Makler - Wohnungsvermittlung

Rechtswörterbuch

 Normen 

WoVermG

 Information 

1. Einführung

Wohnraum steht unter dem besonderen Schutz des Gesetzgebers (Art. 13 GG). Zur Gewährleistung dieses Schutzes für den Bereich der wohnungssuchenden Verbraucher unterliegt auch das Recht der Wohnungsvermittlung besonderen gesetzlichen Vorgaben, die in dem Wohnungsvermittlungsgesetz geregelt sind.

Die meisten Vorschriften des WoVermG können von den Vertragsparteien nicht abgeändert werden und sind zwingend zu beachten. Dabei gelten manche Vorschriften nur für Verträge mit den Wohnungssuchenden und andere auch für die Vertragsbeziehungen mit dem Vermieter.

Die Vorgaben betreffen nicht nur die Maklerprovision, sondern es bestehen auch weitere, die Maklertätigkeit einengende Vorschriften, die im Folgenden dargestellt werden.

2. Anwendungsbereich

Der Anwendungsbereich des Wohnungsvermittlungsgesetzes erstreckt sich gemäß § 1 WoVermG auf den Nachweis oder die Vermittlung folgender Verträge:

  • Mietverträge über Wohnräume

  • Mietverträge über Geschäftsräume, die wegen ihres räumlichen oder wirtschaftlichen Zusammenhangs mit Wohnräumen mit diesen zusammen vermietet werden (können), sogenannte Mischmietverhältnisse:

    • Handelt es sich um einen gemischten Vertrag, so kommt es auf den vorherrschenden Zweck und Charakter des Vertrags an, welcher Bereich des Mietvertrages überwiegt oder der wesentliche Teil des Vertrages ist.

    • Liegt das Gewicht stärker auf dem Gewerbemietvertrag, so müssen die Vorgaben des Wohnungsvermittlungsgesetzesnicht beachtet werden (LG Hamburg 10.04.2007 - 309 S 181/06).

Nicht erfasst sind Mietverträge über Wohnräume im Fremdenverkehr.

3. Tätigwerden des Maklers

Gemäß § 6 Abs. 1 WoVermG darf der Wohnungsvermittler Wohnräume nur dann zur Vermittlung anbieten, wenn er dazu einen Auftrag vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten hat.

Diese auf den ersten Blick erscheinende Selbstverständlichkeit wird z.B. bei einer Erbengemeinschaft oder sonstigen Miteigentümern des Objekts praxisrelevant: Der Makler muss sich vergewissern, dass alle an dem Objekt Berechtigten dem Maklerauftrag zustimmen.

Verstößt er gegen diese Pflicht, kann dies als Ordnungswidrigkeit mit bis zu 2.500,00 EUR geahndet werden.

Jedoch führt ein Verstoß gegen § 6 Abs. 1 WoVermGnicht zur Nichtigkeit des mit dem Wohnungssuchenden geschlossenen Maklervertrages (BGH 25.07.2002 - III ZR 113/02).

Ist der Auftrag erteilt, darf der Makler auch werbend auftreten. Jedoch darf er nach § 6 Abs. 2 WoVermG öffentlich, insbesondere in Zeitungsanzeigen, auf Aushängetafeln und dergleichen, nur unter Angabe seines Namens und der Bezeichnung als Wohnungsvermittler Wohnräume anbieten oder suchen. Wenn der Makler insoweit Wohnraum öffentlich anbietet, hat er in der Veröffentlichung auch den Mietpreis der Wohnräume anzugeben und darauf hinzuweisen, ob Nebenleistungen (= Nebenkosten/Betriebskosten, d.h. Heizung, Strom, Wasser etc.) besonders zu vergüten sind.

4. Neue Vorgaben für den Maklervertrag und die Provision

Der Maklervertrag muss gemäß § 2 Abs. 1 WoVermG für den Bereich der Wohnungsvermittlung seit dem 01.06.2015 in Textform abgeschlossen werden, d.h. der Abschluss z.B. im Mail-Verkehr ist ausreichend.

Der neu eingefügte § 2 Abs. 1a WoVermG bestimmt, dass der Wohnungsvermittler vom Wohnungssuchenden - sofern ein Mietvertrag zustande kommt - nur dann die Zahlung eines Entgelts verlangen darf, wenn ein Wohnungsvermittlungsvertrag zwischen ihm und dem Wohnungssuchenden besteht und der Vermittler nur zu dessen Erfüllung den Auftrag zum Angebot einer Wohnung im Sinne des § 6 Abs. 1 WoVermG vom Vermieter einholt (Bestellerprinzip). Der Wohnungssuchende, der sich auf ein Wohnungsinserat hin beim Vermittler meldet, darf also nicht mehr zur Zahlung verpflichtet werden. Die Formulierung "kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen" ist erforderlich, um rechtswirksam ein bußgeldbewehrtes Handlungsverbot zu umschreiben.

Auch dann, wenn der Vermittler im Hinblick auf eine konkrete Suchanfrage hin dem Wohnungssuchenden ein Objekt vorstellen will, erfordert § 6 Abs. 1 WoVermG, dass er hierfür einen "Auftrag" zum Angebot vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten erhält.

Dieser Auftrag ist nicht als Auftrag im Sinne des § 662 BGB zu verstehen und auch keine Willenserklärung zum Abschluss eines Maklervertrages. Vielmehr soll die Vorschrift nach der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 18/3121) nur verhindern, dass Wohnungsvermittler Wohnräume anbieten, von denen sie zufällig durch Dritte erfahren oder die sie aus Anzeigen in Zeitungen entnommen haben, ohne dass sie von dem Berechtigten einen entsprechenden Auftrag erhalten haben. Dadurch sollen den Wohnungssuchenden Zeit und Kosten für die vergebliche Besichtigung von Wohnräumen erspart werden. Dementsprechend darf ein Wohnungsvermittler einem Wohnungssuchenden eine konkrete Wohnung auch nach einer Suchanfrage des Mieters nur anbieten, wenn er vom Berechtigten hierzu den "Auftrag", also die Zustimmung, eingeholt hat. Die Zustimmung kann formlos erteilt werden und ist unabhängig davon, ob der Vermieter einen Vermittlungsvertrag abschließt

Ausdrücklich erforderlich ist zur Durchsetzung eines materiell verstandenen "Bestellerprinzips" darüber hinaus, dass der Wohnungsvermittler den Auftrag vom Vermieter (oder von einem anderen Berechtigten) ausschließlich zu dem Zweck einholt, dem Wohnungssuchenden die Wohnung anzubieten. In welcher Weise der Wohnungsvermittler die Wohnung auf Veranlassung des Wohnungssuchenden sucht, steht ihm frei. Provisionspflichtig wäre der Wohnungssuchende also beispielsweise dann, wenn der Vermittler eine Anzeige schaltet und sich ein Vermieter daraufhin mit einer passenden Mietwohnung meldet. In diesem Fall würde der Vermittler "auf Bestellung" des Wohnungssuchenden tätig.

In der Praxis allerdings geht gerade auf angespannten Wohnungsmärkten die Initiative regelmäßig vom Vermieter aus. Gibt er dem Vermittler eine Wohnung an die Hand, um einen Mieter zu finden, kommt die wirksame Verpflichtung eines Wohnungssuchenden zur Zahlung der Maklerprovision nicht mehr in Betracht: Nur der Vermieter ist dann "Besteller". Das gilt denklogisch ausnahmslos dann, wenn der künftige Mieter sich nach diesem Kontakt zwischen Vermieter und Wohnungsvermittler meldet. Es verhält sich jedoch ebenso, wenn der Wohnungssuchende einen Vermittlungsvertrag geschlossen hat, und sich danach ein Vermieter zwecks Mietersuche an den Wohnungsvermittler wendet: Auch in diesem Fall ist nach der Neuregelung der Mieter nicht provisionspflichtig, weil der Wohnungsvermittler nicht ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem künftigen Mieter tätig geworden ist, sondern auch im Interesse des Vermieters.

Der Wortlaut der Vorschrift stellt sicher, dass der Vermittler die Beweislast für die anspruchsbegründenden Tatsachen einer Zahlungsforderung gegen den Wohnungssuchenden trägt. Dass der Vermittler den Auftrag, die Wohnung anzubieten, ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden eingeholt hat, kann zum Beispiel durch Zeugnis des Vermieters, von Mitarbeitern des Vermittlers oder durch Würdigung einer persönlichen Anhörung des Vermittlers bewiesen werden.

5. Ordnungswidrigkeiten

Verstöße gegen das Wohnungsvermittlungsgesetz können gegen das Recht des unlauteren Wettbewerbs verstoßen:

Beispiel:

  • Es fehlt der Hinweis auf die Wohnungsvermittlereigenschaft (§ 6 Abs. 2 WoVermG).

  • Im Mietangebot fehlt die Information über den Mietpreis oder die Entrichtung der Nebenkosten ( § 6 Abs. 2 WoVermG).

  • Gebühren werden als Vorschuss entgegengenommen (§§ 2 Abs. 4, 3 Abs. 3 WoVermG).

Gemäß § 8 WoVermG handelt der Wohnungsmakler ordnungswidrig, wenn er

  1. a)

    das zu zahlende Entgelt nicht in einem Bruchteil oder Vielfachen der Monatsmiete angibt,

  2. b)

    sich eine Provision versprechen lässt oder annimmt, die den in § 3 Abs. 2 WoVermG genannten Betrag übersteigt,

  3. c)

    Wohnräume anbietet, ohne hierzu einen Auftrag vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten erhalten zu haben,

  4. d)

    nicht seinen Namen, seine Bezeichnung als Wohnungsvermittler, insbesondere in Zeitungen, auf Aushängetafeln und dergleichen angibt, und als Wohnungsvermittler den Mietpreis nicht angibt oder auf zu zahlende Nebenkosten nicht hinweist.

Das Versprechenlassen oder die Annahme einer höheren Provision als den in § 3 Abs. 2 WoVermG genannten Betrag kann als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße bis zu 25.000,00 EUR, die übrigen Tatbestände als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße bis zu 2.500,00 EUR geahndet werden.

 Siehe auch 

Fischer: Das Bestellerprinzip im Wohnungsvermittlungsrecht; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2015, 1560