Nutzungsänderung - Privilegierung im Außenbereich
1. Einführung
Im Außenbereich beurteilt sich die Frage nach der Zulässigkeit einer Nutzungsänderung in planungsrechtlicher Hinsicht nach § 35 BauGB.
Dabei wird die Änderung der bisherigen Nutzung eines Gebäudes teilprivilegiert, wenn das Gebäude einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient und nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnimmt.
Zweck der Begünstigung der Umnutzung landwirtschaftlicher Bausubstanz ist die Unterstützung des landwirtschaftlichen Strukturwandels. Den Landwirten soll ermöglicht werden, von der bisher privilegierten Nutzung zu einer neuen, und zwar einer nicht privilegierten Nutzung zu wechseln (BVerwG 18.08.1982 - 4 C 33/81).
2. Voraussetzungen der Teilprivilegierung einer Nutzungsänderung
Die Voraussetzungen der Teilprivilegierungen einer land- oder forstwirtschaftlichen Nutzungsänderung des Gebäudes sind in § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB geregelt:
Das Vorhaben dient einer zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz.
Die äußere Gestalt des Gebäudes bleibt im Wesentlichen gewahrt.
Die Aufgabe der bisherigen Nutzung liegt nicht länger als sieben Jahre zurück.
Das Gebäude ist vor mehr als sieben Jahren zulässigerweise errichtet worden.
Das Gebäude steht im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle des land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes.
Im Falle der Änderung zu Wohnzwecken entstehen neben den bisher nach Absatz 1 Nr. 1 zulässigen Wohnungen höchstens drei Wohnungen je Hofstelle.
Es wird eine Verpflichtung übernommen, keine Neubebauung als Ersatz für die aufgegebene Nutzung vorzunehmen, es sei denn, die Neubebauung wird im Interesse der Entwicklung des Betriebes im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1 erforderlich.
Nach der Rechtsprechung erfordert eine Erweiterung einen funktionalen Zusammenhang zwischen dem vorhandene Betrieb und dem beabsichtigten neuen Bauvorhaben (BVerwG 17.02.2011 - 4 C 9/10).
Hinweis:
Eine Sonderregelung für Gebäude, die nicht nach Abs. 1 Nr. 1 privilegiert, aber erhaltenswert und das Bild der Kulturlandschaft prägend sind, enthält § 35 Abs. 4 S. 1 Nr. 4 BauGB. Auch im dort genannten Fall gilt demnach der im Folgenden aufzuzeigende Begünstigungstatbestand.
Im Übrigen muss die Nutzungsänderungaußenbereichsverträglich i.S.des § 35 Abs. 3 BauGB sein. Insbesondere ist zu beachten, dass die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung des § 14 BNatSchG uneingeschränkte Anwendung findet (§ 18 Absatz 2 Satz 2 BNatSchG).
Des Weiteren ist nur die erstmalige Nutzungsänderung privilegiert. Für die erneute Umnutzung gilt daher § 35 Abs. 2 BauGB, der Landwirt wird also nach der Inanspruchnahme einer Nutzungsänderung zu erleichterten Bedingungen bei künftigen Nutzungsänderungen Antragstellern für sonstige Bauvorhaben gleichgestellt (BVerwG 01.02.1995 - 4 B 14/95)
3. Inhalt der Teilprivilegierung
Die Teilprivilegierung, die nicht nur der beabsichtigten, sondern auch der bereits durchgeführten Nutzungsänderung zugute kommt, besteht darin, dass der Nutzungsänderung folgende öffentliche Belange nicht entgegengehalten werden können:
Widerspruch zu den Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans
Beeinträchtigung der natürlichen Eigenart der Landschaft
Befürchtung der Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung
Diese Gesichtspunkte sind unabhängig von ihrem Gewicht unbeachtlich, d.h. es ist unerheblich, ob eine Beeinträchtigung oder ein Entgegenstehen der in der Vorschrift genannten Belange vorliegt (BVerwG 17.02.2011 4 C 9/10).
4. Beispiele
Beispiel:
Neubauten (nicht zu verwechseln mit der Neuerrichtung eines gleichartigen Wohngebäudes, § 35 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 BauGB) oder sonstige Erweiterungen sind keine zulässigen Nutzungsänderung, da die äußere Gestalt des Gebäudes im Wesentlichen gewahrt bleiben muss. Dies gilt auch dann, wenn der Neubau "profilgleich" erfolgen soll (VGH Bayern 05.02.2007 - 1 BV 05/2981).
Beispiel:
Entkernung von Räumen oder Gebäudeteilen und Ersetzung maroder Bausubstanz (z.B. Dachstuhl; einzelner, ggf. auch tragender Mauern) stellen zwar umfassende Veränderungen des Gebäudes dar, sind aber stets zulässig, da hierdurch eine sinnvolle neue Nutzung überhaupt erst ermöglicht wird.
Beispiel:
In einem ehemaligen Stallgebäude kann keine Autoreparaturwerkstatt eingerichtet werden. Eine solche Nutzungsänderung würde erfordern, dass bisher landwirtschaftlich genutzte Freiflächen in größerem Umfang als Abstellplatz genutzt werden müssten, dies verbietet aber § 35 Abs. 4 Nr. 1b BauGB, der bezweckt, die äußere Erscheinung der überkommenen landwirtschaftlichen Struktur zu erhalten.
Beispiel:
Einzeln liegende Nebengebäude wie etwa Ställe oder Scheunen, die keinen räumlichen Bezug zur Hofstelle haben, werden von der Teilprivilegierung nicht erfasst. Dasselbe gilt für andere - nicht landwirtschaftlich genutzte - privilegierte Gebäude wie etwa Gebäude, die einem ortsgebundenen gewerblichen Betrieb (s. § 35 Abs. 1 Nr. 3 BauGB) gedient haben.
Formelle Illegalität einer baulichen Anlage
Materielle Illegalität einer baulichen Anlage
Naturschutz - Eingriffsregelung
Nutzungsuntersagung - bauordnungsrechtliche
BVerwG 14.03.2006 - 4 B 10/06 (Hofstelle)
BVerwG 08.10.2002 - 4 B 54/02 (keine Wahrung der Frist des § 35 Abs. 4 S. 1 BauGB durch Antrag auf Erlass eines Vorbescheides)
BVerwG 06.09.1999 - 4 B 74/99 (Nutzungsänderung einer Ausflugs-Gaststätte)
OVG Hamburg 11.06.2008 - 2 Bf 89/02 (Möglichkeit der Privilegierung eines Landhandels)
OVG Nordrhein-Westfalen 30.07.2003 - 22 A 1004/01 (keine Privilegierung von Gebäudeteilen, die nach der landwirtschaftlichen Nutzung anderen Zwecken gedient haben)
