somit die Grundsteuer in voller Höhe bei einem Miteigentümer beitreiben, wenn z.B. die übrigen Eigentümer nicht zahlungsfähig sind.

Neben den eigentlichen Steuerschuldnern kommt in bestimmten Fällen auch eine Haftung Dritter für die Grundsteuer in Betracht. So haften z.B.

  • der Nießbraucher für die Grundsteuer auf Grundstücke, an denen ihm ein Nießbrauch bestellt worden ist;

  • der Erwerber für rückständige Grundsteuer auf das von ihm erworbene Grundstück. Die Haftung beschränkt sich hier allerdings auf die Grundsteuer des Erwerbsjahres und des vorhergehenden Jahres, bei einem Grundstückskauf in 1994 also z.B. auf die Grundsteuer ab 1. Januar 1993.

Praxistipp:

Die Grundsteuer kann bei vermietetem Haus- und Grundbesitz als abzugsfähige Werbungskosten angesetzt werden.

2. Berechnung

Ausgangspunkt für die Berechnung der Grundsteuer ist der Einheitswert des Objekts (dieser liegt deutlich unter dem Verkehrswert). Den ermittelten Einheitswert multipliziert die Finanzbehörde mit der betreffenden Steuermesszahl (§ 14, § 15 GrStG). Diese beträgt für:

Betriebe der Land- und Forstwirtschaft:6 vom Tausend
Einfamilienhäuser für die ersten 38.347 EUR Einheitswert:2,6 vom Tausend
Einfamilienhäuser für den 38.347 EUR übersteigenden Rest des Einheitswertes:3,5 vom Tausend
Zweifamilienhäuser: 3,1 vom Tausend
alle restlichen Grundstücke:3,5 vom Tausend

Die Multiplikation des Einheitswertes mit der Steuermesszahl ergibt den Grundsteuermessbetrag. Zuständig für die Festsetzung des Grundsteuermessbetrages in einem besonderen Grundsteuermessbescheid ist das Finanzamt, in dessen Zuständigkeitsbereich der Grundbesitz liegt.

Auf den Grundsteuermessbetrag wendet die Gemeinde, in der der Grundbesitz liegt, einen Hebesatz an, d.h. sie multipliziert den Grundsteuermessbetrag mit einem prozentualen Vervielfältiger, um die Grundsteuer zu ermitteln.

Man unterscheidet dabei grundsätzlich zwischen

  • Grundsteuer "A" für land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitz (die Hebesätze der Gemeinden sind hier regelmäßig niedriger als beim übrigen Grundbesitz) und

  • Grundsteuer "B" für gewerbliche und Wohnungsgrundstücke, mit einem durchweg höheren Hebesatz.

Die Kommune multipliziert nun diesen Steuermessbetrag mit dem betreffenden Hebesatz, der von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich hoch ausfällt. Das Ergebnis ist die Steuerschuld. Diese wird im sog. Grundsteuerbescheid festgesetzt.

Beispiel:

Der in der Gemeinde B-Stadt gelegene Grundbesitz hat einen Einheitswert von 90.000 EUR. Die Gemeinde hat einen Hebesatz Grundsteuer "A" von 220 % und Grundsteuer "B" von 340 %. Bei dem Grundbesitz handelt es sich um:

a) einen landwirtschaftlichen Betrieb
b) ein Einfamilienhaus
c) eine Eigentumswohnung

Lösung:

a) Grundsteuermessbetrag ist 540,- EUR (Einheitswert 90.000 EUR x 6,0 v. Tausend). Die Grundsteuer "A" beträgt daher 1.188,- EUR (Messbetrag von 540 x Hebesatz 220 %).

b) Grundsteuermessbetrag ist hier 280,49 EUR (Einheitswert 38.347 EUR x 2,6 v. Tausend addiert mit 51.653 EUR x 3,5 v. Tausend). Die Grundsteuer "B" beläuft sich daher auf 953,66 EUR (Messbetrag von 280,49 x Hebesatz 340 %).

c) Grundsteuermessbetrag: 315,- EUR (Einheitswert 90.000 EUR x 3,5 v. Tausend). Grundsteuer "B": 1.071,- EUR (Messbetrag von 315 x Hebesatz 340 %).

3. Befreiung von der Grundsteuer

In engen Grenzen regeln die §§ 3 - 8 GrStG Befreiungen von der Grundsteuer. Die Befreiungen hängen dabei von der objektiven Nutzungsart des Grundbesitzes ab. Persönliche Befreiungsgründe wie Alter, niedriges Einkommen oder hohe Belastung des Grundbesitzes sind im GrStG nicht vorgesehen. Im Einzelnen gelten danach Steuerbefreiungen für den Grundbesitz

  • der Körperschaften öffentlichen Rechts (Gebietskörperschaften), den sie im Rahmen ihrer hoheitlichen Aufgaben nutzen. Nicht steuerbefreit ist allerdings der Grundbesitz von Berufsvertretungen, Berufsverbänden, kassenärztlichen Vereinigungen;

  • der Deutschen Bundes- und Reichsbahn für Verwaltungszwecke sowie Schienenwege und Ladestraßen. Grundbesitz für die übrigen Betriebszwecke unterliegt einer um 50 % ermäßigten Grundsteuer;

  • von Religionsgemeinschaften, Orden u.ä., der für die Verwaltung, Unterricht, Erziehung, Wissenschaft verwendet wird. Ebenso befreit sind Dienstgrundstücke und Dienstwohnungen von Geistlichen;

  • der gemeinnützigen Körperschaften (z.B. Vereine) für gemeinnützige und mildtätige Zwecke;

  • soweit er zu Wohnzwecken in engem Zusammenhang mit steuerbegünstigten Zwecken genutzt wird, z.B. Gemeinschaftsunterkünfte von Polizei und Streitkräften, Bereitschaftsunterkünfte in Krankenhäusern, Pflegeheimen, Altenheimen, Kinderheimen und Schülerheimen;

  • privater Eigentümer, der im Rahmen öffentlicher Aufgaben benutzt wird, z.B. für folgende Zwecke:

    • Gottesdienste

    • Friedhöfe und Bestattungsplätze

    • öffentlicher Verkehr

    • Flugplätze

    • fließende Gewässer, Talsperren

  • privater Eigentümer, der wissenschaftlichen Zwecken, Unterrichtszwecken oder erzieherischen Zwecken dient. Voraussetzung ist die Vorlage einer Bescheinigung der Landesbehörde (z.B. des Kultusministeriums), dass die Nutzung im Rahmen öffentlicher Aufgaben erfolgt;

  • zum Betrieb eines Krankenhauses.

Gemäß § 3 GrStG entfällt bei dem Erwerb eines Grundstücks von der öffentlichen Hand die Pflicht zur Zahlung der Grundsteuer, wenn das Grundstück im Rahmen einer Public Private Partnership für einen öffentlichen Dienst oder Gebrauch benutzt wird und die Rückübertragung des Grundstücks am Ende des Vertragszeitraums vereinbart wurde.

4. Rechtsschutz

Der Grundsteuermessbescheid stellt einen Grundlagenbescheid im Sinne des § 171 Abs. 10 AO dar. Einwendungen gegen die Höhe der Grundsteuer - soweit nicht der Hebesatz und seine zutreffende Anwendung strittig sind - können nur gegen den Grundsteuermessbescheid erhoben werden. Ein eventueller Einspruch muss sich also unbedingt gegen den Messbescheid des Finanzamtes, nicht gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde richten. Soll dagegen der Grundsteuerbescheid selbst angefochten werden, muss Widerspruch eingelegt werden. Im weiteren Rechtsbehelfsverfahren sind dann nicht die Finanzgerichte, sondern die Verwaltungsgerichte zuständig.

 Siehe auch 

Eisele: Die Grundsteuer; Neue Wirtschafts-Briefe - NWB 2003, 3037 und 3125

Henneke/Plünder/Waldhoff: Recht der Kommunalfinanzen; Handbuch, 1. Auflage 2006

Troll/Eisele: Grundsteuergesetz; Kommentar; 9. Auflage 2006

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