Grenzen werden jedoch erreicht, wenn entsprechend der Vorschriften der §§ 307 ff BGB in Verträgen das darin zum Ausdruck kommende Gebot von Treu und Glauben missachtet wird oder Bestimmungen in allgemeinen Geschäftsbedingen unklar und/oder einseitig belastend sind. Wenn ein Vertragspartner entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt wird, dann sind die kompletten AGB, beim Mietvertrag also zwar nicht der ganze Vertrag, wohl aber der Regelungsteil (z.B. Schönheitsreparaturen) unwirksam.
Der Bundesgerichtshof hatte sich in einem Urteil vom 6. April 2016 (XII ZR 29/15) entsprechend festgelegt und ein Verfahren an die Vorinstanz zur entsprechenden Neubewertung der Klage zurückverwiesen. Gestritten wurde um einbehaltene Miete nach einem Wasserschaden und anschließende Verrechnungen mit anderen Forderungen aus dem Mietverhältnis. Laut Formularmietvertrag zwischen den Parteien gab es für den Mieter kein Aufrechnungsrecht und kein Zurückbehaltungsrecht. Der Senat sah im konkreten Fall eine klare Benachteiligung des Mieters, stellt aber nochmals fest, dass grundsätzlich Aufrechnungsverbote in Gewerbemietverträgen zulässig sind, jedoch hohe Ansprüche an rechtsgültige Formulierungen gestellt werden.
Rechtsanwalt Jens Schulte-Bromby, Fachanwalt für Mietrecht und Partner AJT Neuss, rät daher Mietern bei der Formulierung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen in Mietverträgen in besonderem Maße Vorsicht walten zu lassen: "Der BGH hat die Sache hier zurückverwiesen, weil die Regelung auch eine Aufrechnung mit Ansprüchen, die gar nicht aus dem konkreten Mietverhältnis herrühren, verbietet. Das ist unangemessen weit und macht damit die Klausel insgesamt unwirksam."
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