Mietminderung

1. Allgemein

Verringerung des Mietzinses aufgrund eines Mangels des Mietobjekts.

Gemäß § 536 BGB hat der Vermieter verschuldensunabhängig für die Mangelfreiheit der Mietsache einzustehen.

Zeitlich berechtigt zur Mietminderung sowohl ein Mangel, der bereits bei Überlassung der Mietsache gegeben war, als auch ein Mangel, der während der Mietzeit entsteht. Etwas anderes gilt nur, wenn dem Mieter der Mangel bei der Überlassung der Mietsache bekannt war oder grob fahrlässig nicht bekannt war.

Liegt ein Mangel vor, ist der Mieter u.a. berechtigt, den Mietzins eigenmächtig zu mindern. Der Anspruch auf Mietminderung entsteht bei Vorliegen der Voraussetzungen automatisch. Eine Erklärung des Mieters ist nicht erforderlich. Davon zu unterscheiden ist die Anzeige des zur Mietminderung berechtigenden Mangels (Mängelanzeige). Diese hat gemäß § 536c BGB unverzüglich zu erfolgen.

2. Mängel der Mietsache

Mängel der Mietsache können Sachmängel, zugesicherte Eigenschaften oder Rechtsmängel sein:

• Ein Sachmangel (§ 536 Abs. 1 BGB) ist gegeben, wenn die Istbeschaffenheit nicht unerheblich von der Sollbeschaffenheit abweicht.

  • Maßstab ist grundsätzlich die vereinbarte Beschaffenheit. Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung können dabei auch Umstände sein, die von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken (sog. Umweltfehler), wie etwa Immissionen, denen die Mietsache ausgesetzt ist.

    Der vertraglich geschuldete Zustand bestimmt sich in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten (konkludent) getroffen werden können. Die bei einer Mietsache für eine konkludent getroffene Beschaffenheitsvereinbarung erforderliche Einigung kommt nicht schon dadurch zustande, dass dem Vermieter eine bestimmte Beschaffenheitsvorstellung des Mieters bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (BGH 29.04.2015 - VIII ZR 197/14).

  • Fehlt eine Beschaffenheitsvereinbarung, so ist die geschuldete Beschaffenheit durch Auslegung zu ermitteln bzw. es ist der gewöhnliche Standard zugrunde zu legen.

    Beispiel:

    "Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung und eine deshalb - bei unzureichender Lüftung und Heizung - bestehende Gefahr einer Schimmelpilzbildung sind, sofern die Vertragsparteien Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache nicht getroffen haben, nicht als Sachmangel der Wohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht" (BGH 05.12.2018 - VIII ZR 271/17).

• Eine zugesicherte Eigenschaft (§ 536 Abs. 2 BGB) erfordert die ausdrückliche oder konkludente Erklärung des Vermieters, für das Vorhandensein der Eigenschaft einstehen zu wollen. Die bloße Einigung der Parteien über die Eigenschaft ist nicht ausreichend.Die Größe der Wohnung wird in der Rechtsprechung zumeist als reine Beschaffenheitsangabe angesehen. Nur wenn der Angabe aufgrund anderer Faktoren eine besondere Bedeutung zukommt, kann es sich um eine zugesicherte Eigenschaft handeln.

• Ein Rechtsmangel ist gemäß § 536 Abs. 3 BGB das private Recht eines Dritten. Öffentlich-rechtliche Beschränkungen, insbesondere durch das Baurecht, sind keine Rechtsmängel, sondern Sachmängel.

3. Höhe

Ausschlaggebend für die Höhe der Mietminderung ist der Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung. Auch die zeitliche Dauer und, je nach Art des Mangels, die Jahreszeit fließen als Faktoren in die Höhe ein.

Berechnungsgrundlage der Mietminderung ist die Bruttomiete (BGH 06.04.2005 - XII ZR 225/03). Unerheblich ist es dabei, ob die Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung gezahlt werden. Denn nach der Entscheidung BGH 13.04.2011 - VIII ZR 223/10 "kann erst aufgrund der Jahresabrechnung der Betriebskosten abschließend ermittelt werden, ob hinsichtlich der Gesamtmiete unter Berücksichtigung der gerechtfertigten Minderung noch eine Nachforderung des Vermieters oder ein Guthaben des Mieters besteht. Dafür ist es unerheblich, ob und gegebenenfalls wie die monatlich einbehaltenen Beträge auf die Nettomiete einerseits und die Betriebskostenvorauszahlung andererseits angerechnet werden."

Nach der aktuellen Rechtsprechung (BGH 18.11.2015 - VIII ZR 266/14) hat die Mieterhöhung auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen, unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche angegeben und wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ist. Für den Vergleich ist deshalb allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich. Die noch in den Urteilen BGH 08.07.2009 - VIII ZR 205/08 und BGH 20.07.2005 - 347/04 vertretene andere Rechtsprechung wurde ausdrücklich aufgegeben.

Aufgrund der vielfältigen Entscheidungen der Rechtsprechung sind Mietmängeltabellen entwickelt worden, die aber nicht schematisch angewandt werden können, sondern als Leitfaden zu verstehen sind.

4. Beweislast

Allgemein:

Grundsätzlich ist der Mangel vom Mieter substanziiert zu beweisen. Handelt es sich bei dem Mangel um Feuchtigkeitsflecken, so hat zunächst der Vermieter dazulegen, dass die Flecken nicht durch Baumängel hervorgerufen wurden.

Nach der ständigen Rechtsprechung (so u.a. BGH 30.06.2004 - XII ZR 251/02, BVerfG 29.05.2007 - 1 BvR 624/03) muss der Mieter nur konkrete Sachmängel darlegen, die die Tauglichkeit der Sache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigen. Hingegen fällt das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung durch den Mangel nicht in die Darlegungslast des Mieters. Denn die Mietminderung tritt automatisch in dem Umfang ein, in dem die Gebrauchstauglichkeit herabgesetzt ist. Liegt der behauptete Mangel vor, so ist, ggf. unter Heranziehung eines Sachverständigen, der Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung zu klären. Daraus folgt sodann ohne Weiteres das Maß, in dem der Mietzins gemindert ist.

Lärm:

Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm (Geräuschimmissionen) oder Schmutz ist nach dem Urteil BGH 29.02.2012 - VIII ZR 155/11 "die Vorlage eines "Protokolls" nicht erforderlich. Vielmehr genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Dies gilt erst recht, wenn die Umstände - hier insbesondere die Ausrichtung der Touristenwohnungen auf ein junges Publikum, Fehlen einer ständig besetzten Rezeption, Angebot von "Aufbettungen" - das Auftreten derartiger Beeinträchtigungen ohnehin nahelegen."

Temperatur:

Das OLG Düsseldorf hat folgende Anforderungen an die Darlegung einer zu hohen Raumtemperatur festgelegt (OLG Düsseldorf 12.09.2019 - 24 U 197/18):

"Wird bei hohen Außentemperaturen eine zu hohe Temperatur der Innenräume festgestellt, dann erfordert die substantiierte Darlegung des Mangels der Mieträume nicht nur die genaue Angabe der Raumtemperaturen, sondern auch der damit korrespondierenden Außentemperaturen. Ansonsten würde im Hinblick auf die Klimaerwärmung und den damit einhergehend prognostizierten Temperaturanstieg das Risiko der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit allein dem Vermieter überbürdet, der allgemein herrschende Umweltbedingungen naturgemäß nicht beeinflussen kann."

5. Ausschluss

6. Gerichtsstand

Zuständig ist das Amtsgericht des Ortes, in dem sich die Mietwohnung befindet.

7. Verjährung

Der Anspruch verjährt gemäß § 195 BGB in drei Jahren.

8. Abweisung einer Zahlungsklage aufgrund von Mängeln

"Wird eine Klage auf Zahlung von Miete ganz oder teilweise mit der Begründung abgewiesen, die Miete sei aufgrund von Mängeln gemindert, erwachsen - als bloße Vorfragen - weder die Ausführungen zum Bestehen von Mängeln noch die vom Gericht angesetzten Minderungsquoten in Rechtskraft" (BGH 10.04.2019 - VIII ZR 12/18).