Zwingende Voraussetzung ist, dass tatsächlich Eigenbedarf des Vermieters besteht. Nach der gesetzlichen Regelung muss der Vermieter die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigen (vgl. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Familienangehörige sind in erster Linie Kinder, Eltern, Geschwister oder Enkel. Bei weiter entfernten Familienangehörigen und Haushaltsangehörigen ist nach h.M. eine besondere persönliche Verbundenheit erforderlich.
Weiterhin muss der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe für den Eigenbedarf vorbringen können, die zudem nicht rechtsmissbräuchlich sein dürfen. Häufige Streitpunkte sind in diesem Zusammenhang z.B. vergleichbare Alternativwohnungen im gleichen Haus oder überhöhter Wohnbedarf. Unter Umständen ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter eine Alternativwohnung anzubieten.
Der Eigenbedarf darf nach h.M. im Übrigen nicht im Zeitpunkt des Vertragsschlusses erkennbar gewesen bzw. vor Ablauf der Kündigungsfrist entfallen sein. Bei Wohnungsumwandlungen greift im Übrigen ein besonderer Kündigungsschutz (§ 577a Abs. 1 BGB).
Eine Eigenbedarfskündigung von Wohnraummietverhältnissen hat zwingend schriftlich zu erfolgen (vgl. § 568 Abs. 1 BGB). In dem Kündigungsschreiben sind zudem die Gründe für das berechtigte Interesse des Mieters anzugeben (vgl. § 573 Abs. 3 BGB). Empfehlenswert ist hier die Angabe der Bedarfsperson, des Verwandtschaftsverhältnisses, der bisherigen Wohnverhältnisse sowie der Gründe für den Wohnbedarf.
Die Kündigungsfristen richten sich nach § 573c Abs. 1 BGB, wonach die Dauer des Mietverhältnisses maßgeblich ist. Bei einer Mietdauer bis zu 3 Jahren ist eine Kündigung, die spätestens zum 3. Werktag eines Monats zugeht, zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Bei einer Mietdauer zwischen 3 und 8 Jahren erhöht sich die Kündigungsfrist auf 6 Monate, bei einer Mietdauer von über 8 Jahren auf 9 Monate.
Entscheidend für die Fristberechnung ist der Zugang der Kündigung. Hier ist zu beachten, dass der Vermieter die Beweislast für einen fristgerechten Zugang trägt. Mit einer normalen Briefsendung kann der Zugang nicht nachgewiesen werden. Die Versendung sollte zumindest per Einschreiben, bestenfalls per Boten mit persönlicher Empfangsbestätigung erfolgen.
Zuletzt sollte das Kündigungsschreiben auf das Widerspruchsrecht des Mieters hinweisen. In besonderen Härtefällen steht dem Mieter ein Widerspruchsrecht zu, das spätestens 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist erklärt werden muss (vgl. § 574 Abs. 1 BGB).
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