Wohnflächenberechnung

1. Allgemein

Die Berechnung der Wohnfläche führt bei Mietverträgen immer wieder zu Rechtsstreitigkeiten, insbesondere wenn sich nach dem Abschluss des Mietvertrages herausstellt, dass die Wohnfläche nicht den Angaben des Mietvertrages entspricht.

Zur Berechnung der Wohnfläche einer Wohnung bestehen folgende Berechnungsmethoden:

• Die Wohnflächenverordnung, die grundsätzlich nur verbindlich ist für preisgebundenen Wohnraum, deren Anwendbarkeit auf andere Mietverträge jedoch vereinbart werden kann.

  Jedoch: Für Verträge bis zum 31.12.2003 bleibt es bei preisgebundenen Wohnungen bei der Berechnung nach den §§ 42 - 44 der II. Berechnungsverordnung a.F.

• Die DIN-Normen 277 und 283, wobei die DIN 283 nicht mehr gültig ist und die DIN-Norm 277 keine Wohnflächen ermittelt, sondern die Nutz- und Verkehrsflächen einer Wohnung. In der Praxis findet die DIN 277 insbesondere bei Bauanträgen Verwendung.

  Eine Berechnung der Wohnfläche nach der DIN 283 kommt nur dann in Betracht, wenn die Parteien dies vereinbart haben oder sie als Berechnungsmethode ortsüblich ist (BGH 23.05.2007 - VIII ZR 231/06).

Nach der Rechtsprechung des BGH ist der Begriff der "Wohnfläche" im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen (BGH 22.04.2009 - VIII ZR 86/08).

2. Wohnflächenverordnung

Die Grundsätze der Berechnung von preisgebundenen Wohnflächen sind nach dem Wohnraumförderungsgesetz in der Wohnflächenverordnung geregelt.

Daneben können auch andere Mietvertragsparteien eine Berechnung der Wohnraumfläche nach den Grundsätzen der Verordnung vereinbaren bzw. die Grundsätze werden vielfach von der Rechtsprechung angewandt und sind bei Streitigkeiten als Anhaltspunkte zu verwenden.

Nach der Wohnflächenverordnung ist die Wohnfläche u.a. wie folgt zu berechnen:

• Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören.

• Bei Wohnflächen, die unter einer sogenannten Schräge liegen (Dachwohnung), ist wie folgt zu verfahren:

  • Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind vollständig zur Wohnfläche zu rechnen.

  • Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern sind zur Hälfte zur Wohnfläche zu rechnen.

  • Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von weniger als einem Meter sind nicht zu berücksichtigen.

• Die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte zur Wohnfläche hinzuzurechnen. Der genaue Anteil der Berechnung bestimmt sich nach der Nutzbarkeit bzw. dem Wohnwert des Balkons etc., d.h. ist dieser nach Norden oder Süden ausgerichtet, liegt er zur Straße oder zum Garten hin usw.

• Die Grundflächen von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern etc. sind zur Hälfte zur Wohnfläche anzurechnen.

Es gelten gemäß § 42 der II. Berechnungsverordnung folgende Übergangsregelungen:

• Für Verträge seit dem 01.01.2004 ist die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung zu berechnen.

• Für Verträge bis zum 31.12.2003 bleibt es bei der Berechnung nach den §§ 42 - 44 der II. Berechnungsverordnung a.F.

• Soweit jedoch bei Altverträgen bauliche Veränderungen an dem Wohnraum vorgenommen wurden, die eine Neuberechnung erforderlich machen, sind die Vorschriften der Wohnflächenverordnung anzuwenden.

3. Abweichungen bei der Wohnfläche

Entspricht die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche nicht den tatsächlichen Verhältnissen, so bestehen seitens der Vertragsparteien folgende Rechte:

• Ist eine bestimmte Wohnfläche ausdrücklich vereinbart, so hat der Mieter bei Unterschreitung des Wertes das Recht zur anteiligen Minderung des Mietzinses.

• Ist eine bestimmte Wohnfläche im Mietvertrag angegeben, aber nicht vereinbart, kann der Mieter bei einer tatsächlich geringeren Wohnfläche den Mietzins nicht mindern.

• Ist die Wohnfläche tatsächlich größer als im Mietvertrag angegeben, so hat der Vermieter grundsätzlich kein Recht, Mietzins für die zusätzliche Mietfläche zu verlangen.

• Im Bereich der Mieterhöhung hat es eine Rechtsprechungsänderung gegeben:

  Nach der aktuellen Rechtsprechung (BGH 18.11.2015 - VIII ZR 266/14) hat die Mieterhöhung auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen, unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche angegeben und wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ist. Für den Vergleich ist deshalb allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich.

• Bei dem Rückzahlungsanspruch aufgrund einer unrichtiger Wohnflächenangabe hat die folgende Rechtsprechung angesichts des obigen BGH-Urteils jetzt auch bei einer geringeren Abweichung Gültigkeit:

  Übersteigt die in einem Mieterhöhungsverlangen angegebene und der Berechnung zugrunde gelegte Wohnfläche die tatsächliche Wohnfläche, so kann der Mieter unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung die Rückzahlung der in der Folgezeit aufgrund der fehlerhaften Berechnung überzahlten Miete verlangen, wenn die Abweichung der tatsächlichen von der angegebenen Wohnfläche mehr als 10 % beträgt (BGH 07.07.2004 - VIII ZR 192/03).

4. Wohnflächenvereinbarung bei Abschluss des Mietvertrages

Bei Abschluss des Mietvertrages können die Parteien eine konkludente Wohnflächenvereinbarung abschließen.

5. Öffentlich geförderter Wohnraum

Zur Frage der Auswirkungen von öffentlich-rechtlichen Nutzungsbeschränkungen auf die Wohnflächenberechnung hat der BGH Folgendes geurteilt:

"Bei der Ermittlung der Wohnfläche sind öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen vermieteter Wohnräume weder im Rahmen einer Mietminderung (...) noch bei der Abrechnung der Betriebskosten zu berücksichtigen, sofern die Nutzbarkeit der Räume mangels Einschreitens der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt ist" (BGH 16.01.2019 - VIII ZR 173/17).