Wenn ein Grundstück z.B. zum Zwecke seiner besseren wirtschaftlichen Verwertung aufgeteilt werden soll, stellt sich beim Blick ins Grundbuch oft die Frage, wie dies angesichts der dort verzeichneten Grundpfandrechte anderer Gläubiger bewerkstelligt werden soll. Müssen diese etwa der Aufteilung zustimmen? Dies legen jedenfalls die Bestimmungen der §§ 876, 877 BGB nahe.
Diese Vorschriften schützen den Inhaber eines Rechts an einem Grundstück, das ein anderes an diesem Grundstück bestehendes Recht (Hauptrecht) belastet, indem die rechtsgeschäftliche Aufhebung und Änderung des Hauptrechts von seiner Zustimmung abhängig gemacht wird. Allerdings hat der BGH bereits früher deutlich gemacht, dass "ein Recht an einem Grundstück" im o.g. Sinne nur ein sog. beschränktes dingliches Recht sein könne, nicht aber das Eigentum selbst. Deshalb seien die Regelungen der §§ 876, 877 BGB auf dieTeilungdes Grundstücks (Realteilung, ideelle Teilung) nicht anzuwenden (BGH, Beschl. v. 14.06.1984, Az. V ZB 32, 82) - Der Pfandrechtsgläubiger muss demnach der Teilung des Grundstücks nicht zustimmen.
Im Ergebnis ist dies auch unproblematisch, weil das Interesse des Grundpfandgläubigers an der Erhaltung des (Haftungs-) Gegenstands dadurch gewährleistet wird, dass das Grundpfandrecht an den neu entstandenen (realen oder ideellen) Teilen als Gesamtrecht und damit der Summe nach am gesamten Grundstück als Haftungssubjekt fortbesteht.
Der BGH hat nunmehr bekräftigt, dass diese Rechtsfolge auch für die besonders gesetzlich geregelte Form der Teilung des Grundstücks zur Begründung von Wohneigentum nach § 3 WEG eintrete. Auch die Aufteilung des Grundstücks nach § 8 WEG sei als Teilung des Vollrechts anzusehen, so dass auch hier die o.g. Vorschriften über die Änderung von belasteten Rechten nicht anzuwenden seien.
Auch hier sei dem Interesse des Grundpfandgläubiger dadurch Genüge getan, dass sich sein Recht kraft Gesetzes in ein Gesamtgrundpfandrecht an den entstehenden Wohnungseigentumseinheiten umwandele, die als gesamtes Haftungssubjekt für das Recht des Gläubigers fortbestehen.
Insbesondere macht der BGH in seiner Entscheidung deutlich, dass eine abweichende Beurteilung und damit ein Zustimmungserfordernis des dinglich Berechtigten nicht etwa im Hinblick auf die im Jahre 2007 eingeführte Vorschrift des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG geboten sei.
Das hier geregelte sog. Rangklassenprivilegs für rückständiges Wohngeld führe zwar im Rahmen der Vollstreckung bzw. Verwertung zu einer Verschlechterung der Rechtsstellung der Grundpfandgläubiger, weil sie nach der Aufteilung des Grundstücks im Fall der Zwangsvollstreckung mit vorrangigen Ansprüchen Dritter entsprechend der Rangklasse des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG rechnen müssten. Dies sei jedoch im Rahmen der Entscheidung des Gesetzgebers hinzunehmen, der die Dispositionsbefugnis des Grundstückseigentümers hinsichtlich der Aufteilung seines Grundstücks in Wohneigentums durch die Zustimmung des Pfandrechtsgläubigers nicht habe beschränken wollen.
