Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 14.07.2009 (VIII ZR 165/08) zu der Frage Stellung nehmen müssen, ob die Ausübung eines Gewerbes in einer zu Wohnzwecken vermieteten Wohnung eine Pflichtverletzung darstellt, die eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt.
In dem streitgegenständlichen Mietvertrag war in § 1 vertraglich geregelt, dass die Anmietung "zu Wohnzwecken" erfolgt. Außerdem enthielt der Formularmietvertrag einen Passus mit dem Inhalt, dass der Mieter die Mietsache zu anderen als den in § 1 bestimmten Zwecken nur mit Einwilligung des Vermieters benutzen dürfe. Ungeachtet dieser vertraglichen Regelung betrieb der Mieter des in Rede stehenden Mietvertrages von der gemieteten Wohnung aus eine selbstständige Tätigkeit als Immobilienmakler. Diese Tätigkeit nahm der Vermieter zum Anlass, das Mietverhältnis außerordentlich (und hilfsweise ordentlich) unter Berufung auf einen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietwohnung zu kündigen.
Im Urteil vom 14.07.2009 hat der für das Mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat nunmehr für Recht erkannt, dass der Vermieter einer Wohnung geschäftliche Aktivitäten seines Mieters freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen hin in Erscheinung treten, mangels entsprechender Vereinbarung - auch ohne ausdrücklichen Vorbehalt - nicht in der Wohnung dulden muss. Der Vermieter könne allerdings im Einzelfall nach
Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zu einer teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, insbesondere, wenn es sich nach Art und Umfang um eine Tätigkeit handelt, von der auch bei einem etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnungsnutzung. Der erkennende Senat führte weiter aus, dass ein Anspruch auf Gestattung jedoch regelmäßig nicht in Betracht komme, wenn für die geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter des Mieters in der Wohnung beschäftigt werden.
Sofern Mieter in einer zu Wohnzwecken gemieteten Wohnung ganz oder teilweise auch eine gewerbliche Tätigkeit ausüben wollen, sollte vor dem Hintergrund dieser Rechtsprechung demzufolge bereits bei Mietvertragsschluss mit dem Vermieter entsprechendes vereinbart und im Mietvertrag geregelt werden. Wird hingegen ohne eine solche Regelung eine gewerbliche Tätigkeit in einer zu Wohnzwecken gemieteten Wohnung ausgeübt, kann dies den Vermieter unter Umständen zur Kündigung des Mietvertrages berechtigen.
Rechtsanwalt Sebastian Alexander Fricke
Kanzlei Dr. Fricke & Collegen
Hannover
