Bauvertrag BGB

2.1 Allgemein

In § 650a Abs. 1 BGB wird zunächst der Begriff des Bauvertrags definiert als ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder zum Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Angeknüpft wird damit zum einen an den Begriff des Bauwerks: Zur Auslegung des Bauwerksbegriffs wird in der Regel an die zu § 634a Abs. 1 Nr 2 BGB ergangene Rechtsprechung angeknüpft werden können. Zum anderen wird auf den Begriff der Außenanlage Bezug genommen, der sich derzeit etwa in § 648a BGB findet.

Durch § 650a Abs. 2 BGB wird geregelt, wann ein Vertrag über die Instandhaltung eines Bauwerks als Bauvertrag anzusehen ist. Dies soll nur dann der Fall sein, wenn das Werk für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Bauwerks von wesentlicher Bedeutung ist. Nur unter diesen Voraussetzungen kann davon ausgegangen werden, dass es sich nach Vertragsdauer und -umfang um einen auf längerfristige Zusammenarbeit angelegten Vertrag handelt, bei dem die Anwendung der folgenden speziellen bauvertragsrechtlichen Vorschriften gerechtfertigt ist. Unter Instandhaltung sind Arbeiten zu verstehen, die zur Erhaltung des Soll-Zustandes des Bauwerks dienen. Instandhaltungsarbeiten, die für Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Bauwerks von wesentlicher Bedeutung sind, können etwa Pflege-, Wartungs- und Inspektionsleistungen sein, die der Erhaltung und/oder der Funktionsfähigkeit des Bauwerks dienen. Erfasst werden etwa Verträge zur Inspektion von Brücken oder zur Pflege und Wartung von tragenden oder sonst für den Bestand eines Bauwerks wichtigen Teilen.

2.2 Verbraucherbauvertrag

Verbraucherbauverträge sind gemäß § 650i BGB Verträge zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher, durch die ein Unternehmer zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird.

In § 650j BGB werden die vorvertraglichen Informationspflichten des Unternehmers beim Verbraucherbauvertrag geregelt. Danach ist der Unternehmer verpflichtet, den Verbraucher über die sich aus Artikel 249 EGBGB ergebenden Einzelheiten in der dort vorgegebenen Form zu unterrichten. Artikel 249 EGBGB sieht vor, dass dem Besteller rechtzeitig vor Abgabe von dessen Vertragserklärung eine Baubeschreibung in Textform zur Verfügung zu stellen ist, in der die wesentlichen Eigenschaften des angebotenen Werks in klarer und verständlicher Weise darzustellen sind. Die Baubeschreibung hat auch verbindliche Angaben zur Bauzeit zu enthalten.

Der Verbraucherbauvertrag kann gemäß § 650l BGB widerrufen werden.

Die Vorschrift des § 356d BGB enthält ergänzende Regelungen zu § 650k BGB. Sie sieht vor, dass die Widerrufsfrist des § 355 Abs. 2 BGB nicht beginnt, bevor der Unternehmer den Verbraucher entsprechend Artikel 249 § 3 EGBGB unterrichtet hat. Das Widerrufsrecht erlischt jedoch spätestens 12 Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss, unabhängig davon, ob eine ordnungsgemäße Belehrung erfolgt ist.

Die Rechtsfolgen des Widerrufs sind in § 357d BGB geregelt. Da die Bauarbeiten in der Regel auf dem Grundstück des Verbrauchers durchgeführt werden, führen diese zu einem Wertzuwachs auf Seiten des Verbrauchers, der im Fall eines Widerrufs oft nicht entsprechend § 355 Abs. 3 BGB zurückgewährt werden kann. Dies ist nach der Gesetzsbegründung (BT-Drs. 18/8486) z.B. beim Aushub der Baugrube, dem Betonieren von Fundamenten oder der Errichtung eines Dachstuhls der Fall. Die Vorschrift normiert daher eine - verschuldensunabhängige - Verpflichtung des Verbrauchers auf Wertersatz für die erbrachte Leistung gegenüber dem Unternehmer. Bei der Berechnung dieses Wertersatzes ist nach § 357d Satz 2 BGB die vereinbarte Vergütung zugrunde zu legen. Als Korrektiv für Fälle, in denen ein erhebliches Missverhältnis zwischen den vereinbarten Vertragsleistungen besteht, ordnet Satz 3 an, dass der Wertersatz auf der Grundlage des Marktwertes zu berechnen ist, wenn die vereinbarte Vergütung unverhältnismäßig hoch ist.

3.1 Allgemein

Bei Bauverträgen kommt es grundsätzlich regelmäig im Laufe des Bauvorhaben zu notwendigen oder gewünschten Änderungen des ursprünglichen Vertrags. § 650b BGB gibt diesem Bedarf eine Rechtsgrundlage. Dabei ist das Verfahren zweistufig aufgebaut:

• Absatz 1: Es kommt eine Einigung über eine Vertragsänderung zustande.

• Absatz 2: Die Parteien erzielen binnen 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens des Bestellers beim Unternehmer keine Einigung, dann hat der Besteller ein Anordnungsrecht.

3.2 Einigung über eine Vertragsänderung

Die Parteien sollen eine Einigung über die Änderungen und die insofern vom Besteller zu zahlende Mehr- oder Mindervergütung erzielen. Grundsätzlich muss sich der Unternehmer auf die Vertragsänderungen einlassen, mit folgenden Abweichungen:

• Bei nur gewünschten, aber nicht notwendigen Änderungen ist der Unternehmer nur zur Angebotserstellung verpflichtet, wenn ihm die Ausführung der Änderung zumutbar ist. Bei dem Vortrag von betriebsinternen Vorgängen für die Unzumutbarkeit trifft ihn die Beweislast.

• Trägt der Besteller die Verantwortung für die Planung des Bauwerks oder der Außenanlage, ist der Unternehmer nur dann zur Erstellung eines Angebots verpflichtet, wenn der Besteller die für die Änderung erforderliche Planung vorgenommen und dem Unternehmer zur Verfügung gestellt hat.

• Begehrt der Besteller eine Änderung, für die dem Unternehmer nach § 650c Abs. 1 S. 2 BGB kein Anspruch auf Vergütung für vermehrten Aufwand zusteht, streben die Parteien nur Einvernehmen über die Änderung an.

3.3 Anordnungsrecht

Kommt es innerhalb von 30 Tagen nach dem Zugang des Änderungsantrags bei dem Unternehmer zu keiner Einigung, kann der Besteller die Änderungen in Textform einseitig anordnen. Sofern es sich um eine gewünschte, aber nicht notwendige Änderung gemäß der Nr. 1 handelt, gilt dies nur wenn die Änderung für den Unternehmer zumutbar ist.