Mietvertrag - Kündigungsfrist

1. Allgemein

Frist zur Kündigung eines auf unbestimmte Zeit eingegangenen Mietverhältnisses.

2. Wohnraummietverhältnisse

Gemäß § 573c BGB sind sowohl vom Mieter als auch vom Vermieter ausgehende Kündigungen von Wohnraummietverhältnissen spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats auszusprechen.

Nach dem Urteil BGH 27.04.2005 - VIII ZR 206/04 ist bei der Berechnung dieser Karenzzeit von drei Werktagen der Samstag als Werktag mitzuzählen, es sei denn dass der letzte Tag der Frist auf diesen Tag fällt.

Hinweis:

Die Kündigungsfrist verlängert sich für den Vermieter nach einer Mietzeit von fünf und acht Jahren um jeweils drei Monate.

Für Wohnraum, der nur zu einem vorübergehenden Gebrauch vermietet wird, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.

Die Kündigungsfrist für Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und vom Vermieter mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet ist, ist die Kündigung nun gemäß § 573c Abs. 3 BGB spätestens am Fünfzehnten eines Monats zum Ablauf des Monats zulässig.

Von den Vorschriften kann zum Nachteil des Mieters nicht abgewichen werden.

Altmietverträge:

Nach Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB ist § 573c BGB nicht anwendbar auf Kündigungsfristen, die vor dem 01.09.2002, d.h. dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform, durch Vertrag vereinbart wurden.

Nach der Stellungsnahme des Bundesjustizministeriums sollten Formularverträge hiervon nicht erfasst werden, d.h. sie sollten nach der neuen Kündigungsfrist gekündigt werden können.

Nach mehreren (acht!) Urteilen des BGH (z.B. BGH 18.06.2003 - VIII ZR 240/02) war diese Überleitungsvorschrift jedoch wie folgt auszulegen: Auf Mietverträge, die vor dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 01.09.2001 geschlossen wurden, ist das alte, für den Mieter geltende Kündigungsrecht anzuwenden. Eine Vereinbarung liegt auch dann vor, wenn die alten, im Gesetz genannten Kündigungsfristen in einem Formularvertrag wörtlich wiederholt werden.

Nach einer Änderung der in Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB geregelten Überleitungsvorschrift besteht seit dem 01.06.2005 folgende Rechtslage:

Kündigungen von Mietverträge, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden und in denen die (alten) Kündigungsfristen durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart wurden, unterliegen ab dem 01.06.2005 der Kündigungsfrist des § 573c BGB. Dies gilt jedoch nur für von dem Mieter ausgesprochene Kündigungen.

3. Ausschluss der ordentlichen Kündigung bei Vermietung einer Flüchtlingsunterkunft

"Eine in diesem Vertrag enthaltene formularmäßige Klausel, mit der für beide Mietvertragsparteien das Recht zur ordentlichen Kündigung für die Dauer von 60 Monaten ausgeschlossen wird, ist nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (BGH 23.10.2019 - XII ZR 125/18).

4. Geschäftsraummietverhältnisse

Geschäftsraummietverträge sind gemäß § 580a Abs. 2 BGB spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zu kündigen.

5. Grundstücke, Räume, eingetragene Schiffe

Die Kündigungsfrist für Mietverhältnisse über Grundstücke, im Schiffsregister eingetragene Schiffe und Räume, die keine Geschäftsräume sind, bestimmt sich gemäß § 580a Abs. 1 BGB nach dem Bemessungszeitraum der Miete:

• Ist die Miete nach Tagen bemessen, kann das Mietverhältnis jeden Tag zum Ablauf des folgenden Tages gekündigt werden.

• Ist die Miete nach Wochen bemessen, ist das Mietverhältnis spätestens am ersten Werktag einer Woche zum Ablauf des folgenden Sonnabends zu kündigen.

• Ist die Miete nach Monaten oder längeren Zeiträumen bemessen, ist das Mietverhältnis spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen; bei Mietverhältnissen über gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke oder im Schiffsregister eingetragenen Grundstücken nur zum Ablauf eines Kalendervierteljahres.