AG München v. 9.10.2013 - 472 C 7153/13
In einem früheren Rechtsstreit hatten die Parteien einen Vergleich geschlossen, in dem sich die Mieterin verpflichtet hatte, ihren Hund, einen Berner Sennenhund, auf dem Grundstück nur angeleint zu führen. Als die Mieterin den Hund erneut unangeleint laufen ließ, erfolgte zunächst die anwaltliche Abmahnung und, nachdem sich das Verhalten wiederholte, die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Später kam es zu einem weiteren Vorfall, bei dem der Hund einen anderen Mieter wütend angebellt haben und dabei wieder unangeleint gewesen sein soll und bei dem die Mieterin mit einem Stock nach dem Mitmieter geschlagen, diesen aber verfehlt haben soll. Dann folgte nochmals die fristlose Kündigung sowie die Räumungsklage, der vom Amtsgericht München stattgegeben wurde.
Unangeleinter Hund kann Pflichtverletzung darstellen
Fristlos kann der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nur kündigen, wenn dem Vermieter - unter Berücksichtigung des Verschuldens der Parteien - die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Mieter nicht mehr zuzumuten ist (§ 543 Abs. 1 BGB). Sowohl im Mietvertrag als auch durch einen Vergleich können die Parteien vereinbaren, dass ein Hund immer angeleint auf dem Vermietergrundstück zu führen ist. Verstößt der Mieter gegen diese von ihm übernommene Pflicht, liegt ein Vertragsverstoß - eine vertragliche Pflichtverletzung vor. Diese kann unter Berücksichtigung des Verschuldens (Vorsatz, Fahrlässigkeit) zur fristlosen oder zur ordentlichen, fristgemäßen Kündigung führen.
Abmahnung erforderlich oder nicht?
Allerdings ist es dem Vermieter regelmäßig zuzumuten, den Mieter zunächst abzumahnen; nur bei besonders massiven Vertragsverletzungen kann die sofortige fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung erfolgen. Die Mieter war bereits abgemahnt worden, aber nur wegen des Unangeleint-Lassens des Hundes. Es ist vertretbar, dann beim nächsten Verstoß gegen die Anleinpflicht die fristlose Kündigung ohne weitere Abmahnungen für zulässig zu halten. Das Amtsgericht hat sein Urteil aber auf den Vorfall mit dem Mitmieter gestützt. Eine solche "Fast-Tätlichkeit" - die Mieterin hatte mit dem Stock in Richtung den Mitmieters geschlagen, den Angriff dann aber wohl abbrechen wollen und daneben auf den Boden geschlagen - war aber zuvor nicht abgemahnt worden. Dennoch meinte das Gericht, wegen der Massivität des Vorfalls sei die sofortige fristlose Kündigung gerechtfertigt.
Außenstehende, die die Zeugenaussage des Mitmieters nicht gehört haben, werden nicht beurteilen können, ob der Amtsrichter richtig geurteilt hat oder ob er über das Ziel hinaus geschossen ist. Als Fazit bleibt jedoch: Verspricht der Mieter, seinen Hund stets anzuleinen, und verstößt er hiergegen, so droht ihm die Abmahnung und im Wiederholungsfall die fristlose Kündigung und der Verlust der Wohnung.
Rechtsanwalt Mathias Münch
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Lehrbeauftragter an der Beuth Hochschule für Technik
BRL BOEGE ROHDE LUEBBEHUESEN
www.BRL.de
Mathias.Muench@BRL.de
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