Nehmen wir an, Ihr Mieter zahlt die vereinbarte Miete seit Monaten nur schleppend, etwa nicht zum vereinbarten Zahlungstermin, sondern erst zur Monatsmitte.
Der Bundesgerichtshof hat in drei Urteilen vom 04.05.2011 (VIII ZR 191/10), 01.06.2011 (VIII ZR 91/10) und 14.09.2011 (VIII ZR 301/10) entschieden, dass der Vermieter in solchen Fällen nach einer vergeblichen Abmahnung das Mietverhältnis fristlos kündigen darf.
Dies gilt sowohl für die Wohnraummiete als auch für die Gewerberaummiete.
Voraussetzung für eine fristlose Kündigung ist zunächst ein wichtiger Grund: Dem Vermieter muss die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zur nächstmöglichen regulären Beendigung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht zumutbar sein.
Eine schleppende Zahlungsweise trotz einer oder mehrerer Abmahnungen, bei der die Miete etwa über ein Jahr erst zur Monatsmitte oder noch später gezahlt wird, ist eine gravierende Pflichtverletzung, die dazu führt, dass dem Vermieter die weitere Fortsetzung des Mietvertrags regelmäßig unzumutbar ist. Dem Mieter schädlich ist bereits eine dreimalige unpünktliche Zahlung innerhalb eines Jahres.
Vor Ausspruch der Kündigung muss der Vermieter den Mieter noch erfolglos abmahnen. Durch die Abmahnung wird dem Mieter noch eine letzte Chance zu vertragsgemäßem Verhalten eingeräumt.
Nach unpünktlichen Zahlungen und Abmahnung kann dann bereits eine weitere unpünktliche Zahlung die fristlose Kündigung rechtfertigen.
Für die Frage, ob der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt ist, ist eine Abwägung der Gesamtumstände vorzunehmen. Wenn der Vermieter eine schleppende Zahlung des Mieters über mehrere Jahre widerspruchslos hingenommen hat, ist dies bei der umfassenden Abwägung zu seinen Lasten zu berücksichtigen.
