Mietvertrag - Sozialklausel

Rechtswörterbuch

 Normen 

§§ 574 - 574c BGB

 Information 

Widerspruchsrecht des Mieters trotz berechtigter Kündigung des Vermieters.

Als Sozialklausel wird das Recht des Wohnraummieters bezeichnet, trotz einer berechtigten Kündigung des Vermieters die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen. Voraussetzung ist, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder für andere Angehörige seines Haushalts eine Härte bedeuten würde. Die berechtigten Interessen des Vermieters sind dabei zu berücksichtigen.

Das Widerspruchsrecht ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt ist.

Die Anerkennung eines Härtegrundes beurteilt sich nach den Gegebenheiten des Einzelfalls. Lediglich in § 574 Abs. 2 BGB ist ein Härtegrund gesetzlich normiert: Danach ist eine Härte gegeben, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

Nach der Entscheidung BGH 20.10.2004 - VIII ZR 246/03 sind durch die Krebserkrankung einer Mieterin sowie das hohe Alter der Mieter (81 und 82 Jahre) die Voraussetzungen der Sozialklausel erfüllt.

"Das Berufungsgericht hat ausgeführt: [...] Das durch das Attest vermittelte Gesamtbild mache es auch angesichts des Alters der Beklagten nachvollziehbar, dass die mit einem Umzug einhergehenden physischen und psychischen Belastungen erheblichen negativen Einfluß haben würden. Hinzu komme, daß der Umzug in eine andere Umgebung bereits für sich eine Härte bedeute, weil Menschen im Alter der Beklagten an ihre Umgebung gewöhnt und dort verwurzelt seien, so daß sie sich in einem neuen Umfeld nicht mehr eingewöhnen und zurechtfinden könnten. [...] Rechtsfehlerfrei ist das Landgericht ferner zu dem Ergebnis gelangt, daß die Beendigung des Mietverhältnisses für die Beklagten eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der aufgezeigten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen ist."

Der Mieter hat den Widerspruch schriftlich zu erklären. Er ist grundsätzlich nur auf Verlangen des Vermieters, dann aber unverzüglich, zu begründen.

Zeitlich ist der Widerspruch bis spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses zu erklären. Der Vermieter muss den Mieter bis zum Ablauf dieser Widerspruchsfrist auf sein Widerspruchsrecht sowie dessen Form und Frist hinweisen. Unterlässt er dies, so kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären.

Hinweis:

Der Mieter kann das Widerspruchsrecht bei Vorliegen der Voraussetzungen wiederholt anwenden.

Ist das Mietverhältnis durch den Widerspruch verlängert, sind nach der gesetzlichen Regelung des § 574c BGB zwei Fälle zu unterscheiden:

  1. 1.

    Das Mietverhältnis wurde durch Vereinbarung der Parteien oder Urteil befristet verlängert: Gemäß § 574c Abs. 1 BGB kann der Mieter eine weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses über die Befristung hinaus nur verlangen, wenn dies durch eine wesentliche Änderung der Umstände gerechtfertigt ist oder wenn Umstände nicht eingetreten sind, deren Eintritt für die Befristung bestimmend war.

  2. 2.

    Das Mietverhältnis wurde unbefristet verlängert: Gemäß § 574c Abs. 2 BGB hat der Mieter bei einer erneuten Kündigung ein weiteres Widerspruchsrecht. Eine erneute Verlängerung des Mietverhältnisses ist ausgeschlossen, wenn sich die Umstände nur unerheblich geändert haben.

 Siehe auch 

BGH 15.11.2000 - VIII ARZ 2/00 (Anwendbarkeit des Sozialklauselgesetzes auf Fälle vor Inkrafttreten des Gesetzes)

Blank: Anmerkung zu AG Hamburg, U. v. 05.10.2007 - 46 C 24/07 (Verhältnis der Sozialklausel zur Räumungsfrist); Wohnungswirtschaft & Mietrecht - WoM 2008, 15

Sternel: Zur Auslegung und Anwendung des Sozialklauselgesetzes; Zeitschrift für Miet- und Raumrecht - ZMR 1995, 1