Gewerbliches Wärmecontracting

Rechtswörterbuch

 Normen 

§ 556c BGB

WärmeLV

 Information 

Wärmecontracting ist eine Dienstleistung für Hauseigentümer und Vermieter, bei der durch einen Heizungsbauunternehmer oder den öffentlichen/privaten Energielieferanten sowohl die Heizungsanlage gestellt wird als auch für einen langen Zeitraum die Energieversorgung übernommen wird.

§ 556c BGB regelt die wesentlichen Voraussetzungen für eine Umlage von Kosten der gewerblichen Wärmelieferung (Contracting) als Betriebskosten in einem bestehenden Mietverhältnis.

Die Einzelheiten des Wärmeliefervertrages sowie der Umstellung der Wärmeversorgung für Mietwohnraum sind in der Wärmelieferverordnung geregelt.

Eine etwaige Duldungspflicht des Mieters wegen baulicher Maßnahmen hingegen ist nicht Gegenstand der Regelung, eine solche richtet sich allein nach den allgemeinen Vorschriften für Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen. In aller Regel wird es sich bei der Umstellung der Versorgung um Bagatellmaßnahmen handeln.

Die Regelung in § 556c BGB gilt nach der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 17/10485) nur für Fälle, in denen im Rahmen eines laufenden Mietverhältnisses die Versorgung umgestellt wird. Der Abschluss neuer Mietverträge, bei denen die Mietsache bereits im Wege des Contracting versorgt wird, ist hiervon nicht erfasst. Für den Bereich des preisgebundenen Wohnraums ist die Vorschrift nicht anwendbar, da insoweit die speziellere Vorschrift des § 5 der Neubaumietenverordnung gilt.

Absatz 1 stellt zunächst klar, auf welche Fallgestaltungen die Regelung anwendbar sein soll: Es muss sich um einen zum Zeitpunkt der beabsichtigten Umstellung bereits laufenden Mietvertrag handeln, bei dem die Kosten für Wärme oder Warmwasser (oder von beidem) vom Mieter zu tragen sind. Fälle einer zulässigerweise vereinbarten Inklusivmiete werden hingegen nicht erfasst. Möchte der Vermieter sodann die Versorgung von der Eigenversorgung auf die gewerbliche Lieferung von Wärme bzw. Warmwasser durch einen Wärmelieferanten umstellen, so kann er die hierdurch entstehenden Wärmelieferkosten als Betriebskosten vom Mieter verlangen, wenn die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

  • Mit einer Umstellung von der Eigenversorgung auf eine gewerbliche Wärmelieferung sollen insbesondere auch Effizienzgewinne erzielt werden. Daher normiert Absatz 1 Formen der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser, die regelmäßig zu Effizienzgewinnen führen. Nicht erforderlich ist, dass die Effizienzgewinne im Einzelfall nachgewiesen werden, sofern die Tatbestände im Übrigen erfüllt sind.

    So muss nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 die Wärme grundsätzlich aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage geliefert werden. Alternativ kann die Wärme auch über ein Wärmenetz bereitgestellt werden. Der Begriff des Wärmenetzes ist hierbei weiter zu verstehen als etwa im Rahmen des KWKG: Erfasst werden sollen nicht nur spezifische mit bestimmten Energieträgern betriebene bzw. durch KWK gespeiste Netze, sondern sämtliche Formen von Wärmenetzen - von der klassischen Fernwärme bis hin zu Nahwärmenetzen oder Quartierslösungen.

  • In Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 wird zum Schutz des Mieters das Erfordernis der Kostenneutralität festgeschrieben. Näheres zu dem nach der Vorschrift durchzuführenden Kostenvergleich regelt die neu zu schaffende Verordnung.

Sind die Voraussetzungen des Absatzes 1 für eine Umstellung nicht erfüllt, so fehlt es an einer Rechtsgrundlage für die Umlage der Wärmelieferkosten als Betriebskosten. Erfolgt dennoch eine Umstellung, kann der Vermieter nur die (fiktiv zu berechnenden) bisherigen Betriebskosten für die Versorgung mit Wärme oder Warmwasser vom Mieter verlangen, also insbesondere die Brennstoff- und die Wartungskosten, nicht aber sonstige Kosten des Energielieferanten.

§ 556c Abs. 2 BGB verpflichtet den Vermieter, dem Mieter die Umstellung der Wärmeversorgung drei Monate zuvor anzukündigen. Der Begriff der Umstellungsankündigung wird an dieser Stelle legaldefiniert. Auch hinsichtlich der Umstellungsankündigung sind die Einzelheiten in der Wärmelieferverordnung geregelt, insbesondere der erforderliche Inhalt und die Folgen einer fehlenden oder fehlerhaften Umstellungsankündigung. Da die Umstellungsankündigung anders als nach Absatz 1 nicht als materielle Umstellungsvoraussetzung konzipiert ist, führen Fehler an dieser Stelle nicht zur Unzulässigkeit der Umstellung und damit der Umlage als Betriebskosten.

 Siehe auch 

BetriebskostenFacility ManagementMietvertrag

BGH 03.07.2013 - VIII ZR 322/12 (Einsichtsrecht in den von dem Vermieter mit dem Wärmecontractor abgeschlossenen Wärmelieferungsvertrag)

BGH 06.04.2005 - VIII ZR 54/04 (Wärmecontracting)

Kreuzberg/Wien: Handbuch der Heizkostenabrechnung. Abrechnung nach Heizkostenverordnung und im Contracting; 8. Auflage 2012

Schmid: Handbuch der Mietnebenkosten. Wohnraum und Gewerberaum; 13. Auflage 2013