Vermieter dürfen Mieterhöhungen auf der Grundlage der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche berechnen, auch wenn die tatsächliche Wohnfläche niedriger ist. Dies stellte der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 8.07.2009 fest. Bei einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters gem. § 558 BGB ist stets die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche und nicht die geringere tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Flächenabweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt. In einem solchen Fall liegt die Abweichung regelmäßig innerhalb der Toleranzgrenze für die Verbindlichkeit von Wohnflächenvereinbarungen.
Der Sachverhalt:
Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Hamburg. Die Wohnfläche ist im Mietvertrag mit 55,75 qm angegeben. Die tatsächliche Wohnfläche beträgt 51,03 qm. Die Klägerin hatte am 24.11.2006 von der Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 360,47 € auf 432,56 € ab dem 1.2.2007 verlangt. Das entsprach 7,76 € pro qm. Dabei legte sie die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche von 55,75 qm zugrunde. Die Beklagte verweigerte jedoch die Zustimmung.
Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Hamburg. Die Wohnfläche ist im Mietvertrag mit 55,75 qm angegeben. Die tatsächliche Wohnfläche beträgt 51,03 qm. Die Klägerin hatte am 24.11.2006 von der Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 360,47 € auf 432,56 € ab dem 1.2.2007 verlangt. Das entsprach 7,76 € pro qm. Dabei legte sie die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche von 55,75 qm zugrunde. Die Beklagte verweigerte jedoch die Zustimmung.
Amtsgericht und Landgericht haben der auf Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung gerichteten Klage stattgegeben. Die Revision der Beklagten vor dem Bundesgerichtshof blieb erfolglos.
Die Gründe:
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass bei einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters gem. § 558 BGB stets die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche und nicht die geringere tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen ist, wenn die Flächenabweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass bei einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters gem. § 558 BGB stets die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche und nicht die geringere tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen ist, wenn die Flächenabweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt.
In einem solchen Fall liegt die Abweichung regelmäßig innerhalb der Toleranzgrenze für die Verbindlichkeit von Wohnflächenvereinbarungen. Denn die vertragliche Festlegung einer größeren als der tatsächlich vorhandenen Wohnfläche ist keine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Bestimmungen der §§ 557, 558 BGB über Mieterhöhungen abweicht und deshalb gemäß 557 Abs. 4 bzw. § 558 Abs. 6 BGB unwirksam wäre.
Diese Schutzvorschriften betreffen nur solche Abreden, welche die formellen oder materiellen Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach § 558 BGB verändern. Mit der vertraglichen Festlegung auf eine bestimmte Wohnfläche haben die Parteien aber eine solche nicht getroffen. Die mittelbare Wirkung einer Wohnflächenvereinbarung auf die Miethöhe wird hingegen nicht vom Schutzzweck dieser Bestimmungen erfasst.
Erst bei einer Überschreitung der Erheblichkeitsgrenze von zehn Prozent ist es dem jeweils nachteilig betroffenen Vertragspartner nicht mehr zumutbar, sich an dieser Vereinbarung festhalten zu lassen, und infolgedessen die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich.
Für Beratung und Vertretung im Mietrecht steht Ihnen Frau Rechtsanwältin Ilona Reichert gerne zur Verfügung.
Rechtsanwältin Ilona Reichert
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